August Macke，Vegetable fields
文/顧天傑
宇宙中心從北京變成了國際範兒的石家莊。
石家莊開啟搶人大戰新時代，是人就要，落戶帶著身份證和戶口本就行，沒有任何阻力，社保、個稅、積分統統靠邊站。
這恰好顯示出石家莊的尷尬，零門檻變成了城市投資的反向指標。
北京和天津兩個巨無霸，壓縮了華北其他城市的生存空間。石家莊想成為河北的一極，京津冀第三極，現在必須建成一個有潛力的特色城市，可以在北京、天津、崇禮、雄安新區等一乾經濟體中成為集合體。
悲傷逆流成河，石家莊讓人聯想到另一個尷尬的省會城市，貴陽。
漲了！貴陽房價終於漲了！
在經歷了一輪超級上漲後，貴陽樓市回歸橫盤。
2019年2月，70城市房價指數顯示，貴陽新建建案售價環比上漲1.3%，漲幅回落0.2%。終結了1月的反彈趨勢，再次下探。
同時，貴陽二手建案售價環比上漲0.3%，漲幅回落0.1%，延續了之前近6個月的下降趨勢，一季度持續降溫。
貴陽是中國超級大盤集結最多的城市，據媒體不完全統計顯示，建築面積超200萬平米的建案有10個以上。
超級大盤效應很明顯，2017年以前，貴陽房價穩定，比其他城市低，當地人幸福感比其他新一線高很多。兩年後，吃瓜群眾回過神來，才發成屋價漲得這麽猛。
國家統計局數據，從2016年6月到2018年3月，貴陽房價連續上漲21個月。在這之前都是溫和爬升，到2018年3月，畫風突變，月底住宅售價環比上漲0.7%，同比上漲10.3%。
2018年4月，中國房價行情網數據顯示，貴陽新房均價7693元/平米，環比增長3.78%，二手房均價8990元/平米，同比增長40.34%。
焦慮、無奈和觀望開始蔓延。
這不是貴陽第一次焦慮。
早在2017年3月14日，紅岩地塊以6008元/平米的樓面價成交，一二線城市常見樓面價，首次出現在貴陽，過去都是不談的，因為便宜到可以忽略的程度。
3月15日，僅僅1天之後，貴陽當地幾個知名建案宣布每平米漲價500元，觀山湖地區房價很快突破1萬元/平米。
樓市火熱引來調控。貴陽政府在2017年進行幾波調整，頒布限售政策，規定購買的新房3年內不得轉讓，提高公積金二套房首付比例。
貴陽超級大盤怎麽就這麽多？
貴陽超級大盤多。
如果我是貴陽主事的，也弄些個超級大盤。
貴陽是後發城市，十幾年前，城鄉結合部的地價那是相當便宜，當地沒有多少公共設施，作個幾十平方公里的大盤，開發商把公共設施也給建了。周邊的人口到了貴陽，也能夠買到相對便宜的房子。
貴陽是山地城市，地無三尺平，土地很珍貴，容積率天生高，跟重慶異曲同工。
開發商也願意乾，一塊地滾動開發十期，還可以貸款，開張就可以吃十年。還有，容積率高，能夠高到5，人家建1幢樓，這裡能建3幢，回收的資金多。
貴陽在省會城市裡逐漸刷出了存在感。
21世紀經濟研究院匯總全國省會城市數據，2017年全國26省會城市GDP(未納入拉薩)，貴陽以11.3%的實際增速排全國第一，是唯一兩位數增長的省會城市。西安則以名義GDP增速19.38%居全國第一。
貴州現在是中國的雲計算中心。根據貴州官方數據，貴州服務業用電量增幅為14.4%，其中信息傳輸行業增幅不可思議的接近50%!
