文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 張巨集偉
18年三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準而改變！此時，再加上棚改貨幣化安置急刹車、房企海外發債叫停等利空消息，房企通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。
三則利空消息讓下半年樓市充滿陰影！
一是，6月28日，住建部等七部委決定於2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。涉及嚴查的30個城市名單如下：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、無錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、重慶、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、寧波、宜昌、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽。
二是，知情人士稱，中國發改委考慮禁止企業發行364天期美元債。其實，前兩個月，外匯管理局已經明確對房企的海外發債進行監管了。如此，我們可以基本判定，房企海外融資管道已經被卡死了。
三是，6月25日，一則關於“國家開發銀行（簡稱‘國開行’）將棚戶區改造（簡稱“棚改”）貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的傳聞，引發市場波動。6月27日，地產股持續領跌。A股中，中南建設（000961.SZ）自6月25日開始連續三天領跌，27日一度跌停；新城控股（601155.SH）最高下跌7.04%；港股中，碧桂園（02007.HK）最高下跌8.43%、旭輝控股（00884.HK）最高下跌6.87%、融信中國（03301.HK）最高下跌6.38%
那麽，在以上三則不利消息之下，下半年樓市怎麽走？同策研究院首席分析師張巨集偉認為：
首先、從資金面角度來看，三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為7月份的降準而改變！
2018年5月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計451.17億元，環比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。
由於國內外融資管道均收緊，一二線城市“限價”導致高價地入市成為難題，房企回款也壓力山大，預計接下來房企資金面將越來越緊張。據筆者了解已經有TOP20某品牌房企1-4月拿地投入800億，5月份開始已經暫停拿地了！還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在也面臨比較大的償債壓力。按照這個發展趨勢，三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為7月份的降準而改變！
其次，住建部等部委嚴查影響下半年銷售預期，影響房企回款速度。
從本次專項行動的打擊重點來看，包括投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面。從實際影響來看，由於本輪樓市表現較為活躍的主要為中西部、東北的核心城市（東部核心城市交易量已經被限），以及大部分三四線城市，而本次整治的重點的30個城市來看，影響比較大的還是中西部、東北的核心城市，因此，由於中西部、東北的核心城市樓市政策的規範，房企的銷售業績可能會收到影響影響。由此可見，住建部等部委嚴查影響下半年銷售預期，影響房企回款速度，從而影響房企資金面的安全。
第三、從棚改貨幣化安置急刹車政策來看，三四線城市樓市將逐步降溫，從而影響房企銷售業績。
從三四線城市樓市人口變化趨勢來看，半數為人口流出型的，即使有人口流入型的，人口流入的比例也非常小，因此，三四線城市正常的合理樓市需求為既定的，並且市場容量有限，需求也是有限的。
過去一年多，由於棚改貨幣化安置比例較高（2017年60%，2018年上半年約80%），加上房企布局下沉至三四線城市，總體上推動三四線城市樓市輪動上漲，某種程度上透支了三四線城市的樓市需求。一旦棚改貨幣化安置急刹車，由於三四線城市人口量有限需求有限，將使三四線城市樓市降溫，從而影響房企銷售業績。另外，三四線城市二手房市場並不活躍，沒有人接盤，一旦三四線城市樓市開始調整，其市場狀況要比一二線城市更糟糕。這是必然的趨勢，對於企業來講必須關注這件事情。
第四、從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力將真正體現（2016年房企集中加杠杆擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大），降準也救不了這些資金面緊張的房企。預計2018年三季度，處於回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”管道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價。筆者預計，2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準而改變！此時，再加上棚改貨幣化安置急刹車、房企海外發債叫停等利空消息，房企通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。
(本文作者介紹：同策谘詢研究中心總監張巨集偉)
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