“遷都”中的奧園，又遇到麻煩了

近日，奧園地產有兩條大新聞：一是媒體廣泛報導，說是其總部將遷往深圳；二是在惠州的一個盤受到了“住宅”變“商住”的投訴。

01

“住變商”，業主不幹了

8月12日，有媒體報導稱，中國奧園旗下開發的惠州開城首府500多戶業主投訴開發商，自己簽的購房合約被“偷梁換柱”了。

近日，位於惠州市惠陽區開城大道的奧園開城首府業主王先生向媒體記者投訴稱，2017年購買的住宅，在草簽合約時明明顯示的是“住宅”，在拿到正式網簽合約時，卻發現合約上規劃用途變成“商住”。

資料顯示，奧園開城首府的開發商是惠州市合富地產開發有限公司，系奧園的分公司。據了解，該項目5層以下為商業，5層及以上用於居住，當初銷售人員宣稱5層以上都是“住宅”，約有500余戶，建面從60平方米到109平方米不等。

“購房時宣傳的是住宅，草簽合約顯示是住宅，部分業主的正式合約也是住宅，另有部分業主拿到的正式合約第三頁是被偷換掉的，合約編碼和其他頁數都不一樣，也沒有騎縫章。”在接受採訪時，另一業主直言奧園偷換合約。

北京市東元律師事務所合夥人、律師李松在接受記者採訪時表示，“如果業主所稱屬實，在沒有經過購房者同意的情況下，開發商單方擅自變更合約約定，業主可以追究開發商的違約行為。另外，開發商在前期宣傳時，如果宣傳資料是關於住宅的相關宣傳，該宣傳使業主產生錯誤認識，根據中國《合約法》的相關規定，業主可訴至法院，撤銷合約，要求開發商返還房款。”

目前，相關業主已經聯合起來向開發商維權。事件真相和處理結果還有待官方公布。

02

“住改商”，貓膩在哪裡？

那麽，為什麽會出現這種“偷梁換柱”情況呢？

在中國奧園2017年年報中，惠州奧園開城首府的用地性質一欄，是“高層公寓、商業”。如下圖：

近年來，改變住宅用途的案例時有發生。那麽，住宅與商住，到底有哪些不同？開發商為啥總想著改變住宅用途呢？

產權年限不同。住宅能用70年，商業房只能住40年。同時，《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合約，依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。

配套設施不同。商改房無法遷入戶口，無法就近入學。

容積率及用於綠化、公共設施面積不同。相對住宅而言，商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。

安全級別不同。商業房對通風要求相對較低，安全上存在一定隱患。商業房需要安裝消防管道入戶，住宅無！

物業費、管理費以及轉讓契稅不同。商改住項目的水電往往都是按照商業用水和商業用電來收費，因此其居住成本高於普通住宅。其次，商改住項目的管理費一般也會高於普通住宅物業收費標準。另外，商改住項目還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。

這麽多的不同，開發商為什麽要拿商業用地來開發住宅呢？

一般來說，“商改住”有以下幾種情況：該區域不適合商，適合住；開發商開發的這個地段也是適合住，而非商用；“商改住”後的售價高於早先商業用途的價格。

而，第三種情況，最為普遍。

03

都是千億惹的禍？

2007年在香港上市的中國奧園，成立於1996年，2013年跨入百億房企行列。2018年合約銷售額達到912.8億元。2019年公司銷售目標為1150億元，而克而瑞2019年1-7月全口徑銷售金額榜單中，奧園集團以602.8億位列第26位。2019實現衝入千億俱樂部目標幾無懸念。

最近三年，奧園的發展駛入了快車道。2016年至2018年，其合約銷售額分別為256.02億元、455.9億元、912.8億元，分別同比增長68.8%、78.1%、100%，複合年增長率達89%。

在衝刺千億的2019年，奧園更是宣布將地產總部從廣州遷到深圳，展示了其大展拳腳的勃勃雄心。

然而，與捷報頻傳極不相稱的是，中國奧園在購房者心目中的口碑卻在嚴重受損。

打開網絡搜索，關於奧園的維權報導及評論隨處可見。這些報導以及評論涉及到的項目有北京、廣州、太原、成都、重慶、玉林、沈陽、中山、陽江、嘉興、佛山、南京、株洲、合肥等地，投訴的問題多種多樣：房屋質量、私改規劃、面積縮水、虛假宣傳……

其實，在中國地產圈，有兩個流派，一個是追求性價比的所謂高周轉，一個是追求高性能的所謂精品路線，前者是主流，做法是利用高周轉來快速擴大規模，因為地產圈沒有“小而美”，只有“小而沒”，後者以宋衛平時代的“綠城”為代表，將工匠精神融入住宅，用慢工出細活來建造豪宅。

有人把如今的房企競爭比作在賽道上飆車，一個房企的領軍人物是賽車手，如何既快又安全的衝到終點，是考驗一個賽車手在速度與安全之間能否找到一個安全的結合點。

顯然，奧園要做的，還有很多。

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