中國房屋市值65兆美元，已超美歐日？怎麽算出來的

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11月18日召開的第九屆財新峰會現場，在談到房價走勢時，SOHO中國董事長潘石屹說，中國房地產的市值是65兆美元，超過中國國有資產總值，也超過美國歐盟日本三地方總值。

潘石屹說，他查了好多數字，有人說是200兆人民幣，有人說是300兆，有人說是400兆人，最高的一個是說到470兆。最近到網上看到一個圖表，說中國房地產的市值，是65兆美元，這個數字也是怪嚇人的。

潘石屹說的這張圖，跟近期在朋友圈刷屏的一張股票房產總市值概覽圖吻合：

圖中資訊顯示：

1、中國房產總市值鋼彈65兆美元，而美國、歐盟、日本三大公認的當今世界強勢經濟體的總和，才60兆美元；

2、與之相反的是，中國股票市值為6兆美元，只有美國、歐盟、日本三者總和的十分之一左右；

3、中國房產總市值是中國股票總市值的十倍多，遠超美國、歐盟的一倍。

這個數字是怎麽算出來的？

我在網上並沒有找到一個權威的算法。我只能試圖尋找一些數據。

根據恆大研究院的測算，1978-2017年中國城鎮住宅存量從不到14億平增至267億平米。

2017年全國建案銷售均價是7892元/平米，據此粗略算一下，總市值是210兆元，折合30兆美元，毋庸置疑的是，中國的房屋市值已經妥妥的達到了美國的水準，但實際上，遠遠不止這個數。

但中國GDP 2017年為82.7兆元，美國GDP 2017年為122兆元，我們還是比美國少了40兆。

建案竣工面積在房改之後突風猛進，按照國家統計局的口徑估算，1978年全國城鎮竣工住宅面積不足1億平，1998年超過5億平，2011年超過10億平。

其中，1998-2017年竣工商品住宅合計103億平，佔當前城鎮住宅存量的39%。1998年-2017年的建案市值就是85兆。

但大家都知道，均值往往容易拉低我們的真實數據，給我們一個房價便宜的假象，所以就全國的房地產市值來說，應該是遠遠不止210兆的。

但真實的總市值到底是多少，除非一個個城市去統計，否則很難估算出來，我隻統計了四個一線城市的市值，加起來就達到108兆了，全國還有那麽多二線城市和三四線城市，可以想象我們的房屋總市值已經膨脹到了什麽水準。

北京：

根據《北京市統計年鑒2014》（15年鑒的數據同14年相同，按照14年數據進行計算），截止到13年底全市國有土地上的全部房屋建築面積為8.82億平米，其中住宅建築面積為4.76億平米，14、15、16三年內北京市住宅竣工建築面積為6211萬方，因此截止到16年末北京市合計擁有住宅建築面積5.38億平米。2017年北京新建商品住宅成交面積為437.82萬平方米，北京的存量房面積為5.42億平米，北京2018年10月份的二手房成交均價59943元/平米，由此算出北京的房產總市值為32.49兆。

上海：

2016年上海統計年鑒（官方數據）顯示上海城鎮住房面積約為：7.76億平方米，據易居研究院數據顯示，2017年，上海新房成交面積639萬平方米。即截止2017年，上海城鎮住房總量面積約為7.83億平。截止2018年10月，上海的二手房均價為5.7萬。由此算出上海的房產市值為39.48兆。

廣州：

廣州住建委總工程師李敏霞在2017年1月召開的廣州市政協十三屆一次會議上說，目前廣州擁有住宅房屋約800萬套，總建築面積約6.43億平方米，按常住人口1740萬人算，人均居住面積超過35平方米。根據陽光家園數據顯示：2017年廣州一手住宅網簽成交89859套，網簽面積達978萬平方米。所以，廣州截至2017年總的存量建築面積為6.52億平米，截止2018年10月份，廣州二手房成交均價為3.2萬/平米。即可算出目前廣州房產市值約為21兆人民幣。

深圳：

之前廣發證券做過一個調查，2012年底深圳全市住房總量為5.20億平方米，但建案只有1.3059億平米。 截止2017年深圳住房總量為5.0059億平。2017年深圳新房成交僅25820套，即259萬平。截止2018年10月，深圳市二手房均價為5.37萬。由此算出深圳市的住房市值為7兆，但深圳又是個特殊的市場，因為深圳的小產權房也有大量買賣交易，但價格只有建案的三分之一，所以深圳市值大概15兆左右。

由此我們得知，北上廣深的房產市值約為：108兆人民幣，約為15.4兆美元。

網上還有人按照人均居住面積、城鎮人口、平均房價三個參數相乘做了一張市值圖表，如下：

其中北京和上海的統計跟我的比較吻合，深圳的數據明顯有誤，深圳人均面積雖然大，但包括了農民房，價值肯定是不能以建案來衡量的。而廣州，他把常住人口和單價都算低了，其他城市我沒有仔細對照。

如果上述其他城市的數字是對的，加總起來，這另外的22個城市總市值達到了97兆，我們四個一線城市加上這22個城市的市值，就有206兆了。

關鍵是包括縣級市，中國有663個城市，而這22個城市，在開發商的業績版圖裡，只是冰山一角，2017年，全國房地產銷售金額達到13.37兆元，超過六成來自三四線城市。

因此，你可以想象一下，剩下的641個城市，房地產市值有多少？嚇不嚇人！