貝殼推店東自治：讓中介站著掙錢

特別策劃

這次，互聯網對傳統行業的改造出現在房產經紀領域。

中國正快速進入存量房時代，房地產市場的運行機制和邏輯也因此發生變化。傳統開發企業向房地產服務、居住生活服務轉型。而房產經紀因直接與存量市場關聯，市場參與各方都對其虎視眈眈，問題與機遇一並展露出來。

“未來，中國房地產市場將呈現‘五變四不變’。尤其是居民對品質需求的提升以及市場區域分化，將為房產服務業帶來新機遇。貝殼找房正在做的就是連接供需雙方，提高居住品質。”

中國社會科學院城市發展與環境研究所原所長、住房建設部房地產決策谘詢專家牛鳳瑞說。

9月，貝殼找房甩出一個“王炸”，雖然牌局不會以此定勝負，但顯然有玩家沒有算好牌。

在19日的大西南經濟圈房產高峰論壇上，貝殼宣布推出店東委員會，品牌主自治自理，還能協調處理不同品牌間的糾紛。

貝殼一直在扮演著平台的角色，吸引各個品牌方入駐。店東委員會則相當於“政協”組織，代表品牌和店東的意志，參與平台共同決策，充分發揮店東力量。

貝殼脫胎於線下，終走到線上。在房產經紀的新變革中，貝殼要做那個“先鋒者”。

構建底層架構

貝殼起於鏈家，締造開放平台。

2018年4月，貝殼找房上線，主攻大居住領域，瞄準的是二手房買賣、租房、新房銷售、裝修和社區服務等全鏈條業務。

貝殼不同於鏈家網的自營模式，它的使命是締造平台。在CEO彭永東看來，貝殼要吸引全行業優秀的房產經紀人與經紀公司入駐，鏈家只是入駐貝殼平台上的經紀品牌之一。

有人說，貝殼找房是想打造一個中國版MLS平台（美國房地產中介共用的買賣數據庫）。但在房源共享之外，貝殼也在輸出行業流程和規範。從某種層面上來看，它更像房地產界的“天貓”。

貝殼找房能夠開放給行業的能力有兩個，一個是底層數據即真房源數據庫，即“建案字典”；一個是合作網絡，即ACN（Agent Cooperate Network）經紀人合作網絡。 

回想7年前，二手房交易市場低迷，鏈家逆市推行“真房源”。最開始經紀人走街串巷，拿著本和筆手工記錄房間門牌號、標準戶型圖等資訊，後來更新到用GPS+相機記錄。

這一做法意在構建真實存在、真實價格、真實在售、真實圖片的房源數據庫。真實房源在當時十分稀缺，十萬套房屋資訊大約有九萬套都是虛假房源。

起初，行業似乎並不買账，鏈家的經紀業務出現了短暫下滑，一線經紀人都覺得“老左瘋了”。但左暉還是賭對了市場。憑借真房源，短短幾年鏈家拿下一線城市，並向二三線城市擴張，成為一家現象級公司。

據公開數據，這個名為“建案字典”的數據庫，覆蓋了150多個城市的1.2億套房。

如今，貝殼找房再次使用真房源這一利器。世界杯期間，黃軒掏出手機說著“海量真房源，省心上貝殼”，這一廣告在黃金時間段不斷重播。

貝殼不動產數據中心總經理白智廣在接受騰訊《棱鏡》採訪時，給當前的數據庫打了75分，還差的25分需要入駐而來的更多品牌和經紀人來補足。

真房源是複雜而繁瑣中介交易的基礎，更值得注意的是貝殼在輸出行業流程與規則——ACN合作網絡。

舊經紀時代，經紀人單兵作戰的特點明顯，而貝殼的ACN網絡是將從找房到找客再到促成交易等環節細化拆分，各環節每一個貢獻者都能獲得收益，如房源錄入方、房源維護人、客源方、撮合成交等不同角色都能獲得約定比例的收益，從而避免了同業無序競爭。

這給不同中介公司的經紀人跨品牌合作提供了可能，這也是貝殼的重要價值之一。“一個組織的核心在於能否創造新的價值，如果可以，總有人會需要你。”左暉曾如此說道。

規則落地

“貝殼會不會既當裁判員又當運動員”，是外界對新物種的疑慮。

貝克找房CEO 彭永東

對此，貝殼找房CEO彭永東在接受媒體採訪時指出，裁判員的核心是規則，但是這個行業的問題恰恰是沒有系統化的規則，“應該有個人站出來說，我認為我的規則還不錯，貝殼就是要做那個第一推動者。規則體系對於各品牌和商家是公平的、一視同仁的。”

9月19日，在大西南經濟圈房產高峰論壇上，貝殼找房發布店東委員會制度。

具體來說，在一個大的商圈，入駐貝殼平台的品牌店們投票選出委員會成員，委員會成員再投票選出會長、副會長及秘書長職務。

店東委員會的職責主要有三項：收集反饋店東、經紀人的意見；協助平台做決策和優化標準；協調處理不同品牌間的糾紛等。

貝殼找房希望通過店東委員會實現入駐經紀品牌的自治自理，讓品牌主共同參與平台決策，營造競優良性生態。

這一做法帶有必然性。雖然貝殼的規則是來自鏈家17年的成功積累，但從品牌公司規則，到平台規則，需要各家參與做不同的調整才能更好落地。另一方面，新經紀時代的關鍵一環是，各個品牌方在同一的平台中相互連接。店東自治自理打破了傳統經紀中，各品牌方的割裂，促進了品牌方的融合與共贏。

“貝殼找房平台制定了貝殼基本法，就像國家治理的基本法，這是平台建立的一套規則，但發生合作糾紛的時候，卻不是平台說了算。”

彭永東曾表示，

“店東委員會一起參與裁決，如果涉事店東不合作，甚至惡意侵犯了其他店東的利益，可能會被驅逐出去。這是真正的規則，不是平台說了算就是規則。”

從目前嘗試來看，貝殼交出的成績單讓人滿意。截至8月中旬，貝殼找房月度活躍用戶數已達800多萬。從跨品牌聯賣成交率這一關鍵數據來看，目前已超過60%。這也是貝殼最為看重的數據。

新經紀時代

經過十幾年的發展，房產經紀行業度過了三個階段：

第一階段：吃差價，組織鬆軟階段。

第二階段：假房源，不吃差價，成交為王，形成資訊孤島。

第三階段：真房源，品牌內初步形成經紀人合作網絡，內外正循環互相促進，職業經紀人得以留存。

如今正在進入第四階段，平台的作用愈發凸顯，用平台將各個品牌方和孤立的經紀人連接起來，通過搭建底層架構輸出規則，使他們相互合作。平台以經紀人為中心，經紀人以消費者為中心。

三個月前，中國房地產經紀行業在北京開了一次年會，大會上左暉發表了《Where we are》 的主題演講。他回憶起十幾年前，在清華總裁班上課時，一位台灣老前輩的比喻：

“經紀人和毛巾一樣，拿著毛巾就擰，擰幹了換一條再接著擰，我們這個行業和經紀人之間一直處於這樣的關係。”

如今，貝殼找房要改變這一關係，而這也在改變經紀行業。