為了5歲的女兒讀書,鄧某夫婦花了123萬元買了一套二手房,沒有多想便把女兒名字登記在房產證上,登記的份額為40%,夫妻二人各佔30%。
然而,在鄧某去辦理公積金貸款時,卻被告知因未成年人是房屋的共有人,不能辦理公積金貸款。
經多方周折,房管中心同意經公證處公證並辦理房屋抵押後,給鄧某辦理了公積金貸款,但是只能貸款46萬元,鄧某女兒40%的份額部分仍舊不能辦理公積金貸款。
然而,未能辦理公積金貸款的27萬元,鄧某只得通過民間借貸以及銀行商業貸款的方式支付,這給本來平靜的生活添了不小的壓力。
關於房產證加名,時不時總有一些狗血的案例冒出來。中國式買房,從寫名字開始,首付、貸款、還貸、出售、傳承,都有一本理財經,而房產證寫子女名,未必好。
第一、孩子獨立買房時可能多付首付
如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那麽孩子成年後購買首套房時,可享受較低首付且有首套房優惠房貸利率。
如果孩子在限購政策頒布前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定,這套房貸款利率可以享受首套房優惠,但首付卻可能要按照二套房標準。
第二、孩子婚後買家庭第二套房時可能交房產稅
比如孩子在未成年時和父母共有2套房產,每套面積在90平方米,如果房產份額事先不做約定的話,默認每人三分之一份額,即孩子名下已經有60平方米房產。
成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米,按照政策,首套房不計征房產稅。及至孩子婚後想購買家庭第二套房,假設建築面積是120平方米,則孩子名下的房產總建築面積達280平方米。
假設扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米可能需要徵收房產稅(試行房產稅地區),其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上添加孩子名字的結果。
第三、孩子如婚後發生意外,配偶有權繼承婚前財產
如果孩子在婚後不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。
這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產,孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。而改動房產證上的名字有幾種不同的方法,會涉及到產權、債權、稅費等各種問題。
而且房產證改名字對於婚前、婚後,是否有貸款未償清有不同解釋,不同情況的辦理費用也不相同。
1
房產證改名有哪些方式?
在房產證上加上別人的名字,也就是是增加這個房子的共有權人,共有三種方式:析產登記、買賣或贈與。
一、關於析產登記
很多人不是很清楚,一般是指原本為一個人所有的房產,後平均分割變為兩人或多人所有,就需要進行析產登記。較多適用於夫妻配偶的增加房屋的共有權人的方式。
二、關於房產證減名字
類似於份額轉讓,流程和正常的房屋買賣類似,需要繳納所佔份額的契稅。
1、父母子女之間減名字,同樣視為買賣交易,要收取契稅。而且,如果房產證辦理時間不滿2年的,還需要繳納全額營業稅;
2、夫妻之間加名字或去名字,不收取契稅。
2
房產證加名分哪些情況?
一、夫妻加名,婚前婚後各不同
婚前加名
按贈與、買賣方式依據雙方申請辦理。
1、贈與,夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書,夫妻一方贈與另一方一半產權,之後雙方攜帶房產證、身份證、公證書到中心辦理加名手續;
2、買賣,雙方需簽訂買賣合約,然後攜帶房產證、身份證、不動產完稅憑證到中心申請辦理。
婚後加名
這種情況屬於更正登記,市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料,共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽後,即可辦理相關房屋權屬變更手續。免征契稅、個稅和營業稅,僅收取房屋登記費和印花稅等。
【注意】如果是之前簽訂購房合約時沒有寫上兩人的名字,之後辦理兩證的時候不能加名,需要在辦理兩證後,還清貸款的情況下才能進行。購房合約的名字和房產證的名字是一致的。
二、父母子女加名,選擇贈與最合適
如果是父母、子女等這種關係間的房產要辦理變更手續,就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由於公證費下調,贈與的成本支出在一定程度上減少。
贈與流程:需要先去公證處辦理房產贈與的公證,之後攜帶相關是房屋兩證,雙方身份證,戶口本,婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的,不需要做購房資格審查。
贈予手續:
1、贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合約,即贈予書。
2、受贈人憑原房屋所有權證、贈予合約,按規定繳納有關契稅;辦理公證。受贈人到房地產管理機構申請變更登記,應提交申請書、身份證件、原房地產產權證、贈予書及公證書和契稅收據。贈予人將房屋交付受贈人。
三、兄弟姐妹加名,多數考慮買賣
雖然非直系親屬間房產加名也可以考慮贈與過戶方式,但是由於稅費比較高,同時限購未取消之前也要考慮購房資格,所以買賣方式比較合適。
買賣流程:比較簡單,雙方或三方(中介)協商清楚後簽訂購房合約,之後在網上進行網簽備案,去房管局辦理購房資格審查,通過後,列印購房合約,辦理過戶手續;需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。
四、抵押中房產加名字
【注意】上述前提都是房子貸款已經還清,否則需要先去銀行還清貸款,注銷掉之後,再拿著房產證去行政服務中心辦理相關業務。
法律普及:婚前購買的房屋屬於個人財產,婚後加名變為夫妻共有財產,房屋權屬發生變更。由於房屋存在抵押貸款,借款人將由一人變成兩人。《物權法》191條規定,抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產。