henri rousseau，Jaguar Attacking a Hors
文/顧天傑
一城一策調控分化很大。
呼和浩特加入搶人大戰。
呼和浩特發布了《呼和浩特市大學畢業生安居工程（試點）實施辦法》，普高本科及以上的應屆、往屆3年畢業生，滿足條件，就可以半價買房，5年內不得上市交易。
大學生也可申請入住學生公寓，免租金2年，超過2年續租的，按照公租房標準繳納租金，水電煤氣、物業費由租客承擔。
呼和浩特面向大學生定向降價，大學生的生活成本直線下降，付出的代價是，限售五年，以免大學生成為呼和浩特的炒房一族。
從零門檻降為半價買房到租房優惠，比當初武漢推出八折買房力度更大。因為，呼和浩特是弱省會城市，教育資源、交通優勢和產業結構無法和強省會競爭，只能另辟蹊徑吸引人才。
漲幅全國第一 加碼搶人大戰
2018年8月，呼和浩特樓市調控轉向，住房保障和房管局發布《我市將多措並舉調控房價穩定房地產市場》通知，明確全面停止去庫存措施，把穩地價、穩房價、穩預期作為目標，穩定市場。
到2019年3月，統計局數據顯示，呼市新房價格環比上漲0.3%，同比上漲22.8%，環比漲幅全國第二；二手房環比上漲0.9%，同比上漲20.8%，同比漲幅全國第一。
其實呼市房價在2018年已經領跑全國了。
當年40個大中城市房價漲幅排名，呼市以40.7%的漲幅穩居榜首。主要是因為三個利好逐漸落地：
1，2017和2018年呼市地價大漲，開發商拿地成本增加。
2，呼和浩特樓市，主力在售項目幾乎清一色的富力、華潤、恆大等龍頭房企，在過去幾年結合行銷，進行項目品質升級，對本地房企降維打擊，推高了房價。
3，呼市二環完工，地鐵1、2號線預計將於2019年底完工，交通便利度大大提升，促使周邊快速上漲。
世聯行數據顯示，2018年呼市成交31宗地塊，總金額132.04億，成交價7141元/平米。從近三年數據看，龍頭房企主要在賽罕區布局，2018年由於政府供地引導，中糧和祥生進入回民區；綠城、金地以合作代建的形式進入賽罕區。
房企土地補倉熱情很高，尤其是新城區、回民區土地成交放量，但版塊內配套設施不完善。呼市比較依賴於土地財政，引才政策帶來人口增加，房價近兩年一路上漲。
大乾快上之後 房企開始補庫存
賽罕區、玉泉區、回民區和新城區分別位於呼和浩特的東、南、西、北位置。按照當地東優、南拓、西聯、北控的城市空間規劃，東部、南部將成為發展熱點區域，東部高端社區相對集中，近期政府開始實施西聯政策，搬遷政務中心提升區域價值。
（來源：搜狗地圖）
從規劃來看，南拓是未來方向，玉泉區的城市功能會逐步被完善，東優所在的賽罕區，最終會集政務、商業、金融、高端社區為一體，變成絕對的市中心區。
敏感的房企，布局和規劃思路吻合。
賽罕區是呼市最大城區，內蒙古自治區政府也在這裡，區內開發商眾多，項目以洋房、高層、小高層為主，產品以80-90平米剛需為主導，配合少量120平米以上的三居室改善型產品。
玉泉區是呼市科技工業園區、農產品加工基地，人口較多，項目主要以洋房、高層的100-150平米兩居改善戶型為主，配合少量80-100平米兩居純剛需產品。
新城區是呼市的文教科創中心，良好的環境帶來眾多改善型高層、小高層，主流是三房100到140平米、四房150平米。
回民區少數民族聚集，城市化水準較低，配套不全，萬達入駐成為改善商業配套的標誌，板塊內基本是三居室100平米以上和四居室160平米以上。回民區在萬達、恆大、中鐵、富力、祥生等知名開發商入駐後，迅速升溫，但客戶大部分還是本地人。
截止2019年1月，呼市住宅庫存合計45403套，全市去化周期維持在12個月左右。
擺脫高企的庫存後，房企開始拿地補庫存，量價穩步上漲。2018年底主城區均價9700元/平米，2019年3月，超過1萬元。
產業跟不上 呼市搶人也沒用
大學生打折購買安居房，不是新聞，武漢之前讓大學生八折買房。
畢業5年內的大學生，大專及以上學歷，擁有武漢戶籍（不包括學校集體戶口），在武漢創業滿1年，家庭無住房，且三年內無交易記錄，可申請買一套大學生安居房。
2018年5月推出首批八折大學生購房項目，精裝修均價每平米6500元，吸引上萬人圍觀，2121人現場遞交購房登記資料，1853人通過審核，最終392人成功簽約。
大學生安居房留下了部分大學生。
從2017到2018兩年，武漢籌集安居房項目5個，合計2900套。目前可受理申報大學生租賃房源總數20636套，受理大學畢業生租賃房申請10802人，56.76%的申請人是本科學歷，還有22.49%的專科和19.68%碩士生申請。
呼市大學生安居房，門檻更低，力度更大。
因為呼市和武漢、西安、南京、杭州、鄭州、合肥這樣的強省會相比沒有優勢，只能對標銀川、太原、石家莊、西寧這樣的弱省會，其中石家莊已經實現零門檻落戶，呼市只能靠實惠留人。
吸引了大學生，還得努力把他們留住，呼市的產業，決定了能留下的大學生恐怕不多。
呼和浩特有六大傳統優勢產業，包括綠色乳製品加工、電力能源、石油化工、生物醫藥、光伏新材料和電子信息產業。
根據2018年統計公報，呼市主要工業產品產量，生產飼料89.8萬噸，增長4.4%；液體乳116.9萬噸，下降10.1%；原油加工量357.4萬噸，下降20.1%；燒鹼26.1萬噸，增長0.5%；單晶矽6.8萬噸，增長1.2倍；多晶矽0.5萬噸，下降1.1%；電解鋁27.4萬噸，下降2.6%。
呼市未來主推生物醫藥、電子信息等，可這兩個行業直接面對中國最大城市群長三角和珠三角競爭，光靠大學生安居房，未必能吸引人才長期居住。
以生物醫藥為例，當地有石藥集團、華蒙金河、阜豐生物、齊魯製藥等大型藥企，基本形成玉米—澱粉—液糖—生物製品產業鏈，生物發酵產業產能達6萬立方米，成為國內最大的生物發酵產業基地。
醫藥行業天生對學歷要求極高，研發門檻是碩士起步，轉做生產和質量，就得熬資歷，十年才能有所小成。剛畢業的本科醫藥學生，大概率會被放在銷售和市場部門，其他崗位五年內基本不會有起色。與其在二三線城市間徘徊，不如去南京、杭州這樣的強省會，或者發展好的衛星城。
呼和浩特爭搶大學生，最終留下的未必能匹配自身行業。當地產業結構，不是化工石油，就是具有天然優勢的乳製品，能容納的大學生就業的崗位不多。大學生留下了，創業的氛圍不夠濃。
呼市引人是符合大格局的，大學生不能老往一線城市和強二線城市走，強二線引流之後，輪也該輪到呼市了，這樣才能實現明年全國落戶一個億的小目標。
中國省會城市格局分化，強省會獲得海量新移民後，開始篩選最需要的人才，弱省會空有資源、政策優勢，正在引人的第一步。
即使力度如此之大，考慮到市場背景，呼市也不可能成為全國房價高地。
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