萬科做長租公寓的總經理離職了。城中村改造租賃的萬村計劃也基本告吹了。
偉哥之前就聊過，在租賃市場正規經營的肯定虧損，因為租售比太玄乎，資金價格太高。租賃市場能活下來的，都是靠違規經營。
最近很多人關注租房N+1。支持的人很多，反對的人也不少。北京發布了新版的租賃合約，再次目前了不允許隔斷，也就是不允許N+1。
有很多人說其他城市允許了N+1，為什麽北京不允許，今天簡單的聊聊這個話題。（這是對外地政策的誤讀，其他城市只有試點有條件放開，從來沒有任何一個城市全面放開N+1）
什麽是N+1？簡單來說，就是將租賃房屋中面積較大的客廳、起居室改造為一間房單獨出租。N可理解為出租房屋房產證上登記的房間數，1就是由客廳改造後多出的那一間房。
（下面這套房應該是一個三居2個衛生間，被改造成了6居4衛）
首先：N+1的好處！200億以上的年收入
N+1當然是有好處的！從租賃客戶角度來說，可以多住人，從租賃企業來說，如果沒有這個多一間的可能性，根本租賃行業就無利可圖。
簡單的計算，如果按照北京有100萬套成套型房在出租，客廳住人，除了其中部分小戶型，老舊房客廳小無法住人外，起碼能多提供60-80萬間。
按照一間平均居住1.5個人計算，可以多住100萬人左右。如果按照一間平均每年收租金3萬計算，N+1的一年合法與不合法區別是200億-300億左右！
其次：N+1的壞處！
租賃模式分成兩類：1:大房東模式，類如雅詩閣之類，運營資產等待升值退出。2：鋪天蓋地的二房東，模式，租下大業主的一套或者幾套房，改造出租賺差價。
對於N+1最敏感的當然是二房東模式，因為業主一般很少會願意改造房屋結構，簡單的說，帶來的裝修損害就很難彌補。而二房東模式，要求短期內，必須最大化租賃價值，住最多的人，收最多的錢。才能獲得差價。房屋的價值升值或者貶值與二房東無關。
對於市場來說，關注N+1的壞處其實很簡單，就是市場的幾個部分，租戶、業主、中介代理、其他業主。
1：對於其他業主來說，因為房屋改造發生在居民樓裡，從建築荷載安全、消防安全、公共設施使用等，當然是不願意的。
2：對於租戶來說，N+1增加的供應帶來租金降低了嗎？
租金一直在漲，這個問題很難測算，因為到底增加供應的這部分變成了租賃企業二房東的利潤了，還是稀釋了租金上漲幅度。
3：對於業主來說，租金上漲與房價上漲，或者說於房屋安全來說，基本忽略不計，大部分城市的租售比在1-2%。
4：重新快速裝修帶來的甲醛等環境汙染，這一點就不多說了。過去幾年各種案例。
第三：那些城市放開了N+1？
廣州市第十五屆人大常委會第二十次會議聽取《廣州市房屋租賃管理規定(草案)》(下稱“草案”)說明。草案第十九條第三款規定，一間臥室或者起居室(廳)為最小出租部門，且居住人的人均使用面積不得少於5平方米。
《蘇州市出租房屋居住安全管理條例（草案）》中，對“房間分隔出租”設置了新規：廚房、衛生間、陽台、車庫、地下儲藏室、未設置外牆窗戶的房間，不得出租供人員居住。
注意了，這些政策裡面都有附加條款：起居室（廳）允許隔斷出租的，應當採用輕質不燃材料固定圍護，隔斷後應當具備直接天然采光和自然通風條件，保障房屋整體結構安全，不得影響人員疏散、逃學生和消防救援。
因為需要房屋結構安全、消防救援等規範，而這對於大部分投資周期在3-5年的二房東模式來說，帶來的監測成本與周期太長，從事實看，這並沒有放鬆。
對於當下租賃市場參與的各方來說，二房東企業很少會願意選擇將隔斷房源提交監測。
第四：資本大鱷進入租賃市場不是請客吃飯
越來越多的資本進入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端，這種情況下，對於租賃市場而已，已經失去了梯級消費。對於租賃市場來說，的確在被推動上漲。
最後偉哥簡單的聊幾句：對於租賃市場來說，國家政策鼓勵的是長租公寓，也就是增量市場，或者是買賣交易中，或者是開發商庫存，這樣可以增加供應量。
但現在租賃市場所有企業都在創新做二房東，這些房源本來就是租賃市場的房源，中介或者公寓企業，進入不可能降低房租，或裝修或分割，最後帶來的是租金的畸形上漲。
（下圖來著該公司高管對外演講）
總結一下，年輕人，你還是盡量租個便宜點的房子，多存錢買房。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室