北京高端項目成交量急跌 看昔日地王如何定價突圍

　　北京高端項目成交量急跌 看昔日“地王”如何定價突圍考驗調控尺度

　　每經記者 舒曼曼 攝影報導    每經編輯 曾健輝    

　　2018年上半年，因城施策的樓市調控政策密集頒布，且不斷更新、擴圍、修補。尤其是一線城市，限價、限售、限貸等調控政策對樓市的調控效果最為顯著。

　　在一輪接一輪的調控和低價項目入市的鋪墊之後，一線城市的一批高端項目終於傳來了開盤的消息。近期，一線城市均有高房價項目在沉寂數年後準備入市。

　　為何這批高房價項目會選在此時入市？其入市有多大“勝算”？到底有無可能改變市場預期？伴隨著這些高價項目的入市，又會給明面上調控效果顯著的一線樓市帶來哪些影響？

　　“別墅成交1084套，佔比14%，環比減少1355套，相比去年上半年成交下跌56%。別墅成交均價38816元/平方米，環比去年上半年下降近4000元/平方米……”《每日經濟新聞》記者獲得的這一組數據反映的正是北京上半年高端住宅市場行情，這對於以高端見長或高價地項目入市的房企來說並不是一個好消息。

　　高端項目一般都有拿地建設成本高和周期比較長的特點，項目從拿地到準備入市，時間周期達到5年的也不在少數，此時，開發商都在焦灼等待預售許可證審批通過的那一刻。即將入市的北京懋源·璟嶽項目就是其中之一。

　　一位上市公司房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，目前沒有取得銷售許可證的項目主要以項目亮相、傳播市場聲音為主。開發商也必須為後期項目入市營造氛圍、提前蓄客，以縮短成交周期。

　　昔日“地王”項目入市價格未定

　　實際上，2015年~2017年全國高總價住宅“地王”頻出。據中原地產統計數據顯示，近3年全國出現“地王”項目50宗，總地價達到近4200億元，但從銷售情況來看，已銷售的項目銷售額合計僅277.5億元，回款率不足7%。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從土地市場看，2016年~2017年購入高價地的企業，按照正常周期基本上都會在2017年入市，但因全國嚴格的限價政策，大部分項目都出現了入市難。在此背景下，除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市外，最近大部分項目都處於停滯狀態。

　　然而，對於即將入市的懋源·璟嶽而言，這一宗2013年北京“地王”項目銷售和開發周期已經歷整整5年，目前預售許可證依然未有批複。

　　回溯到2013年7月3日，北京本土房企懋源地產以價格上限17.7億元加3.8萬平方米公租房，競得北京豐台區花鄉夏家胡同R2居住用地。彼時地塊溢價率達到30.2%，剔除保障房部分，樓面價高達4.83萬元/平方米，成為當年北京市場的單價地王。

　　據了解，該項目此前曾多次釋放出即將上市的消息，但卻遲遲未能如約上市。2016年年初，懋源地產釋放了夏家胡同地王項目的對外案名——懋源·璟嶽。據當時的《北京晚報》消息，該項目以小洋房產品為主，預計2016年年中正式亮相。

　　近日，懋源·璟嶽又傳出即將面世的消息，為此，記者前往現場欲一探究竟。現場顯示，該項目目前有多個樓體已經封頂，兩棟高層住宅外立面均已完工，目前已為準成屋狀態。由於該項目需要預約，記者未能進入內部觀看。據一位正在為牆體貼大理石磚的建築工人告訴《每日經濟新聞》記者，目前整個施工狀態已處於尾工階段，大部分項目已經完工，用不了半年就能完成收尾。不過，《每日經濟新聞》記者查詢北京市住建委官網獲悉，目前該項目並未取得預售許可證。

　　雖然大部分項目已經完工，但懋源地產仍將價格視為敏感話題，記者在多次採訪中均未能從開發商處獲得具體申報價格。另據《21世紀經濟報導》的消息，懋源·璟嶽的置業顧問表示，企業申報的備案價是15萬~17萬元/平方米，預計銷售價格應該在13萬~15萬元/平方米。

