作者：吾心生
來源：樓市微觀察（loushi666）
最近，房地產行業又發生了不少事。有大佬的發聲，有全局性的政策吹風。
先是9月11日萬科董事長鬱亮在內部會議的講話流出，房地產的轉折點實實在在到來了，萬科的底線是活下去。
後是9月21日，高層想動一動建案預售製。
這兩則新聞對房地產的影響都挺大的。
萬科，地產行業的龍頭，一直以現金流穩健，踏實做產品著稱，布局多元化也早於大多數房企。現在它的一把手對房地產行業表現出前所未有的擔憂，鬱亮的講話，有很多措辭是相當嚴肅，比如
6300億回款目標不達成，所有的業務都可以停；
大多數人沒經歷過2008年的調控；
必須要對大規模小概率和高風險的事件保持敏感確保可控；
……
鬱亮的講話，相信不少朋友都看過完整版了，我讀過的感受是：
不同於大大小小的購房者，房產中介，龍頭地產商布局全國，得出的結論是基於全局性的數據，自然也更值得參考的。
鬱亮將回款上升到前所未有的高度，其實應該足夠引起所有人重視了，企業的負債如果不處理好，或許是下一輪危機的導火索，而萬科能做的自然是確保自身現金流的安全。地產商在做好主主業的同時，地產商需要多元化布局，不同業務之間做好動力銜接，才能確保在未來可能出現的危機中繼續推動萬科前進。
萬科在這方面動作是最快的，其他地產商今年似乎也都加快了腳步。
從2016年的恆大地產更名為中國恆大，到今年的更名潮，至少有10多家房企完成了更名工作，地產二字均被淡化。
更名有多重意思，中小房企更名往往可能意味著徹底退出地產行業，而大型房企更名則意味著謀求多元化布局。
從今年1月開始，朗詩、萬達、時代、合景泰富、龍湖、保利等相繼完成更名。
比如保利，他們宣傳地產仍是主業，但我們從其“不動產生態”戰略更新中就不難看出，縱向上雖然是向產業鏈上下遊延伸，但橫向上，特色小鎮，聯合辦公，長租公寓，養老文旅等明顯是在搞多元化。
而從短期來看，這樣的更名更有現實意義。有不具名房企人士表示，出去談業務，是否跟房地產相關，對結局影響很大。一旦以房地產開發的名義談，往往成功率下降不少。房企更名淡化地產，多元化布局，在土地和融資上也往往能更順暢些，而這兩點正是房企的命門。
此外，建案預售製也被盯上了。關於預售製的討論，正反雙方的討論已經很充分了。
昨天新京報發了一條評論文章《取消建案預售製，不宜操之過急》，我覺得可以為這次的風波畫上一個句號了：
預售製作為房地產頂層設計之一，對推動住房發展發揮了重要作用。要取消建案預售製必然會循序漸進，或許還會出現反覆，這注定是一個長期的過程。
假設落地，它對房地產的影響仍然很大：
1、考慮到現金流的巨大壓力，地產商拿地會更加謹慎，土地流拍率還會繼續增加。因為你不知道哪裡就被劃片試點取消預售製了。
2、開工率也會下降，開發商再也不能肆無忌憚地多點開花，到處開工了。
3、雖然取消預售製的初衷之一是防止爛尾，但一批房企必然會倒閉，爛尾的概率也必然會增加。這是陣痛，免不了。
4、房價肯定會漲。現在也是有現售的，大家可以自行比較。
預售製本身沒有問題，國外也非常流行，引入國內之所以出現了各種問題，其根本在於房價仍處於看漲周期中，房企在應對歷次調控的過程中，仍然選擇“餓死挺肚行”的策略，大量選擇高成本的融資方式。一旦銷售不暢，現金流斷裂，問題自然也就爆發出來了。
我認為，整個市場正準備迎接樓市寒冬的到來。當然，這一次的樓市寒冬仍然可能只是短期的，樓市並不可能就此一蹶不振。但我們從地產商今年一系列的動作以及重點城市二手房市場的表現來看，樓市的預期實實在在被扭轉了。
從這次的預售製風波來看，調控的決心應該是一覽無余了。這是一招殺手鐧，它在影響預期上的效果是巨大的，特別是對地產商的預期。對地產商來說，還沒等房子上市可能就因為現金流死掉了，這才是他們面臨的最大的威脅。而新房又是二手房的錨，整個市場都將受到波及。
8月份，重點13城二手房市場繼續趨冷，部分城市的成交量已經是近兩年來的最低值。
目前市場信心仍然下降，樓市寒冬或許要橫跨整個2019年，甚至更長時間。
在這裡，我仍然要重複一點，這次仍然難言真正的轉捩點，它隻不過是一次力度更強的回調，找準自己的需求，才能不會裹挾。
有些朋友可能會問了，我有購房能力，看到這種行情需不需要觀望下去？我的觀點是，鑒於房地產在中國的特殊地位，它的走勢幾乎不可能和國運相背離。
如果你是首套房，那麽我建議你先挑城市再挑地段。城市是巨集觀的“地段”，它決定了在房價漲跌周期中的振幅，退一萬步說，真要跌了，好的城市也會更扛跌。
如果你是換房族，那麽寒冬期是不錯的選擇，可選房源多，議價太空大，更加理性。需要注意的是連環單風險。
如果你是投資客，反人性操作也是有的，但觸礁的可能性更大。目前的中國樓市非常不歡迎投資客，你必須要做長期持有，跨周期的準備。
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