京基地產在售項目捉襟見肘 拖累其他舊改進度

目前在深圳只有個別開發項目在售的深圳市京基房地產股份有限公司（以下簡稱“京基地產”），仍在不斷與村集體或社區居民談判爭取舊改項目的開發權益。

日前，京基地產啟動了位於深圳羅湖區的布心村、水圍村城市更新項目搬遷補償安置協定的簽約。據悉，京基地產進一步取得了羅湖區蔡屋圍村整體改造的開發權，該項目的搬遷補償預計也會在今年啟動。

但京基地產現有的開發體量及銷售規模難以支撐舊改項目前期的巨額投入，由此導致這些已經取得合作協定的舊改項目拖延數年之久而難獲實質推進。

京基集團的地產業務主要圍繞深圳市的城市更新，過去的2017年到現在，京基地產在深圳的主要在售項目只有“京基禦景中央”，這意味著這家深圳本地民營地產公司過去一年裡可以實現的地產業務銷售回款捉襟見肘。

2016年京基地產在銀行授信額度用盡時，其在上交所申請發行一筆總額80億元的債券，計劃置換2017年以後陸續到期的銀行貸款，但近2年時間後這筆債券一直沒有通過，仍在反饋階段。

“舊改項目前期投入較大，尤其是拆遷補償與開發建設費用，村集體和社區居民通常只會提供土地，項目拆遷和建設均由舊改主體承擔，如果缺少融資管道和銀行授信，拖延舊改項目的開發進度，後續拆遷成本也會更高。”興業證券一位房地產分析師表示。

舊改項目進展緩慢

記者根據公開資訊不完全統計，京基地產至今已經累計獲取了深圳羅湖區布心村和水圍村城市更新項目、羅湖區蔡屋圍村舊改項目、南山區長源村舊改項目、龍崗區體育新城大運城市更新項目、南約舊改項目、南山區珠光村舊改項目、寶安區上下屋及田心村舊改項目、寶安區沙一村舊改項目、羅湖區水貝村舊改項目、龍崗區木棉灣城市更新項目。

保守估計，京基地產取得的這些城市更新和舊改項目總建築面積超過1000萬平方米，京基地產通過與當地村集體合作及深入老舊社區與居民談判爭取這些城市更新項目的開發權益。

上述興業證券房地產分析師介紹，開發企業與村集體合作模式是村集體提供土地，開發企業提供拆遷建設資金，對村民回遷補償以後，村集體按比例取得一部分開發利潤及用於運營出租的物業房產，獲取之後的經營收益；開發企業深入老舊社區與居民談判的舊改模式則是允諾居民回遷，按照介於1︰1與1︰5之間安置比例補償安置房產，同時給予一部分現金及搬遷補償，剩餘置換的建案部分歸開發企業銷售或持有，以此賺取開發利潤。

目前京基地產在深圳市主售的“禦景中央”項目，則是與當地6個村集體企業合作開發的舊改項目，京基集團目前對外銷售建案部分，該項目銷售的第一期即有833套建案源，今年初已經有第二預售屋源的預售許可。

但京基地產取得的其他城市更新項目進展緩慢。比如，京基地產早在2012年即已簽署了龍崗區木棉灣城市項目的合作協定，但是直到2017年3月下旬才開始啟動拆遷補償簽約，距離簽約完成進行開發建設尚待時日。

木棉灣城市更新項目一位拆遷居民稱：“京基地產城市更新的進度太慢，攤子鋪得很大，又很早與社區、村集體簽署合作協定，資金限制讓其難以快速推進拆遷補償與更新改造，但是這些城市更新項目又簽署了較長期限的合作協定，不能更換實施主體，於是更新改造周期一直拖延。”

京基地產在上述債券發行檔案裡披露，其名下諸多城市更新及舊改項目要拖延至2018年～2020年甚至更久之後才會進入銷售期。但是京基地產一位人士私下告訴記者，至少今年京基地產在深圳市的主售項目仍然是“禦景中央”二預售屋源，其他城市更新及舊改項目仍在推進。

與京基地產城市更新及舊改項目開發周期相匹配的是借貸期限，上述準備以債券置換的銀行貸款裡，借貸期限平均介於10年左右。這些貸款大多數是京基地產在2009年～2014年間取得，其中2017年、2018年到期計劃置換的貸款金額合計為17.39億元。

記者也向京基地產致函求證，其在深圳僅有少量在售項目的情況下，公司是否有足夠的銷售回款及現金流支撐其他城市更新、舊改項目開發，會否因為資金回款不足導致城市更新、舊改項目進度延緩等，但京基地產方面明確拒絕了評價這些問題。

僅有個別在售項目

早在3年前，京基地產已經是一家淨資產超過了200億元、淨利潤接近23億元的開發企業，但是其銷售業績則波動較大。

據京基地產披露的銷售情況，2013年～2015年銷售金額逐年分別為55億元、59億元、97億元，但是2016年其預計又會降至51億元。根據2016年京基地產在建項目進展，當時深圳在建項目只有“碧海項目”，即目前推出在售的“禦景中央”項目。

包括上述諸多城市更新及舊改項目在內，到2016年初，京基地產在深圳儲備了約10個城市更新、舊改項目，規劃總投資金額超過650億元，當時已投入資金只有14億元左右，這意味著未來這些城市更新、舊改項目將產生數百億元資金需求缺口。

京基地產當時預計這些城市更新、舊改項目2016年～2020年的投資金額分別為30億元、36億元、43億元、53億元和52億元。據京基地產2016年披露，當時這些城市更新、舊改項目其中一部分已經簽訂了合作開發協定，並且正在與業主進行拆遷補償。

但實際上，這些城市更新項目開發進度拖延了更長時間。京基地產2016年披露木棉灣城市更新項目預計會在2016年9月份啟動與業主簽訂拆遷補償安置協定，而據上述木棉灣社區一位拆遷居民稱，項目拆遷補償簽約直到2017年3月下旬方才啟動。

記者進一步了解到，京基地產提前獲取鎖定的這些城市更新及舊改項目要一直到2016年底至2017年前後才能取得拆遷補償後的土地使用權證，相當於大部分城市更新、舊改項目至少要到2017年以後方可開發建設，而實現主要項目銷售回款，至少要到2018年開始。

截至2016年初，京基地產合計欠付銀行有息借款規模超過了77億元，其中2016年～2018年陸續到期的借款金額接近27億元。考慮到目前京基地產在深圳只有一個主要在售項目，預計其實現的現金回款捉襟見肘，並且要用於償付陸續到期的銀行貸款。

據記者查詢，京基禦景中央項目到目前為止備案成交套數為441套，成交面積為4.67萬平方米，成交均價為4.41萬元/平方米，按此計算，京基地產過去一年間在禦景中央項目上實現的成交金額約為20.6億元，而這幾乎是京基地產2017年主要房地產業務銷售收入。

《中國經營報》記者也向京基地產方面進一步求證上述80億元債券發行沒有繼續獲得推進的原因，以及債券發行停滯的情況下，公司銷售回款是否足以償付銀行貸款及支付城市更新、舊改項目投資，京基地產方面均未給出回復。