作者：江嶽 微信公眾號：首席人物觀（ID：sxrenwuguan）
01
劉琪的電動車停在我面前。
這輛2年前購置的小牛行駛過6462公里，幾乎所有裡程都獻給了望京。它的主人是一名94年的商業地產租賃中介，入行四年，目前帶領一支6人小團隊。
年後幾個月正是劉琪業務最繁忙之時，一天帶看三四家客戶是常事。
他很珍惜這樣的日子。去年下半年，更準確地說，從去年10月到年底，他的生意都不太好，最慘淡的一個月，收入只有6000塊——在他曾經的10萬月入、購買計劃中的寶馬轎車面前，這點錢幾乎可以忽略不計。
最近，他正在為望京SOHO T3 一處房源尋找合適客戶。
房源條件很好，18和20層，單層1773平米。唯一不太如意的因素是上家租戶：熊貓直播。這家互聯網公司已經宣布破產，即將在月底騰退辦公室。
講究的老闆，都不太願意租用經歷過破產的辦公室。
不過，如果能找到新租戶，這筆單子的個人提成將超過40萬。劉琪和他的同行們都摩拳擦掌著。
遊戲公司們肯定是沒戲。大行情不好，具備整租財力和需求的公司不多。何況，即使在平時，遊戲公司們也不願在望京SOHO 辦公。風水不好，這個流傳在坊間的戲謔，卻是很多遊戲公司老闆的真實想法。
也有不信邪的，但結果似乎確實不太好。
“觸控科技以前有13層，後來裁員裁掉五分之一，搬走了”，劉琪對這裡的大公司變動了如指掌。
他對風水沒有研究，也不輕易表達觀點。帶看時，經常有老闆會請來風水大師同行。同一處房子，不同大師總有不同說法：有人說望京SOHO樓下就是十字路口，有煞氣；有人說樓下的小樹林和噴泉能抵消這些不利因素。
劉琪一般不爭辯，只是觀察老闆臉色。老闆信，他就附和誇讚幾句；老闆不信，轉身帶看下一套，乾脆利落。
只有在閑聊時，他才會用“玄學”評價這些。
望京SOHO裡的公司死亡率確實高，劉琪每個月都會看見一批新面孔。但這很正常：這裡有很多小面積辦公室，因而聚集了大量初創公司。而創業，原本就是九死一生的事情。
當然，成功的小概率事件也時有發生——
陌陌在這裡零散租著幾個整層，順利上市；新氧在這裡租過3000平米，最後地方不夠才搬走；甚至小藍單車在這裡的時候光景還不錯，搬去金輝大廈後才黃掉。
02
望京SOHO三座大樓形成了狹長風口，大風天裡，時常有女生裹緊衣襟，無暇顧及凌亂長髮，縮著脖子匆匆前行。
春天的信號在這裡也很明顯。
與春風一起到來的是希望。根據劉琪掌握的數據，去年年底，望京SOHO空置了400多套房源，春節過後才1個多月，已經只剩一半左右。
他的團隊最近每天至少能達成一筆成交，大多是初創公司最愛的小戶型，七八十平米左右。
舊的公司死掉了，更多新的公司冒出來了。望京SOHO的每一塊玻璃幕牆，都在見證了互聯網時代下商業的此消彼長。
對金錢和成功的追求，驅動著創業者逆風前行，也支撐著望京SOHO的生命力。只要經濟沒有徹底涼掉，希望沒有徹底破滅，這裡就永遠不缺租客。
望京SOHO一直是劉琪帶看的第一站。這裡房源體量大、戶型全、費用也不算貴——最新租金是每天每平米7.5元（含物業和取暖）。
這個價格是剛剛回調的。
此前，這裡活躍著大量押房公司，它們是商業地產圈裡的“二房東”，靠轉租房源賺差價，望京SOHO的租金一度被拱抬到每天每平米8~8.5元，直到去年年底資本寒冬來襲，押房公司們也資金緊張，陸續退出。
劉琪喜歡如今的“正常日子”。
沒有帶看任務時，這位年輕人喜歡在望京SOHO“掃樓”，給老客戶送杯咖啡，找新客戶加微信。每天穿行在樓宇之間，很多時候，他不需要看公司名字就能大體知道業務方向——
動輒100平米前台，還要正對電梯；室內鋪設大理石地板或者豪華地毯；實木隔斷，頂天立地。這類裝修風格的多半是金融公司、律所和影視公司。
大空間，開放工位，隔斷作為會議室和洽談室，這類多半是互聯網公司；區塊鏈公司的裝修風格也類似，只是有些老闆常年在國外，喜歡加入東南亞元素，彰顯國際範兒。
細節之外，工位密度也是“有效身份證”。“互聯網公司是300平米放50個人，金融公司是500平米放30個人”。
03
在望京SOHO，公司新生、規模調整、甚至消亡，就像這座城市裡的日出日落一樣，都是尋常之事。
除了破產之外的公司變動都是劉琪們喜歡的。每一場變動意味著賺錢機會。
公司變動頻繁的望京SOHO因而成為他們獵食的主戰場——一家公司在望京SOHO入駐的時間很少超過兩年，要麽變大，要麽變小，要麽注銷。
事實上，這也是創業公司的生存規律。在創業最火的2016年，i黑馬曾經整理近千家已倒閉的互聯網公司資料，得出數據：它們的平均存活時長不到32個月。
融資往往是公司變動的關鍵節點。有經驗的地產中介會密切關注客戶公司的融資消息。
融資前後的媒體報導也很重要。劉琪在兩年前跟過一家互聯網公司，對方原本在望京SOHO租著一整層，拿到融資後，場地需要擴大三倍。那是劉琪入行之後遇到的第一筆大單，看房也順利，不料簽約之前，對方公司突然被爆出數據作假，換場地的事情只能暫時擱淺。
一起涼涼的，還有劉琪高達20多萬的個人提成。因為當時經驗不足，他沒持續跟好這筆單，後來這家公司渡過風波繼續換大場地，“肥肉”就被其他中介搶走了。
劉琪無暇為此哀怨太久。
在快節奏的望京SOHO，關注現在和未來才是更重要的事情。劉琪們今天結識的小公司老闆，幾年後可能就成了上市公司CEO。考驗運氣和眼力的賭博，成為他們工作的一部分。
好在這裡不缺機遇。創業風口的變動給望京SOHO帶來著一茬一茬的新客戶。
前幾年，大批金融公司湧進來了。他們很少在公司名牌上彰顯身份，取而代之的是“科技”、“互聯網”、“谘詢業務”這些字眼。沒多久，討債者和警察也跟過來了。等到去年10月，這批像蝗蟲一樣出現的公司就集體陣亡了。
類似的還有區塊鏈公司。它們從前年十一二月開始扎堆出現，到去年年底時，基本都悄無聲息地不見了。
不過，泡沫類公司並不是劉琪們的重點客戶。
上個月，劉琪一位同事拿到近300萬的個人提成。他幫助某金融公司從望京SOHO遷入來廣營的融新科技中心17000平米的辦公室。公司內部豔羨者不少，但內行人都清楚，這並非一日之功，而是耐心之下的漫長陪跑，他從這家公司租住望京SOHO 300平米時就提供服務，一直陪伴它成長，提供著更大更好的場地。
這就像多年前流行過的種菜遊戲。對於玩家而言，最理想的狀態就是播下一片種子，悉心培育，沒有遭遇毀滅性的災禍，也沒有在即將成熟之時被人搶走。
這才是中介們最喜歡的望京SOHO財富故事。
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