亞洲超級大盤貴陽花果園實探：千戶同樓 容積率達6.8

　　亞洲超級大盤貴陽花果園實探：千戶同樓 容積率達6.8

　　李瑞娜

　　曾以貴陽規模最大的城中村改造工程名噪一時，並號稱亞洲第一大盤的花果園項目，如今似乎已經從8年前的棚戶改造轉型為商業綜合體、貴陽市又一中心。花果園開發商貴州巨集立城集團（以下簡稱“巨集立城”）也試圖用不斷招商的方式擴大花果園購物中心的影響力。

　　《中國經營報》記者調查後發現，由於容積率過高，這一超級大盤曾經低價吸引剛需的優勢正在悄悄隱退，千戶同樓、居住環境差、周邊交通擁堵的狀況多為當地人抱怨。另外，花果園辦公大樓、商鋪等也多有空置。

　　對於花果園現在的發展是否符合當年的預期，貴陽市城鄉規劃局相關負責人對記者表示，花果園項目經過近八年的開發建設，現已建成並投入使用220余棟樓宇，交付使用率超過90%，已入住人口13.2萬戶、近40萬人。巨集立城相關負責人則表示：“以規劃局的說法為準。”

　　一棟住宅樓千戶居民

　　“買房子追求生活品質的話，就不要去花果園啦。”一位貴陽本地的計程車司機得知記者打算到貴陽南明區的花果園看房子時，指著距離市區不遠處密密麻麻的樓群說：“那就是你要去的花果園，全國很有名的超級大盤，居住人口多，房子密集，關鍵看你樂不樂意住。”

　　據記者了解，花果園是2010年巨集立城集團響應政府號召，啟動了總投資300億元、總建築面積560萬平方米的花果園彭家灣改造項目。按照巨集立城集團的宣傳資料，目前花果園總體投資已經達到1000億元。

　　花果園售樓部工作人員向記者介紹，花果園是全亞洲當之無愧的第一大建案，“整個項目的體量是最大的，原來是2000多萬平方米的建築體量，後來又加了一些項目，住宅、商業加在一起，達到了2500多萬平方米。” 記者在現場看到，整個項目現在已經基本完工，只剩幾棟樓在建。

　　上述售樓部工作人員表示，整個花果園住宅樓在17萬~18萬套之間，入住率一期二期稍高，能達到80%~90%，三期是60%左右。每棟居民樓是三梯九戶的配置，樓高基本都在44層，一棟樓下來，大概有上千戶人居住。

　　居住在花果園一期的一位業主告訴記者，由於容積率過高，自己每天上班都要提前十幾分鐘出來，否則遇到電梯的“早高峰”會非常擁擠，另外還存在采光不佳的情況。

　　“花果園的房子容積率那就高了，官方數據達到6.8，實際的可能更高，這一棟樓一千多戶，花果園的房子你就不能談容積率了，因為原來是棚戶區改造。” 花果園售樓部工作人員坦承，項目樓間距30米左右，是達標的，但樓與樓側面的間距只有十米或者幾米，比如一期住宅側面間隔基本上就是幾米。

　　綜合體利用率存疑

　　真正支撐花果園發展的，除了住宅部分外，還有大量的購物中心、商鋪和辦公大樓。

　　貴陽市城鄉規劃局表示，在各級黨委、政府的大力支持和幫助下，花果園項目經過近八年的開發建設，現已建成並投入使用220余棟樓宇，交付使用率超過90%，已入住人口13.2萬戶，近40萬人，入駐企業6400余家，入駐商家13200多家， 提供了近15萬個就業崗位。

　　記者走訪發現，目前商鋪和辦公大樓價格不同區域租金不同。商鋪按地段3萬元/平方米至13萬元/平方米不等，辦公大樓則在30元至50元/平方米範圍內波動。據悉，335米地標級建築“貴陽國際貿易中心雙子塔”下邊的環球購物中心，預計6月份開業，現在還在加緊施工，是整個西南單體最大的購物中心，已經招商完成。

