譚浩俊：以價換量或是房企最現實選擇

譚浩俊

7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續加碼樓市調控，開封取消限售令“一日遊”更體現出中央堅持房價調控的決心。7月30日，中央首次提出“不再將房地產當作短期刺激經濟的手段”，直接定調樓市調控走向。

與此相適應，就在前一周，央行三天兩次點名房地產，將持續加強房地產市場資金管控。同時，加大對商業銀行違規使用資金的監督檢查力度，僅今年以來，就已向銀行開具了150份涉房方面的違規罰單，充分表達了央行支持樓市調控不放鬆的決心。

雖然經濟面臨一定的下行壓力,但中央沒有因此產生放棄樓市調控的想法。相反，提出了“不再將房地產當作短期刺激經濟的手段”要求，目的就是為了更好地鞏固樓市調控的成果，真正把“房子是用來住的，不是用來炒的”定位落實好。

事實也是，放鬆樓市調控，重走房地產短期刺激經濟的老路，會對廣大居民的心理產生很大影響，對居民的政策預期、房價預期、發展預期、生活預期等都會帶來不利影響。因為，按照目前國際經濟形勢的發展與變化，決不是短期內就能順利解決的，也決不是靠一兩項刺激經濟的政策就能化解矛盾的，而必須作更加充分的思想準備，做好打持久戰的各項準備工作。

這也意味著，依靠房地產來刺激經濟增長，很可能是挖肉被瘡、揚湯止沸，不能從根本上解決問題，而必須把重點放在發展實體經濟、振興製造業、加快經濟結構調整與轉型、加大創新力度、不斷釋放經濟新動能方面。這些方面的工作做好了，也就不用擔心國際經濟環境的變化，不用擔心貿易保護和單邊主義。

不再將房地產當作短期刺激經濟的手段，也不是指可以放棄房地產業。房地產作為國民經濟的重要組成部分，作為改善居民居住條件和生活質量的重要內容，仍然是需要發展的。前提是，不能再盲目發展，而必須健康有序地發展，必須與廣大居民的生活水準相適應，與居民收入增長、購買力提高相匹配。也只有這樣，房價才不會成為社會關注的焦點，不會成為傷害居民利益、影響居民消費能力的因素。

那麽，如何才能更加有序健康地發展房地產業，讓房地產業既成為拉動經濟增長的積極因素，也不對廣大居民的生活產生不利影響呢？就目前的實際情況來看，重點在開發企業，在開發企業能否認清形勢，能否順勢而為，能否深刻認識到中央對房地產市場的定位，從而對企業的經營決策做出適當調整。

可以看出，近兩年來，由於市場的持續低迷，已經有幾百家房地產開發企業關閉或破產，有的則被並購或收購。留在市場的企業，大多是具有一定經濟實力和融資能力的企業。正是因為具有一定的經濟實力和融資能力，特別是還有一定的融資空間。所以，這些企業死杠房價的力度也很大，繼而導致房價仍然處於上漲通道，而沒有真正穩定下來，更沒有出現下降。顯然，這是不符合調控要求的，也是需要調控繼續發力的。

那麽，如何才能做到既符合調控要求，又能夠不讓市場持續低迷呢？對開發企業來說，最有效的辦法，應該是“以價換量”，通過降價來贏得市場、贏得消費者，再通過市場復甦來穩定房價。不然，繼續死杠房價，結果只有一個，待到杠不住時，價格出現較大幅度下跌，使企業很難應對。

眼下的房價，即便下跌10%以上，對多數開發商來說，依然是有比較可觀的利潤，利潤率會遠高於實體企業。也就是說，以降價的方式來維持市場的穩定，還是有基礎、有條件、有空間的。更何況，“以價換量”也不是以大降價換大量，而是適度持續降價換取購買力的持續釋放。特別是剛性需求，會在降價中逐步釋放，從而對市場形成良好的支撐作用。

也許有人會說，中國消費者習慣於買漲不買跌。這是事實，但是，在經歷了持續多年的樓市調控以後，廣大居民的購房習慣也已經發生了不小的變化，買漲不買跌的習慣也在改變。如果能夠出現一定下跌，很多居民還是會做出購房的決策的。

值得關注的是，在嚴厲的調控下，一些地區也出現了房價下跌的現象。諸葛找房數據顯示，鄭州二手房掛牌價從2018年6月至今已連續下跌12個月，從當時的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米。這種現象，也是符合當前市場實際的。與其等到被動降價，不如主動降價贏取市場、贏取購房者，以更好地與廣大居民形成互動。