盤和林：租金貸監管關鍵在於如何管控資本

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　長租公寓的資金池風險是該行業過快金融化的惡果，直接影響該行業的未來健康發展，迫切需要對長租公寓資金池進行有效管理，管理的關鍵就在於如何解決“租金貸”的問題。

　　近日，上海長租公租市場傳出消息，老牌公寓運營商寓見疑似遭遇資金流危機，遭到上海華瑞銀行發公函詢問貸款安全，數萬名交了押金、背負分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上征信黑名單的危險，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式回應。

　　這只是長租公寓迄今為止爆雷現象中的一次，長租公寓爆雷破壞程度完全不亞於P2P網貸平台。

　　由於業務長期虧損，以及內部管理漏洞滋生的貪腐現象，再加上被開除的員工爭奪客戶，傳播不利輿論，公司發生擠兌，最終資金鏈斷裂，導致鼎家爆雷，數千名租戶及背後的房東和消費金融機構陷入糾紛。2018年四月，上海愛公寓因為現金流斷裂被迫出售股權，最終被中元世家1.2億收購。

　　其實，這些爆雷現象都是長租公寓資金池風險暴露的結果。長租公寓的盲目金融化，讓原本一個個租賃企業紛紛變成了標準的金融企業，而由此帶來的資金池底下蘊含著巨大的風險，現實的租金變成了穩定的預期，產生的貸款資金通過平台項目轉移到公司名下，實際控制人可以用於各種用途，這個風險就如氣球，終會爆炸，只是時間問題而已。

　　筆者認為，長租公寓資金池風險千萬莫要重蹈共享單車覆轍，長租公寓的資金池風險是該行業過快金融化的惡果，這將如蛀蟲一般，直接影響該行業的未來健康發展，我們迫切需要對長租公寓資金池進行有效管理，管理的關鍵就在於如何解決“租金貸”的問題。

　　“租金貸”通俗點說，“就是長租公寓平台以租客租金的穩定性作為籌碼，從第三方貸款平台獲取到貸款，之後用貸款去進行投資活動賺取高額利潤，而租客也就變為了貸款人，租客的租金也就變性為了還貸，一旦長租公寓平台投資行為出現問題，那麽由此產生的問題是連貫的，從貸款平台到租戶，以及房主都會受到牽連。

　　“租金貸”來源於資本目標與現實不一致。資本的目標在於快速獲取收益。資本的本性就是逐利，而逐利就意味著縮小一切可能產生的成本，包括時間成本。快速的資金回籠是資本最愛的事情，而回籠的速度與金額決定了資本的熱情，資本的熱情也決定了被投資企業能活多久。

　　由此環環相扣，原有的長租公寓變成了資本的投機賭博角鬥場。而長租公寓的現實就是回報期較長，時間成本較大。房主將房屋掛在長租公寓平台上出租，而租客也將租金交於平台，這就意味著，真正的現金來源只有租客源源不斷穩定的租金收入，由此產生的時滯讓長租公寓公司賺錢變得非常的艱難，他們只能通過差價，即租金與拿房成本之間的差價獲利，過低的拿房成本會丟失房源，過高的租金會丟失租戶，利潤太空的狹窄再加上回報周期過長，使得傳統的長租公寓行業難以滿足資本的要求。

　　俗話說，“打蛇打七寸”，管理長租公寓重在處理“租金貸”，而對“租金貸”監管的關鍵就在如何管控資本。

　　正所謂“資本家為了金錢不怕坐牢，不怕殺頭”，資本可以使一個行業變得狂熱，也可以讓一個行業失去理智。我們可以來看一下資本究竟給長租公寓帶來了什麽。過量的“甲醛”威脅了不少租客的人身安全，更是讓自如成為了眾矢之的，讓人不禁懷疑長租公寓是否還存在“良心”；更重要的，資本讓不少狂熱分子走上了違法犯罪的路線，根據之前《關於規範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，這些長租公寓服務商及其高管不少都涉嫌職務侵佔、挪用資金、詐騙等多種違法違規行為，長租公寓服務商與貸款機構簽署的合約涉及非法侵佔他人財物。

　　竊以為，我們可以將資金池風險的始作俑者——“租金貸”進行合理的調整，既然租金的穩定性是天生的優質投資品，那麽我們完全可以通過精細化的管理，利用科學規範的手段讓其實現證券化，脫離第三方網貸機構，而成為一個規範的證券產品，或者將這種地下形成的隱性債權債務關係通過債券的管理機制，在編寫合約時將債務關係也進行詳細說明，在保障雙方資訊對稱的情況下，變成合法的債權債務關係，讓一切暴露在陽光下，之後建立完善的資訊披露機制，促使資金適用方採用合法合規的方式將資金用於理性投資，獲取收益，相信通過這種方式可以既滿足當前長租公寓領域亟需資本輸血的需求，也能夠管控如洪水猛獸般狂熱的資本。

　　值得一提的是，資金池風險在共享單車中已經暴露無疑，也是共享單車中的一大敗筆。長租公寓的資金池必須嚴管起來，以免重蹈共享單車的覆轍。尤其是長租公寓關係到了大多數年輕人的生存大事，更是不得馬虎。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)