　　就價格問題，《每日經濟新聞》記者也谘詢了第三方合作平台。該平台銷售人員表示，目前企業申報價格是一個範圍值，大約在18萬元/平方米左右，但最終審批價格會比報價低。

　　隨後，記者致電懋源·璟嶽售樓處，有銷售人員表示，目前項目並未公布售價，案場也沒有樣板間，由於關注度比較高，目前已開始接待部分意向購房者。懋源地產相關負責人也回應，目前項目沒有取證，所以沒有任何價格資訊可以透露。

　　在限價政策趨緊的情況下，為何懋源地產在這一時間節點推出該項目，企業對未來市場走勢又有怎樣的判斷？記者就此採訪了懋源地產相關人士。對於第一個問題，該人士未做過多解釋，並表示今年市場的走向不好判斷。

　　一位接近懋源地產的業內人士坦言，近年來，新盤銷售價格不超過8萬元/平方米已經被認為是隱形紅線，但這一紅線在2017年下半年被打破，上述項目最終售價多少還需要政府部門審批。從懋源地產來講，項目遲遲不能入市，成交周期拉長，意味著企業將要付出更高的成本，企業加速資金回籠的需求日益增強。

　　開發商資金回籠將受影響

　　除懋源·璟嶽之外，北京有不少高端地產項目仍然未取得預售許可證。據克而瑞數據統計，2018年上半年，北京別墅共成交906套。其中五環外成交佔97.2%，五環內成交僅佔2.8%。更值得注意的是，上半年北京五環內別墅項目供應為零。

　　一位銷售顧問向《每日經濟新聞》記者坦言，由於限價政策影響，近3個月北京市五環以內所有建案幾乎都沒有拿到預售證。由於許多價格還沒定，企業也不敢保證什麽時候可以入市。

　　記者從北京市住建委了解到，2018年上半年單價8萬元以上的住宅項目有20個，其中位於東城區二環內的“長安太和”銷售均價達到約18萬元/平方米。此外，“中駿天宸”“懋源釣雲台”等建案的銷售均價也超過11萬元/平方米。

　　北京中原分析認為，從房價看，今年上半年僅“長安太和”“中駿天宸”“國奧村”“住總香榭8號”“萬柳書院”“懋源釣雲台”“首開璞瑅”等7個項目成交均價超過10萬元/平方米，創近年來新低。雖然東城區“長安太和”的成交均價為181842元/平方米，但不具有普遍性。

　　北京高端市場總體情況仍然不容樂觀。據北京中原的統計數據顯示，今年上半年北京新房市場高端住宅成交繼續走低，總價2000萬元以上房屋成交216套（網簽數據），成交回落，總價1000萬元以上房屋成交1161套，佔比14.5%。今年上半年北京4~5環之間新房最新報價67326元/平方米，環比價格上揚，其中截至6月底，北京別墅市場庫存僅為6757套。

　　由於不少高價項目成本過高，佔用了開發商大量資金，再加上難以入市對開發商回款造成影響，加大了房企的資金難題，使得企業也試圖通過加快高端產品入市來促進資金回籠。

　　張大偉向《每日經濟新聞》記者分析表示，從目前的政策環境來看，預計房企的資金壓力還將持續，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

　　國海證券統計，從2017年~2020年房地產債券到期分布情況來看，債券再融資壓力最大的是2020年。然而，在房地產行業資金鏈緊張的大背景下，一旦投資機構選擇回售，償債壓力可能會提前到2018年或2019年。

　　經過一輪高強度調控後，北京市住建委的數據顯示，北京新建商品住房網簽價格自2016年10月份以來連續15個月環比不增長，二手住房價格連續7個月環比下降。業內人士看來，調控效果顯著，未來高房價項目可能會迎來一輪新的視窗期。

　　思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅向《每日經濟新聞》記者分析稱，下半年隨著大量限競房上市，對市場價格起到下拉作用，從主管部門價格管控的角度來看，完成房價環比不上漲這一調控目標後，市場穩定下來，高價房管控或許會更寬鬆一些。

責任編輯：李鋒