杭州土地市場趨冷 9月土地出讓金額為近一年最低

見習記者 李貝貝 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 上海報導

儘管今年前三季度杭州市累計土地出讓金總額達2238.3億元，位居全國第一。不過，三季度以來杭州土地市場卻逐漸“入秋”。從近期幾場土拍來看，溢價率已較之前大幅降低，房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。進入9月，杭州土地市場出讓體量繼續縮減，主城區域內斷供，全市共出讓土地25宗，出讓面積39.2萬平方米，出讓金額25.9億元，為近一年來的新低。

杭州房地產相關人士認為，受市場預期趨平、融資環境持續收緊、地方政府增加土地供應等因素影響，房企紛紛轉變激進的拿地策略，高溢價率地塊不再出現，土地市場將會迎來更加平穩、理性的下半場。

主城區宅地斷供 7成地塊底價成交

上海易居房地產研究院10月9日發布《2018年三季度40城土地市場報告》顯示，2018年1-9月，杭州的土地出讓金在40城中排名第一，累計土地出讓金總額達2238.3億元。

不過，該報告指出，三季度以來杭州土拍不斷遇冷，雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率已較之前大幅降低，部分地塊地價相比同區域前期地塊跌二三成，房企拿地趨於理性，土地市場降溫態勢明顯。

據悉，7月杭州土地出讓收入573億元，綜合溢價率14%；8月，杭州土地出讓收入為226億元，綜合溢價率下降至4%。而根據透明售房網研究院近日發布的數據，2018年9月，杭州全市共成功出讓土地25宗，總出讓面積39.2萬平方米，環比下降51.0%；總出讓金額25.9億元，環比下降88.6%。

25宗地塊中，涉宅地出讓3宗，可建面積35.4萬平方米，環比8月減少67.1%。由於土地掛牌量較少，9月土地出讓面積和出讓金額均不足今年平均水準的一半。而這些出讓地塊主要集中在臨安和建德等周邊區域，其他區縣供應面積較少，主城區、大江東、桐廬和淳安均無土地出讓。

與此同時，“底價成交”、“低溢價”成為杭州土地市場的關鍵詞：9月杭州共成交土地25宗，其中18宗為底價成交，剔除2塊加油站用地後平均溢價率為2.44%。

例如，9月27日，臨安成交了三宗涉宅地塊，全部為一輪底價成交。其中高新技術單元07-B/R-01地塊和07-B/R-02地塊兩宗商住地塊位於青山湖科技城，均由綠地以6540元/平方米的樓面價競得；太湖源鎮青雲村郜村地塊曾在今年4月24日流拍，此次“回鍋”，各出讓指標均未調整，最終由臨安本土房企榮上拿地，樓面價僅2813元/平方米。

“總體上看，房企拿地熱度下降較大，拿地的策略由激進轉為保守，高溢價率地塊不再出現。”透明售房研究院研究員黃晨鳴表示，樓市“去泡沫”的形勢下，房企房企資金收緊，在拿地方面的態度也愈發理性。

“銀十”市場愈發冷靜

浙報傳媒地產研究院院長丁建剛表示，在這一輪行情中，全國幾乎所有的開發商都看好杭州這個城市。今年以來，部分一二線城市已經有所降溫，但杭州土地市場的熱度不減，直到7月。1-8月，杭州的土地出讓金已經超過了去年全年，理論上今年土地出讓的任務已經完成了。其向《華夏時報》記者強調，7月以後土地市場由熱轉冷，實際上並不是杭州一個城市，而是全國性的降溫。

“當然最重要的是，開發商對未來市場的預期發生了變化。”丁建剛表示。

中國指數研究院杭州分院研究總監高院生亦分析稱，土地市場變冷是此輪市場降溫的率先信號，交易市場的逐步降溫和市場供需錯位風險加劇，導致企業的項目去化壓力加大，快速回籠資金成為企業首要任務，因此拿地意願明顯下降。

新城控股副總裁歐陽捷近期透露：“從開發商內部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對於明年的指標，一些開發商已經表示不再提高增長。”事實上，在8月份密集發布的半年業績報告中，多家房企表達了下半年審慎拿地的態度。而杭州一位開發商人士也表示，現在企業銷售壓力較大，未來走勢不明朗，大家都在觀望。而且因為沒有足夠現金流，也不會輕易出手拿地。

至於杭州及其他城市土地市場的未來走勢，丁建剛認為，仍然取決於上述因素，取決於人們對未來巨集觀經濟的信心和預期，當然也包括未來的貨幣政策和房地產市場政策的走向。而在高院生看來，接下來的市場謹慎樂觀，交易市場由量跌價滯轉為量穩價跌，企業資金壓力進一步加大，加劇行業進一步洗牌。

根據杭州國土資源局的土地的掛牌公告及浙報傳媒地產研究院的統計數據，10月全市預計共出讓土地18宗，其中涉宅地7宗，人才專項租賃用地3宗。儘管涉宅用地供應宗數將有所回升，但預計10月出讓的掛牌土地量仍將維持在較低的水準。

責任編輯：張蓓