冠寓再開兩店 龍湖加速發力長租公寓

趕在端午假期前，龍湖旗下的長租公寓品牌冠寓又新增了兩家門市。6月15日，位於北京的望京北路店與昌平生命科學院店正式開業。

自2017年初龍湖冠寓重慶首店開業以來，冠寓開始了全國布局。截至2018年5月底，冠寓已在全國28個一二線城市落地，開業房量逾2萬間，並推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三條產品線。無論從規模還是產品結構上，龍湖已在長租公寓領域中佔據一席之地。

作為新興的風口行業，布局長租公寓的開發商都在為了規模“跑馬圈地”。今年，龍湖冠寓計劃將累計開業房間數量增至6.5萬間。但在還未實現盈利的當下，規模背後無疑需要更大的資本力量助推。

龍湖也在盡量尋求金融機構的支持。6月12日，龍湖集團與新加坡政府投資公司（GIC，新加坡主權基金）共同設立長租公寓投資平台，專項投資龍湖位於中國一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資額共計10億美元。

在此之前，龍湖還先後與中國建設銀行、中國銀行、中國工商銀行和中國農業銀行簽署戰略合作協定。其中，2018年5月龍湖與工行達成的“冠寓租房分期”項目將以成都作為首發試點城市，成都龍湖冠寓租戶將可以通過信用卡分期付款的方式繳納房租。

今年3月，龍湖成功發行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，這是全國成功發行的首單住房租賃專項債券。

而在房地產市場受到調控影響之下，龍湖也顯示出對持有物業的極大興趣。在長租公寓領域，龍湖創新業務負責人韓石曾表示，冠寓未來會逐步走向輕重資產並舉，最終使資產輕重比達到2:8，這在行業裡並不多見。

龍湖集團冠寓總經理張智聰向界面新聞表示，我們其實在行業所講的輕重資產基礎上，還提出了一個新的‘中資產’概念。‘輕資產’我們定義為純品牌和運營的輸出與管理，‘中資產’為資產的10年以上租期租賃經營、股權合作、委託管理等方式，“重資產”即傳統意義上，對於優質物業的收並購，以及開發運營。

龍湖能以中重型物業為主，是因為其較低的綜合融資成本。

“2017年我們的平均借貸成本是4.5%，這是能夠做重資產的前提。截止到今年5月，我們重資產方式已獲取項目的數量，佔總獲取項目數量超過20%”，張智聰稱。

界面新聞了解到，龍湖冠寓成都的金楠天街店、西安的大興東路店、杭州的西溪藍保店，是龍湖具有代表性的重資產項目，並且平均出租率都達到了90%以上。

“如果以高杠杆模式，再去買資產運營，從今天的利潤率來講對很多開發商來說是不足以支撐的。但同樣的資產，龍湖買下來經營可能就是賺錢的，因為綜合融資成本相對更低。我們的中資產概念是用比較長的租約，20年、15年，至少在10年以上，做整體改造，改造完之後再租，實際上如果按照國際上一些標準來看，這種模式已經非常重了。所以我們長期的看法是平衡公司整個現金流盤面，合理布局，態度積極但決策審慎”，張智聰表示。

為此，龍湖內部有一套自主研發的投資管理工具“龍城系統”，能通過拉通集團內部的拓展、運營、工程、財務、法務等多條職能，實現線上化的場景操作。

張智聰告訴界面新聞，龍湖的工作方式是多業務在一個平台下協同作業，地區公司也是一個平台，集團和地區公司是分工協作的關係，是兩個不同的平台，我們在拿任何一個項目，從最早項目踏勘，到設計方案，到工程營造，都是基於龍湖這個大的平台去做的，通過專業化分工協作的方式去降低風險。

不過，目前龍湖還未對冠寓有利潤方面的考量，儘管未來三年要做到行業前三，但龍湖給出的35%左右的毛利率，12%至15%的淨利潤率僅僅是輕資產項目的預期。

而同樣的興趣也體現在龍湖對商業地產的態度上。截至2017年12月26日，龍湖在重慶、杭州、南京、蘇州、天津、武漢等地共擁有投資物業51個，其中包括2017年補充的10個天街項目。

根據龍湖透露的數據，至2020年龍湖商業旗下開業商場總量將超過40座。在業績要求上，希望能在2017年達成租金收入25億以上的稅前目標，長期要求則是到2020年商業地產佔公司利潤份額的20%以上。

另外，長租公寓除了是一個資金成本的遊戲之外，也是“效率”和“客戶體驗”的極致競爭。

2018年，龍湖將在冠寓地區公司的戰略評價體系中引入了兩個新的指標，一個是“客戶滿意度”，另一個是“品牌認可度”，分別佔10%的權重。同時，冠寓內部還會引入北極星指標，其中一個很重要的刻度就是續租率，淨推薦率和續租率都是考核地區公司冠寓負責人的重要內容。

張智聰表示，產品和服務，解決客戶的核心痛點，才是冠寓存在的價值。在組織架構上，他們已經把原來“運營中心”承擔的很多職能做了更細的拆分，讓運營更聚焦到它最重要的職責上來。