　　不過，記者走訪花果園辦公大樓和商鋪發現，幾乎每層都有空置現象。在“國際金融街1號”辦公大樓二樓的商鋪中，有四分之一的商鋪處於未辦公狀態，並多有張貼“轉租”“房東直租”等廣告字樣。辦公樓層部分，多為房產、金融等中小企業在租用，且多有空置及招租房間。

　　記者向國際金融街1號二樓的一家小型便利店老闆谘詢商鋪租金、樓層空置情況時，對方表示：“這裡的生意還算可以，（我家便利店所在的）前面兩條（通道）月租金大概300元以上，後面那條空置的，招租的生意不太好，月租金100元左右吧。”

　　除此之外，花果園二期的中山公館外牆，仍懸掛著巨幅招商海報。目前，二期臨街底商仍在裝修施工，玻璃外門上還可陸續看到貼有門面招租的小廣告。

　　隨後，記者前往巨集立城集團辦公樓谘詢商業店鋪、辦公大樓的入駐率具體是多少以及現在花果園發展現狀是否符合當年的預期等相關問題時，接待記者的相關負責人表示最好有書面採訪材料。隨後記者按要求發送採訪函後，收到的回復為“以規劃局的說法為準”。

　　兩年房價翻4倍

　　與花果園同樣吸引眾多人口居住的還有諾亞方舟。由於2011年入市時花果園每平方米單價僅3800元，到2015年時單價仍在4000元左右，熟悉當地樓市的貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登教授曾向媒體表示，像超級大盤花果園基本上把全省的剛需都吸引過來了。而這，一定程度上也圓了貴州人民的省會“貴陽夢”。

　　貴陽市城鄉規劃局向《中國經營報》記者表示，實施改造前，花果園、五裡衝片區作為南明區棚產區、城中村最為集中成片的地區之一，亂搭亂建現象突出，部門用地與城中村棚戶區交叉混雜，屬於公建配套設施嚴重不足、衛生情況較差、交通組織混亂、服務設施差、治安環境不佳、公共安全隱患突出的區域，涉及拆遷戶數約2萬戶，拆遷面積近400萬平方米。

　　棚改過後，花果園已經逐漸成為貴陽市的中心。日前，貴州省統計局發布2017年人口發展現狀分析稱，貴陽市人口達到了480.20萬人。巨集立城花果園售樓部人員表示，花果園常住人口在50萬~60萬左右，每天人流量100萬次左右。按銷售人員說法，一個花果園的常住人口，即佔到了整個貴陽市的八分之一。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，出現超級大盤，和貴陽的城市地理特徵以及城市規劃的要求有關。從城市特徵角度看，貴陽市區多山，平地相對少，所以會導致項目的大盤或高密度建設力度很強。而從城市規範的角度看，用地稀缺也會帶來高容積率項目更容易審批通過。實際上此類情況在重慶等西南城市也有類似的邏輯。

　　不過，曾經以棚改低房價著稱的花果園，最新新房銷售價格最高已經達到了15000元/平方米，較2015年時翻了4倍，這一樓棟正是花果園在售的藏瓏閣，而其相鄰的項目一期住宅二手房價格在6000元/平方米~7000元/平方方米之間。據記者了解，藏瓏閣此前地塊是商業用地，而後才改為住宅。對於商改住和銷售定價考慮的因素，巨集立城集團負責人也並未作出解釋。

　　值得注意的是，由於花果園普通住宅大部分尚未拿到房產證，若上市交易除了正常所交的稅費外，還要額外支付開發商高額更名費。花果園售樓部工作人員直言，“我們售樓部強行收9.5個點的更名費，（開發商）要控制這個市場啊，老闆不需要掙錢嗎？你要買便宜的二手房，那我就強行收費啊。”

責任編輯：關海豐