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經濟觀察網 記者 陳博距離一口氣收購泰禾旗下三大項目部分股權僅過去三周，世茂再度開啟收購模式。
6月5日，廣州粵泰集團股份有限公司（以下簡稱“廣州粵泰”）連發兩份公告，宣布轉讓旗下位於安徽淮南兩個項目的股權。其中，淮南公園天鵝灣項目將轉讓80%股權、淮南洞山天鵝灣項目將轉讓20%股權，買家均是世茂房地產控股有限公司(以下簡稱“世茂房地產”) ，交易總對價約8.39億元。
由於淮南公園天鵝灣項目對廣州粵泰存在往來欠款餘額約10.86億元，因此世茂房地產約7.58億元的收購價中，包括提供廣州粵泰的股東借款約6.88億元以及股權轉讓款7040萬元。
而在淮南洞山天鵝灣項目8063萬元的收購價中，則包括提供股權借款7463萬元以及股權轉讓款600萬元。
天鵝灣一直是廣州粵泰的高端產品線，也佔據廣州粵泰房地產銷售中的大頭。淮南公園天鵝灣項目主要資產為位於安徽理工大學舊北校區的三個地塊，土地面積 24.99萬 平方米，截至目前未開發的用地面積約 18.48萬 平方米；淮南洞山天鵝灣項目主要資產為位於安徽理工大學舊西校區的一個地塊，面積約8.71萬平方米，截至目前未開發的用地面積約8.48萬平方米。
根據2018年年報，淮南公園天鵝灣項目去年簽約金額約5.04億元，淮南洞山天鵝灣項目實現結轉銷售收入2.08億元。
不過，兩個項目都存在較大的債務問題。按照公告，截至今年第一季度末，淮南公園天鵝灣項目未經審計的資產總額約16.19億元，負債總額達15.59億元，淨利潤為-139.02萬元；淮南洞山天鵝灣項目未經審計的資產總額約8.00億元，負債總額達7.93億元，淨利潤為-306.49萬元。
根據合作協議，這兩個項目後續由交易雙方共同合作開發，但由世茂房地產全面操盤。
廣州粵泰稱，本次出售項目公司股權是為了緩解公司流動性緊張，化解公司的逾期借款風險，並加快項目的開發與運營進度。
作為廣州老牌房企，近年來廣州粵泰面臨的債務問題確實不容樂觀。廣州粵泰在2018年報中提到，公司目前進行房地產開發的資金主要來源為兩種形式，一是公司歷年來滾存的自有資金以及 現有項目回籠的資金;二是金融機構融資。 自 2018 年以來，由於受到國家對房地產調控政策及“去杠杆”政策的影響，公司直接融資及房地產項目融資的渠道逐漸受阻；同時由於部分城市限價政策的影響，影響了公司項目的開發及銷售進度，導致公司自 2018 年開始出現流動性風險。
截至去年底，粵泰股份逾期借款為29.52億元，其中已逾期為償還的短期借款總額高達25.96億元，並涉及較多的訴訟、仲裁事項，部分銀行账戶、開發項目、 物業和股權、債權等被凍結或查封，逾期應付利息 2.46 億元。
從1999年以來，廣州粵泰共在27家金融機構辦理過信貸業務，截至2018年12月底，仍有8 家金融機構的業務未結清，負債餘額為 29.99億元，不良和違約負債餘額為 8.72億元。
此外，廣州粵泰被查封的資產有13處，全是位於廣州核心地段的部分土地使用權、房產；被凍結的銀行账戶總戶數24個，實際凍結金額合計7165.07萬元。
同時，因合約糾紛，控股股東粵泰控股及其一致行動人累計被凍結了約15.02億股，佔其持有公司總股量的92.32%，佔總股本的59.22%。
今年3月18日，廣州粵泰被深圳市中級人民法院列為失信被執行人。
截至去年底，廣州粵泰的短期借款約37.20億元，同比增加1.64%，一年內到期的非流動負債約29.73億元，同比上升35.37%。而期末現金及現金等價物約3.10億元，遠遠難以覆蓋短期債務。期末融資總額約83.78億元，整體平均融資成本高達12.45%，利息資本化金額達到8.85億元。
