盤和林：一二手房價倒掛嚴重 二手房應是調控重點

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　針對如今一二手房價倒掛，房地產二手市場升溫，進入存量時代，我們政策確實應該找準政策方向，應該根據市場實踐及時轉向，同步對二手市場進行嚴格調控。同時為保證政策目標，迅速疏導政策的傳導機制，使得政策效果真正到達政策對象。

　　7月10日，福建寧德發文精準調控樓市，通知稱新房房價每年漲幅控制在6%以內，下半年漲幅控制在3%以內，同時限售中心城區房子3年，分類限購144平方米商品住房。

　　另據報導，2018年上半年，根據中央指示地方政府紛紛對各地區的房地產市場實行嚴厲調控政策。限價、限購、限貸、限商、限售五限政策，加之棚改貨幣化與搖號購房的刺激，房地產市場一二手房價倒掛嚴重。

　　存量房時代，僅限新房房價會顧此失彼

　　以杭州為例，某城區新房房價定價為18460元/㎡，但是相同地段的二手房價居然超過30000元/㎡，價差幾近過半。成都開盤均價為1.2萬-1.5萬/㎡，二手房價的均價卻達到了1.8萬/㎡，平均每平方米也多出5000元，以100平方米的房子為例就足足多出了一個精裝修的費用。

　　上半年棚改貨幣化改革，三四線城市去庫存任務完成，我國房地產開始步入存量時代，調控積極向精細化轉變，但是從現實來看，一二手房價倒掛現象依舊會持續。

　　有統計顯示，我國很多城市進入存量房即二手房交易為主的房地產市場結構。例如，北京今年上半年新建住宅10790套，相比去年系半年下降23.34% ，而二手房網簽量76640套，相比去年下半年增長57.6%。

　　因此，存量房時代，僅限新房房價難免會顧此失彼。對比福建樓市調控政策，雖然一手房價被嚴格的控制，但是市場供給仍主要由二手房市場提供，但該市場是賣方市場，加之投資投機者的逐利行為，限價調控實則到達不了消費者，反而利好投資投機者，反而讓房屋剛需日益艱難，難以達到改善民生的政策目標。

　　我們不難看出，當前房地產進入二手房存量房為主的市場，僅僅限制新房房價的做法，無異於按下葫蘆浮起瓢，使得出現一二房房價嚴重倒掛的情況出現，筆者認為，下一階段同步調控二手房應是調控重點。

　　一二手房價倒掛背後的經濟學原因

　　近年來房地產市場過熱房價一路高漲，其主要原因在於投資投機行為擴大需求，扭曲市場的供求關係，導致市場機制失效，實際均衡價格偏離一般均衡價格。作為市場機制的補充，政府開始乾預市場進行巨集觀調控。

　　之後政府便對房價進行了一系列的調控，其中五限政策中的限價政策引起如今一二手房價倒掛的直接原因。

　　從經濟學方面來講，政府此次限價是屬於最高限價，即一般指的是低於均衡價格的最高價格，其目的往往是為了抑製某些產品價格的上漲。事實上當政府規定了最高限價時，企業依據市場供求自主定價的權利就被剝奪了，對市場自由進行限制，限價其實進一步扭曲了本就無效的市場。

　　房地產企業往往會對最高限價做出的迅速反應，最直接的結果就是市場上供給減少，導致供不應求。從以上數據就可以看出，我國新建住房數量的確是在逐年減少的，而二手房數量反而在逐年增高，待價而沽可以說是意料之中。

　　不僅如此，限價還可能產生，消費者的排隊搶購和黑市交易，生產者降低產品品質、變相漲價，甚至是逆向，即由於資訊不對成導致好的商品被壞的商品驅逐市場選擇等不良影響。從我國目前搖號搶房，一二手房價倒掛，豆腐渣工程的現實來看，政策的消極影響一一應驗。

　　政策目標需轉向，政策傳導機制需疏導

　　事實上，將三元悖論延展開來，所有的政策都是正負效應交相的，無法完全顧及，這無可避免。但是當一項政策所產生的政策結果與預期政策目標南轅北轍，負面效應一應俱全時，我們是否應該反思一下政策是哪個環節出了問題。

　　針對如今一二手房價倒掛，房地產二手市場升溫，進入存量時代，我們政策確實應該找準政策方向，應該根據市場實踐及時轉向，同步對二手市場進行嚴格調控。同時為保證政策目標，迅速疏導政策的傳導機制，使得政策效果真正到達政策對象。並對之前政策產生的消極影響積極進行修複，消除市場恐慌、恢復市場活力、保證市場效率。

　　當然，最需要指出的是，無論是調控新房價格或者是二手房價格，不能留下“管湧”，而最好的辦法不在於行政規製多麽嚴厲，而在於必須遵循市場無形之手的基本規律。

　　(本文作者介紹：知名青年經濟學者，著名財經評論員)