接連大豐收後 房企業績高增長能否持續

又是一年財報季，對於多數房地產企業來說，亮麗的業績帶來了好心情。從已經發布財報的企業看，利潤爆發成了主流，例如，新城控股的淨利潤同比增長近100%，雅居樂的淨利潤增幅也超過了150%。在行業人士看來，淨利潤大爆發最直接的原因是銷售額的漲幅，而積極的土地儲備、快速的周轉成就了房企的銷售額增長。

中原地產研究中心統計數據顯示，在已公布年報的20多家房企中，除了部分轉型的中小房企外，主流房地產企業利潤全面爆發，超過八成在2017年利潤明顯上漲。

例如，本月初恆大發布的業績預告顯示，2017年度股東應分配利潤預期為上年的4-5倍，核心業務淨利潤預期為上年的2倍左右。就在3月20日，另一房企龍頭碧桂園發布的2017年業績也顯示，該公司的股東應佔利潤達到了260.6億元，同比增幅達到126.3%；融創中國此前也預期2017年度股東應佔溢利同比增長超過240%。

相比大型房地產企業，由於基數較低，一些中小型房企的利潤增幅表現也十分搶眼。例如，雅居樂年報顯示，去年該公司股東應佔溢利實現了超過150%的大幅增長；太古地產去年錄得股東應佔綜合溢利339.57億港元，同比增長126%；建業地產去年收益約為138.79億元，較2016年增長約46.2%；權益持有人應佔溢利約為8.11億元，較2016年增長約101.3%。

對於多數房企而言，2017年是絕對的豐收年。以新城控股為例，該公司年報顯示，截至2017年底，該公司總資產為1835.27億元，比上年度末增長77.89%；營業收入為405.26億元，同比增長44.89%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為60.29億元，比上年同期增長99.68%。2017年淨利潤同比翻番，新城控股更是對新年度計劃信心滿滿，表示未來三年欲實現3000億元目標。

是誰拉高了利潤

從房企年報看，利潤大幅增長的最直接原因就是房企銷售額的大增。從銷售額上看，在2017年碧桂園、萬科、恆大三個龍頭企業跨入了5000億元的銷售額門檻；此外，另有22家房地產企業的銷售規模在500億-1000億元之間。

行業人士介紹，是眾多因素推動了房地產企業銷售額的增長，從而提升了利潤水準。其中，房企的土地儲備積累是不可忽略的因素，只有大量的土地儲備才能保證出貨量。以恆大為例，在2017年初，恆大方面就曾透露，彼時該公司的土地儲備量達到了2.29億平方米，原值為3600.7億元，其中一線城市佔比74.7%。

當然，原有土地儲備積累是一方面，房企2017年在土地市場上投入的熱情也很高漲。中原地產研究中心統計數據顯示，2017年房企積極拿地，最積極的50家房企合計拿地金額達到了23927億元，與2016年同期拿地金額13668億元相比，漲幅達到75%。“雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數據看，房企在2016年後，資金寬裕，在歷經去庫存之後，大部分標杆房企都開始積極拿地。”中原地產首席分析師張大偉稱。

除了土地儲備因素外，“快周轉”也成就了房企銷售額的快速增長，這也成為房企共同的選擇。例如陽光城(000671,股吧)方面就曾表示，要加快布局短平快項目，例如福建、廈門（建案）等地的一些項目從拿地到賣樓只需要4-5個月時間。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，除上述因素外，三四線樓市對於房企業績貢獻也不可忽視。根據鏈家研究院數據顯示，2017年三四線樓市土地成交佔比為63%。在一二線樓市調控高壓背景下，三四線城市成為2017年樓市的主力軍。以碧桂園為例，該公司的年報顯示，58%的銷售額來自於三四線城市。

盛宴能否持續

在經歷了2017年的火熱之後，房企能否在2018年依舊保持勢頭？對此，各方有不同的解讀。從房企陸續發布的業績目標來看，它們似乎依然信心十足。例如，旭輝為自己定下了2018年1400億元的目標；建業的目標是三年衝進千億陣營；融創提出2018年銷售收入目標為7000億元，增速達到93%。

對此，嚴躍進指出，房地產行業集中度不斷提升，這也促使房企不得不盡力衝刺，因為一旦放慢腳步，就會被其他企業甩在後面，生存太空就會被擠壓，因此對於多數房企而言，2018年依然是拚搏的一年。

雖然房企乾勁十足，但是2018年的樓市環境也將不同於2017年。從調控政策上看，3月19日，住建部部長王蒙徽再次強調了調控目標不動搖、力度不放鬆，並表示將保持政策的連續性和穩定性，特別是要進一步夯實地方政府的主體責任。

另外，三四線城市的支撐力能否持續也有待觀察。鏈家研究院認為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。研究顯示，這一波三四線樓市成交人潮主要由剛需、改善和拆遷置業組成。其中，一些城市本地拆遷戶約佔成交的八成以上。這表明這些城市後續成交將難以維持高點。同時，隨著各地去庫存壓力減輕，支持政策能否持續，即便持續，市場購買力前期已經得到有效釋放後，市場需求也會不可避免地下降。