一連串債務壓力的背後，是業務正在走“下坡路”。去年廣州粵泰實現營業收入32.76億元，同比下滑41.52%；其中房地產業營收下降是主因，去年約32.20億元，同比減少40.88%。歸屬於上市公司股東的淨利潤約2.90億元，同比下降75.17%；歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤為228.75萬元，同比下降99.81%。
為了緩解風險，一方面，去年12月，廣州粵泰出售旗下全資子公司信宜市信譽建築工程有限公司100%的股權，獲得1018萬元。另一方面，向中國長城資產管理股份有限公司廣東省分公司（以下簡稱“長城資產”）尋求資產重組、債務重組、經營管理重組等綜合金融服務。長城資產的服務期限為 5 年，廣州粵泰每年支付500 萬元服務費用，合計2500 萬元，並向公司股東大會提名兩名長城資產指定人士作為公司的董事候選人。
今年4月24日，廣州粵泰又與北方國際信託股份有限公司(以下簡稱“北方信託”)簽署《全面合作協議》，北方信託將對廣州粵泰名下共計五個項目通過債務重組及新增開發資金的方式提供融資約 48 億元。
上述轉讓的淮南公園天鵝灣和淮南洞山天鵝灣兩個項目也位列其中，公告稱，由於目前廣州粵泰並未就該五個項目的融資合作與北方信託簽署相關協議。 本次項目股權出售並由世茂房地產操盤後，預計會影響北方信託就上述項目的後續融資合作。
這兩筆交易如若完成，那意味著從3月22日至6月6日短短兩個多月，世茂旗下兩個上市平台世茂房地產、上海世茂股份有限公司（以下簡稱“世茂股份”）已經斥資約135億元，收購了12個項目。在這其間，泰禾累計向世茂轉讓的項目股權數量達到7個，世茂為此付出了77.09億元。
根據年報，2018年，世茂房地產新增土地儲備1615萬平方米（權益前），其中底價招拍掛、收購、合作的佔比達到約48%。
在3月份的2018年業績發布會上，世茂房地產副主席、總裁許世壇表示，2019年是拿地的一個很好的補充，現在一二線很多土地的地價很高，收購則相對可控。今年會是個收購的大年。“最近市場有點讓人看不太懂。我們監控了幾十塊土地，很多土地已經是地王價，測算下來是負利潤，我們收購的項目目前看比較好，有30%的毛利，12%的淨利，比拍地好很多。”
一名接近泰禾的知情人士告訴經濟觀察網，世茂對泰禾的幾筆項目股權收購，開出的條件都還蠻苛刻的。如果將每筆交易最後的成交價仔細推回測算，剛剛好與泰禾拿地時的地價和中間的時間沉澱成本相當，泰禾轉讓的這部分項目股權，基本沒什麽利潤空間。
大量的“買買買”需要資金來支撐。去年12月，經中國證監會核準，世茂股份在中國境內向合格投資者公開發行不超過 35 億元的公司債券，今年以來，已累計發行了三期。其中第一期發行總額20億元，3年期，票面年利率4.65%；第二期發行規模10 億元，3年期，最終票面利率為 4.64%；第三期發行規模5億元，同樣為3年期，最終票面利率為 4.15%。此外，世茂股份今年還募集了第一期超短期融資券，發行總額10億元，期限為366天，票面年利率3.67%。
世茂房地產則在2月發行了一筆2024年到期的優先票據，發行總額10億美元，年利率6.125%。
此前許世壇提到，世茂收並購的優勢在於較低的融資成本和充裕的現金。去年年報顯示，2018年世茂房地產的融資成本約5.8%，淨負債比率59.4%，已連續7年維持在60%左右。
截至2018年12月底，世茂房地產的借貸總額由2017年的約875.05億元增加25%至1091.32億元，其中短期借貸約佔28.7%，長期借貸約佔71.3%。 而現金及銀行結餘（包括受限制現金）約495.77億元。
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