既然伺服器是耗電大戶，那麽從伺服器設備的成長速度就能夠逆推出整個伺服器市場的耗電成長。
伺服器行業發展從2016年開始，行業整體增速超過30%！
當年差點被唾沫星子噴死的超級大盤花果園 總算活了
貴陽南明區的花果園小區，曾經是全國著名的超級大盤，化解了房價上漲壓力。
花果園曾是貴陽市規模最大的棚改工程，號稱亞洲第一大盤，如今已從城中村改造轉型為商業綜合體，成為新一代中心。
這家超級大建案，經過8年建設，花果園綜合體投入使用200棟辦公大樓，交付使用率超過90%，入住人口13.2萬戶，合計接近40萬人。
花果園肯定是活過來了。
2017年，貴陽市城鎮居民家庭人均消費性支出32186元，增長9.1%。花果園全年消費額佔貴陽市2017年總消費額( 1335.28億元)的19.5%，佔貴陽一年消費總額的五分之一。
2017年貴陽市城鎮居民家庭人均消費性支出32186元，比上年增長9.1%。而花果園帶來的龐大人流每年產生的日常消費為260億元，也就是說，花果園全年消費額佔貴陽市2017年總消費額( 1335.28億元)的19.5%，即貴陽一年消費總額的五分之一。
這跟花果園聚集的人口有關。根據統計公報，2017年貴陽人口為480.2萬人。宏立城花果園人員表示，小區常住人口在50到60萬人，相當於一個花果園常住人口佔全市近八分之一。
貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登曾經說，花果園這樣的超級大盤，基本把全省剛需都吸引到了貴州。
真正支撐這個項目的，是大量購物中心、商鋪和辦公大樓。商業綜合體入駐企業6400余家，入駐商家13200多家， 提供了近15萬個就業崗位。
這座差點被唾沫星子淹死的超級大盤，既沒有成為鬼城，也沒有那麽好。
這座大盤原本擔心的煩惱，依然存在。
人多，房子密集，擁擠不堪。其中一位業主表示，由於容積率過高，每天上班都要提前十幾分鐘出來，否則遇到電梯的早高峰，會非常擁擠。
其他的問題還包括采光不佳。開發商給出的容積率是6.8，工作人員表示，項目樓間距30米左右，肯定是達標的，但樓與樓側面的間距只有十米甚至幾米。
商鋪的利用率大不如前。
商鋪和辦公大樓租金不同。商鋪按地段3萬元/平米到13萬元/平米不等，辦公大樓則在30元到50元/平米範圍內。幾乎每層商鋪都有空置，國際金融街1號辦公大樓二樓的商鋪中，四分之一處於未辦公狀態，張貼著大大的轉租廣告。
現在，以棚改低房價為賣點的花果園，新房最高價已經達到1.5萬元/平米，相當於2015年的四倍。
貴陽超級大盤 沒完沒了
貴陽超級大盤到此為止了麽？並沒有，正在建造的包括：
中天假日方舟，佔地556萬平米，建築面積1400萬平米。
中鐵生態城，佔地2038萬平米，建築面積1200萬平米。
大川白金城，佔地533萬平米，建築面積1600萬平米。
西南商貿城，佔地1000萬平米，建築面積1420萬平米。
這些都是規模體積和花果園相當的項目，有的甚至更大。
花果園誕生在棚改歷史期，有合理性，滿足了外來人口在市區有一套房的需求，但花果園拉低了貴陽的城市價值。
佔據主城區幾乎最好的位置，做出了極高密度的產品，同樣的面積，別的開發商隻造6到8棟，花果園一出手可能是16棟以上，材料和品質下降，甚至會拉低後續項目標準。
按照歷史數據測算，貴陽棚改釋放購買力每年不低於3萬套，2018年棚改釋放5到6萬套。
貴陽人口淨流入，2017年淨流入11萬，增長率2.3%，小學生增長6%左右。就算加入棚改，也不能支持每年800萬平米的房地產銷售量，折合6到9萬套，後續棚改逐年減少，已經無法支撐房價了。
2019年，開發商推出的優惠越來越多，有部分建案成屋銷售。2020年部分精裝房開始交房，開發商和業主請做好心理準備，接下來兩年，主題是鬥智鬥勇。
貴陽樓市超級大盤太多，只能采取特殊手段。石家莊之後，落戶零門檻的城市，估計貴陽是其中之一。
落戶零門檻 估計下一個輪到貴陽
千億房企爭搶貴陽土地。
克而瑞的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，全國前30的房企，除了綠城、正榮、榮信和祥生4家，其余都已進入貴陽，前10大房企全面布局。
貴陽公共資源交易網數據顯示，2018年公開土地市場成交281.718億元，環比上漲27.83%，成交面積1066.6914萬平米，環比上漲9.01%。相比2017年超過100%的漲幅，2018土拍市場克制了很多。
（貴陽代表性的“面筋樓”）
2018年8月份後，貴陽土地市場轉變，供應端以三縣一市（清鎮市和修文、息烽、開陽）為主，各區域土地冷熱不均，區位好配套全的核心地塊受到熱捧，位於遠郊的地塊以白菜價流拍，在2018年下半年流拍的25宗土地中，有16宗位於三縣一市。
貴陽一直處於超級大盤時代，為了去庫存，學學石家莊，零門檻落戶吧。否則怎麽消化超級盤？
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室