機構認為香港樓市調整態勢難改 2019年或延續低迷態勢

本報實習記者 周璐璐

1月2日，中原地產研究部發布數據顯示，2018年全年香港樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商鋪物業)達79185宗，相較上一年下跌5.5%。儘管2018年全年銷售金額為7295.6億港元，相較上一年上漲0.4%，創歷史次高紀錄，但12月份香港樓宇買賣合約登記僅為3030宗，銷售額僅達到312.2億港元，較11月份3953宗及433.3億港元下跌23.4%及27.9%，創2016年2月份以來的34個月新低。

儘管從2018年全年來看，香港樓市創出佳績，但是2018年8月以來的數據顯示，香港樓市已進入回調期。展望2019年，多家機構和專家認為香港樓市泡沫風險仍在，2019年將延續2018年第四季度的低迷趨勢。

香港樓市進入回調期

2018年上半年，香港房地產市場漲勢如虹。截至2018年7月底，香港樓價連漲27個月，僅2018年上半年的漲幅就達到13%。但8月以來，香港樓市寒意漸濃。受美國持續加息導致全球流動性趨緊、香港十餘年的低利率環境終結等因素影響，香港房價已連續4個月下跌。市場分析認為，香港樓市已進入回調期。

中原數據官網顯示，截至2018年12月23日當周，反映香港最新地產市場價格變動的中原城市領先指數（CCL）為174.37點，已連續13周下跌；中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）為175.81點，已連續13周下跌；中原城市(大型部門)領先指數為176.00點，已連跌3周；中原城市（中小型部門）領先指數為174.05點，已連跌17周。

連續走低的房價指數反映了近幾個月香港樓市的成交量減少、成交額下滑以及市場對香港樓市後市的擔憂。據香港土地注冊處3日發布的數據顯示，2018年12月香港住宅銷售總額為241億港元，而去年同期為520億港元，同比下降53.7%；2018年12月住宅銷售量大減至2060套，同比下降61%。這也是繼2018年11月香港住宅成交量成交額雙腰斬之後再遭雙腰斬。

面對香港樓市由盛轉衰的趨勢，香港政府並未有“救市”計劃，反而大幅增加土地供應。香港特別行政區行政長官林鄭月娥表示，房價過高成為香港困境；近幾個月樓市有所調整，但遠未能抵消2018年年初至今的漲幅。可以預見，香港樓市2018年第四季度的低迷趨勢將延續至2019年。

2019年或延續低迷態勢

瑞銀2018年9月底發布的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居全球主要發達國家及地區城市房地產泡沫榜首，這意味著香港樓市面臨房地產泡沫風險。展望2019年香港樓市前景，多家機構和專家表示，隨著超低息環境的結束，房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地產市場面臨的壓力將加大。

有媒體綜合50位房地產專家觀點表示，近9成專家對2019年香港樓市持審慎觀點，較為樂觀的看法認為，調整期最快於上半年結束，最悲觀的看法則認為2019年香港樓價將下跌兩成。

根據房地產服務商戴德梁行的最新展望，2019年上半年香港住宅市場前景不容樂觀。該機構認為，香港房價在下跌10%的情況下才能獲得大量打折房屋的銷售支持。戴德梁行副總裁兼大中華區谘詢主管陶汝鴻表示，2019年香港樓市的“銷售將主要由推出初級項目和主要折扣的二手房推動”。

金融機構美銀美林預計，在經濟增長下滑、貿易摩擦等風險困擾下，未來兩年香港樓價將下跌15%。美銀美林大中華區房地產研究主管蔡崇嘉表示，香港樓價與經濟及負擔能力兩大因素的關聯度較高，目前抵押成數普遍約為50%至60%，較為穩健，市場的投機因素又相對較低，因此較1997年的樓市崩盤尚有一段距離。

地產行業研究機構克而瑞發表報告稱，2018年第四季度，香港房價出現逆轉, 成交量大幅下降, 市場進入觀望期。2019年香港房價仍會持續一段時間的調整, 然而目前超過三分之二的家庭已如期償還房貸, 加上2018年11月公布的施政報告未能有效改善香港中長期土地供應短缺的問題, 其中調高公營房屋比例更有可能增加未來私人住宅供應的壓力。未來隨著巨集觀經濟的不明朗因素陸續散去, 房價有望在2019年第二季度至第三季度回升。