推銷商住房的人，你要保持十二分警惕

最近，一些朋友最近經常接到一些商住房項目的宣傳，類似“不限購、隨便買”的宣傳詞被標注在醒目位置。有北三縣的，還有外地的，比如哈爾濱、南京、深圳等城市。

這類房子到底能不能買房呢？

我的觀點是一般不要碰。

首先，商住房能住，但它不是住宅。

商住房就是商業辦公用地上蓋的房子，開發商申請的也是商業用途，但設計的時候往往打擦邊球，成品全是住宅的樣式，個別項目還能民水民電甚至通天然氣。

這類項目面積比較小，通常就是一個大開間帶一個衛生間，部分設計成loft形式，所以單價和總價往往都比住宅便宜不少。

但是，商住房它不是住宅，土地產權只有40年。有些開發商慢慢開發，實際到手年限可能也就30年左右，甚至低於30年的。住宅用地70年到期後可以免費續期，但商住房，沒這個說法。

其次，商住房對調控非常敏感。

以北京為例，在2016年，商住房尚未納入調控，整個市場對商住房非常狂熱，一個看房團跑5個項目，至少有4個項目是商住房，購房者也很買账，價格節節攀升。

但是經過2017年的一波調控，商住房已經被徹底打入冷宮，二手房市場商住房成交幾乎為零。沒什麽人願意消耗住宅的名額去買一套商住房，中介也不願意接手，至於房東，價格跌了一大堆，也不願意賣（我們了解到的數據是商住房價格普跌了3成以上）。

這就是北京的二手商住房市場的現狀。

而在新房市場，眼下人們關注的焦點是共有產權房，限價建案，新房市場，商住房幾乎到了無人問津的地步。

不過，像北京這樣對商住房下手的城市並不多，還有大量的城市在銷售商住房。

特別是那些建案需要搖號的城市，開發商瞅準了那些搖不到號的剛需客和一些缺乏經驗的中小投資客，針對性行銷，很有效果。對此，我們有必要警惕，現在是房住不炒的年代，政策屬於快速調整期，性質不純粹的房子，風險總是要大不少的。

第三，商住房的投資價值有限。

早幾年，商住房價格漲得非常快，高稅費（契稅個稅營業稅土地增值稅等等）可以被收益覆蓋掉，但現在不是當年，房地產大環境已經不允許大漲，商住房這種房子稅費非常高，而且很難轉嫁。

那麽投資商住房就一條出路，賺房租，但房租相對於投入，回報周期是比較長的，所以投資商住房要做好長期持有的準備。

在這個前提下，我們再考察不同商住房的投資價值。

在房地產開發的初期，有些緊挨著城市商業中心的商住房，如果對比周邊的住宅，你會發現，商住房的價格往往要便宜三到四成，這就是差距。但由於地段優勢明顯，城市的中青年白領很喜歡這類房子，房租還是比較可觀的，這類房子算得上是優質資產。如果以租售比來衡量，它的回報周期比住宅還要短一些。

不過現在的商住房往往都在郊區，這類商住房對交通優勢非常依賴，公交都不行，必須是軌道交通，準時準點。

另外，商住房隻適合經濟發達城市，至少是一線和強二線城市，那些弱二線及以下的城市，商住房還是少碰為好，比如哈爾濱這種。