股市抄底套三年 房地產高杠杆抄底可能套三十年！

圖片來源：視覺中國

文/顧天傑

十一黃金周剛剛結束，樓市提前入秋，透出絲絲涼意。

從北京一線城市，到南京、合肥和西安這樣的網紅城市，2018年的金九，比以往時候來得更晚一些，銀十恐怕不會出現了。

全國建案銷售面積增速、房企拿地、開發商投資增速，都在下滑。

10月4日，上饒碧桂園信州府價格從1萬降到7千，售樓部被真刀真槍地打砸。

都說是建案了，有漲就有跌，股市下跌，沒見股民推上市公司廠房，房價一跌，業主一股腦地開始對售樓處打砸搶？

乖，別鬧，鬧也沒用。

北京金九泡湯 深圳9月二手房創近十個月新低

一線城市金九銀十落空，在意料之中。

北京，趕上了公積金收緊的末班車，新房成交量依舊接近同期幾乎歷史最低點。

中原地產10月1日數據顯示，9月北京二手房住宅簽約15283套，環比8月淡季上漲1.61%。1到9月新建建案住宅合計網簽16387套，幾乎是同期歷史最低。

諸葛找房二手房掛牌均價數據顯示，北京9月二手房掛牌均價為63778元/平方米，而8月的二手房掛牌均價為64493元/平方米，環比下降1.1%。

深圳量跌價穩，後續購買力無法支撐市場走高，二手房同步下跌。

深圳市規土委10月6日公布數據，深圳9月新建商品住宅成交均價為54080元/平方米，環比微降0.02%，同比下降0.4%；成交套數2248套，環比減少39%，同比減少17.6%。

深圳房地產資訊網數據中心，9月，深圳二手房網簽量出現下滑，共成交5489套，環比減少30.5%，同比減少23.7%；成交面積452421平方米，環比減少29.5%，同比減少22.1%。除去2018年2月春節影響，9月成交量創下近10個月新低。

金九銀十成色不足，2018年，是房企的轉折點。

從2017年以來，一二線城市房價全面限價、競配建、競自持。這樣的樓市，注定不會受到淡旺季影響。

以前打左燈向右轉，現在政策雙閃停在路邊，房企怎麽辦？

熱點城市庫存出現環比上升，去化率快速下滑，處於高位的最低點，往下降，太空也不大。

西安這座建案居然沒有一個人買

連網紅城市西安，畫風也開始慢慢轉變，半年前千人搶房、一房難求的盛況不再。

《華商報》報導，截止9月26日下午開發商公布的數據，曲江二期代表建案，三迪曲江香頌楓丹共推出473 套新房源，只有18個家庭登記購買，最終經過現場核驗，通過的家庭數，0。

也就是說，該項目473套新房房源開盤，沒有一個真正的購買者。2015年下半年以來，西安樓市出現首個無人購買的項目。

從2014年10月到2018年9月，三迪楓丹的房價，上漲了三倍，從5200元/平米上升到14495元/平米。

2017年2月之前，三迪楓丹用了兩年多的時間，費了好大勁，從5200元/平米漲到6700元/平米，隨後隻用了一年半，從6700元/平米漲到14495元/平米。

西安樓市爆冷，是對前兩年房價大漲的修正，房價不會大跌，但會擠掉不合理的水分。

比西安更慘的是在各種建案維權的業主。

2018年9月13日，杭州市濱江未來海岸的業主們拉起了橫幅，齊聲喊著口號，拍著公開的影片，向開發商施加壓力，要麽不準降價，要麽退房。

幾個月之前，他們還口口聲聲看好阿里巴巴、海康威視、網易等企業在杭州的布局。

誰也說不準，到底是一次性虧完本金難受，還是背著房貸還著變成負翁的日子難受。

一二三線樓市，突然變得面目猙獰，這只是開始。

三四線喜生二胎  反應慢一拍 仍處於狂歡之中

唯獨三四線城市，還處於狂歡之中。截止2018年7月，三四線熱點城市房價突破1萬元/平米的佔比70%。

克爾瑞數據顯示，2016年以來，三四線城市改善性需求持續釋放，三房是成交主力，佔比長期維持在50%以上。

二胎政策在一線遇冷，在三四線大受歡迎，連四房戶型的成交量也在上升，2018年1到7月升至16.73%，比2016年增長5.42%。人口往一二線走，三四線人口淨流出，本地居民購買了大部分三房四房，小戶型不吃香。

一二線的剛需小戶型，在三四線不受歡迎。克而瑞數據顯示，兩房戶型成交量持續走低，2018年1到7月跌到18.92%，比2016年減少7.81%。

三四線城市買房喜歡一步到位，尤其給下一代買婚房、買學區房的時候，不怕買得小，就怕不夠住。三四線生二胎多，買大房型多，說明大家庭也多。大城市和中小城市，在家庭結構、在文化上，有巨大差別。

三線城市洛陽，是典型的內需城市，本地購買力已有透支跡象。

本地業主追求賣一套，再買一套，進行置換改善，這部分群體購買力很強。相反，剛需客主要來自於周邊鄉鎮以及郊區，購買力明顯透支，只能繼續買小戶型。

土地流拍不必怕。

中指院研究顯示，截止9月底，全國土地流拍888宗，三四線流拍681宗，少於2017全年的954宗。流拍對信心的打擊，沒有預期的那麽大，而且，未來流拍將減少。

2018年9月土地流拍僅31宗。一是因為住宅用地成交足夠多，其次龍頭房企已經有了足夠的儲備。

1到9月，一線城市住宅用地成交面積與去年同期相比下降了20.1%，但二線城市同比增長29.3%，三四線城市同比增長39.7%。

根據上市公司年報，全國排名前20的房企，土地儲備面積折合成可建築面積，大約19億平米，2017年這些房企的總銷售面積為3.2億平米。

房企即使不拿地，目前的儲備還夠賣6年，未來1年不增加儲備，問題不大，前兩年各種刷屏的地王，終於落幕。

對於目前打折促銷的建案，請保持理性，更多的項目只是在誘導客戶出手，不要總想著底價抄底，股市抄底能套牢三年，房價加杠杆抄底，很可能套牢二十三年。

一線城市有投資和都市圈效應作為緩衝，二線城市有人口流入和產業更新作為靠墊，三四線城市幾乎只剩下透支客戶群。想買房的，請可以自行對號入座。

開發商繼續降價，業主維權怎麽辦？只能找一家中介公司破產祭天了。