前10月全國543宗土地流拍，北京流拍數創6年來最高紀錄

最近，北京土地市場又有1宗地流拍，這是今年流拍的第7宗地，總數是2017年的3倍還要多，創2012年以來最高紀錄。不僅北京，上海、廣州、杭州、南京等熱點一二線城市今年以來也有多宗土地流拍。

有研究機構的統計數據顯示，今年1~10月，全國300城住宅用地流拍地塊宗數為543宗，同比增加77%；流拍地塊宗數佔推出地塊宗數比值為6.8%，較2017年的3.5%提高了3.3個百分點；流拍地塊總規劃建築面積為6613萬平方米，是2017年的2.1倍。

今年全國土地流拍頻發，主要原因是房地產市場的調整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調控持續深入，部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴苛，在地價高企、房價上漲預期被抑製的背景下，房企的利潤空間被壓縮，拿地意願降低。同時，部分購房需求被抑製，銷售增速放緩，再加上房企融資管道持續收緊、融資成本不斷提高，加杠杆購地被嚴控，房企拿地更加謹慎，有的會根據當地政府的限價反推拿地的技術指標，保證能算得過账的才會出手；有的土地儲備充裕的主動選擇放緩拿地；有的資金壓力大的被迫放棄拿地。

不過，土地流拍的增多並不代表房企對土地市場悲觀了，只能說房企更加理性了。因為那些流拍的土地大多是動輒幾十億的高價地或者位置偏遠的複雜地塊，而地理位置優越、條件較好的優質地塊依然是房企爭搶的對象。

以北京為例，最近出讓的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗順利成交，數十家房企參與現場競拍，還有多宗住宅地塊競爭激烈，競價次數多達50輪以上，更有地塊溢價率接近50%，當日賣地超316億，創出北京單日土地成交歷史紀錄。但以此認為北京土地市場回暖還為時尚早。因為當天出讓的土地數量較多，顯得參與房企總量較多，但每宗地最多也就5、6家主體競爭，有4宗地只有2家報價，這與前兩年動輒十幾家主體爭搶一塊地相比少多了。另外，溢價率最高的地總價並不高，總價最高的地雖然競爭同樣激烈，但溢價率並不算高，多數在20%左右，還有多宗地溢價率只有不到2%。

臨近年底，多地地方政府為完成供地計劃開始加大供應，土地市場迎來供應高峰，有補庫存需要的房企仍會根據自身實力與發展規劃精挑細選，“優質地塊遭爭搶，非優質地塊流拍”的現象仍將繼續上演。不過，地方政府也在盡力減少土地流拍的發生，如北京此次增加了地段優質地塊供應，將今年1月曾流拍的兩宗共有產權房用地調整為限競房用地後，銷售限價也大幅上調，為房企預留了一定的利潤空間，同時對購房者資質要求變寬鬆，房企去化壓力減小，此外還實行“共用保證金”出讓新規，降低了房企的資金壓力，重新調動了房企的積極性。這種微妙的變化在未來的土地市場上將會繼續上演，隨著地方政府與房企的博弈持續，土地市場有望持續回歸理性並平穩運行。

（張達）