大連阜陽樓市新政啟示：抑製政策延續 調控深入區縣

　　大連、阜陽樓市新政啟示： 抑製政策延續 調控深入區縣

　　21世紀經濟報導 張敏 北京報導

　　分析認為，差別化調控已從“因城施策”更新為“因區施策”。房地產市場的分化不僅體現在城市之間，城市內部各區域的分化態勢也非常明顯。因此，根據不同區域的市場熱度采取差別化調控，將成為未來的主流方向。

　　3月21日晚間，大連市發布通知，對部分區域實施包括“限購令”、“限售令”在內的住房限制性政策。同時還下調了公積金貸款的最高限額，上調二套房公積金貸款的首付比例和利率。

　　這份檔案曾被輿論解讀為是兩會後首個房地產調控政策。但此前一天、兩會結束當日，阜陽市阜南縣已悄然發布調控新政，對轄區內住房實施限售。

　　這被認為是兩會後的政策風向標。今年兩會期間，監管層對房地產市場有過多次表態，雖無“加碼”的說法，但強調了保持樓市調控政策的連續性和穩定性。分析人士認為，調控政策的成果正逐漸顯現，加之長效機制需要一個穩定的市場環境，今年樓市政策仍將保持高壓。

　　上述兩地的調控措施，還被認為反映出市場的新變化，如去庫存進程告一段落，以及棚戶區改造對房價存在推動作用。而調控範圍從城市聚焦到區、縣層面的做法，也可能成為未來的常態。

　　區縣調控 更趨精準

　　根據發文，大連將中山區、西崗區、沙河口區及高新園區列為限制區域。

　　其中分別對大連市戶籍居民家庭與非戶籍居民家庭進行了區分式限購。限售方面，凡在限制區域內新購買住房的，需取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易；其他區域要求“因地製宜，加強房價和市場監測分析，推進房地供需平衡”。

　　阜陽市阜南縣在限購和限售方面也有具體舉措，其為安徽省第三個實施“限售令”的城市。阜南縣還要求，對購買第二、第三套住房的家庭，加強購房信貸管控力度，以扶持剛性購房需求，限制投資、投機性購房。

　　大連的調控政策，被認為是對樓市區域性升溫的一種回應。近期東北樓市升溫明顯，大連房價也出現較快上漲。國家統計局數據顯示，今年2月，大連市新建商品住宅（不含保障房）價格環比上漲1.0%，同比上漲10.7%，漲幅在70個大中城市中分別位列第三和第八。

　　鏈家數據也顯示，今年2月，大連二手房成交均價同比上漲19.2%，其中限購區域價格同比上漲35.3%。鏈家新增帶看量明顯增長、業主掛牌價持續走高，調價中漲價佔比從2017年的不足40%上升到近期的60%以上。

　　對於阜南縣的新政，阜南縣房地產管理局有關工作人員在接受當地媒體採訪時說，“頒布《意見》目的是合理引導住房需求，強化全縣房地產市場監管，切實保障廣大購房群眾的合法權益。”

　　甘肅也對樓市做出表態。3月21日，甘肅省統計局發布分析報告指出，“黨的十九大繼續強調了‘堅持房子是用來住的、不是用來炒的’，對未來房地產市場發展指明了方向。在這一大背景之下，我國住房的屬性定位由原來的居住、投資屬性轉變為居住和準公共物品屬性，有了較明顯的去投資化指向。”

　　報告還強調，2018年，全省需認真貫徹落實好房地產巨集觀調控政策，積極引導全省房地產市場走向，縮小區域間發展差距，進一步促進全省房地產開發市場平穩健康發展。

　　政策的延續與革新

　　這一系列政策動向，被認為是未來房地產政策的風向標。今年兩會期間，監管層對樓市調控有著明確的態度。

　　3月5日發布的政府工作報告指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。”

　　3月19日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在人民大會堂“部長通道”中表示，“堅持調控目標不動搖，力度不放鬆，保持政策的連續性、穩定性，進一步夯實地方政府主體責任；建立完善差異化的調控政策體系；建立完善房地產的統計和市場監測預警機制，提高調控精準性；大力加強對房地產市場的監管，特別是嚴厲打擊企業和中介違法違規行為。”

　　同策研究院指出，中短期內的樓市政策導向為：堅持差別化調控與“樓市去投資化”為主要方向，核心一二線城市樓市調控不會放鬆，強金融監管成為常態。

　　該機構認為，中長期內，建立和完善房地產長效調控機制是重點工作，在完善現有的法律制度、金融監管、財稅征管體制等基礎上，放活土地機制（如農村土地流轉、集體用地改租賃房等），促進新型城鎮化為重要環節。

　　從2017年四季度以來，房地產調控政策不斷向中西部和三四線城市擴圍，已經頒布政策的城市，也在不斷修補。兩會期間，江西、武漢、佛山等省市也曾發文，對銷售監管、租賃管理等進行強化。

　　大連、阜陽的調控新政，被認為是此前樓市調控政策擴圍並不斷細化的一種延續，同時又反映出房地產市場的新變化。

　　鏈家研究院院長楊現領向21世紀經濟報導記者表示，大連實施限購令的做法說明，“庫存已經不是大連市場當前的主要困難”。

　　根據統計局數據，截至2月底，全國建案待售面積58468萬平方米，與2014年10月的水準大致相當。也即，全國建案庫存已降至3年前水準。多數機構認為，去庫存已取得階段性成果，很多城市的庫存規模已降至低位。

　　阜陽的新政則反映出棚戶區改造對房價的推動力。阜南縣房管局人士指出，“炒房”現象在阜南縣並不十分突出，倒是隨著城市框架的拉大征遷戶增多，剛需性購房佔主流。

　　北京某房企人士向21世紀經濟報導記者表示，一些中小城市的經濟發展水準不高，且存在人口外流現象。但在棚戶區改造的驅動下，新增需求大量釋放。貨幣化補償的做法，對這些城市的房價有著較大推動力。

　　今年兩會期間，我國仍然提出580萬套棚戶區改造目標，但並未像過去幾年那樣提及貨幣化安置。3月19日，王蒙徽在“部長通道”也回答了棚改相關問題，同樣未提及貨幣化安置。有分析人士指出，這說明監管層已注意到這一現象，未來可能不鼓勵此類做法。

　　值得注意的是，大連、阜陽的調控政策均細化到區、縣層面。楊現領指出，這說明差別化調控從“因城施策”更新為“因區施策”。他表示，房地產市場的分化不僅體現在城市之間，城市內部各區域的分化態勢也非常明顯。因此，根據不同區域的市場熱度采取差別化調控，將成為未來的主流方向。

責任編輯：郭一晨 SF160