作為樓市傳統旺季的“金九銀十”，今年的成色不足鐵板釘釘，但降溫之快超出預期。
克爾瑞統計，9月28個一、二線城市新房成交量同比下跌41%；打折促銷成為近期樓市主題。
恆大全國建案折扣行銷，商辦低至6折；萬科廈門項目啟動實質性降價銷售；各地新盤去化普遍降至60%，西安某建案零成交。更代表走勢的二手住房市場，9月出現“量價齊跌”的跡象。上海二手住房成交連續3個月下跌，二手住房價格指數連跌9個月，深圳報價下跌的二手房源佔比55%。
同時，對未來市場走勢，開發商近期突然悲觀。包括碧桂園、恆大、融創、華夏幸福、泰禾等在內的龍頭房企，紛紛表示要收縮戰線，或者退出四線城市，或裁撤部分事業部、區域公司，或者叫停拿地和開盤。近期，在萬科秋季例會上，作為主題的“活下去”刷爆會場。
疑惑的是，相比此前三輪回調期，即2008- 2009年、2012年和2014-2015年上半年，當前開發商面臨的市場形勢好得多。首先，儘管建案交易增速下滑，但銷售面積和金額依然保持正增長，今年1- 8月銷售額同比增長高達14 .5%。而此前三輪回調期，均出現了銷售負增長；其次，2018年前三季度，TOP20房企銷售額同比增速高達35%，千億房企有18家；最後，今年上半年上市房企迎來史上最好半年報，135家開發商營收和淨利潤分別增長24%和38%，1/3的利潤翻番。
同時，近期國家頒布了一系列政策，鼓勵基建投資“補短板”，激發居民消費潛力，房貸利息稅前扣除明年起實施；儘管棚改降速，但並未叫停，只是貨幣化漸進退出。此外，在固定資產投資和消費增速創新低的情況下，國家對內需無比重視。無論是新型城鎮化，鼓勵農民進城，還是基於滿足美好生活訴求，在衣食住行方面的改善等，都將是扶持政策的著力點。
綜上，我們就需要甄別，近期樓市回調是短周期的，還是趨勢性的？
房企看淡後市，是真看空，還是策略為之，意在為低價“撿漏”鋪墊？筆者認為，自2016年9月底開啟新一輪調控以來，特別是去年7月開啟“去杠杆”以來，樓市傳統的“金九銀十”已褪色。今年7月31日，政治局會議明確“遏製房價上漲”，8月11日住建部沈陽會議再啟“約談問責”，意味著調控繼續趨嚴，房價管控進一步嚴格，樓市下行期到來，9-10月樓市回落在情理之中，但整體上還在高位。
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開發商之所以悲觀，一是開發商已達成共識，政策不再支持樓市了。過去，房價普漲、市場升溫，調控如影隨形，但大家普遍認為，後續政策一定會鬆綁。也就是，政策和市場是“周期性”或“鍾擺”式的。而現在，除非經濟斷崖式下滑，否則調控將一以貫之，即持續緊縮；二是市場化進入糾偏階段。當前，無論資金脫實入虛、系統性風險預期，或資產泡沫和貧富差距，還是科技實力暴露出來的短板，甚至內需不振，大家認為，都是地產惹的禍。
樓市成為“眾矢之的”，政策開始全面糾偏過去20年住房過度市場化。比如，土地不再單純“招拍掛”，限價、配建、自持常態化；政策更強調住房保障、租賃培育、產城融合等，嚴厲打擊炒地、炒房；樓市交易摩擦越來越大、房價不允許上漲，以讓利於民，樓市進入低位縮量的“鳥籠行情”。同時，儘管近年來各大開發商紛紛轉型，但無論轉向房地產上下遊、還是跳出地產，都未探索到明確的、匹敵地產的盈利模式。龍頭樹大招風、船大難掉頭，壓力也越大。
筆者認為，樓市回調是緩慢的，“高位平衡”乃大趨勢。因為，與10年前相比，樓市體量上了幾個台階。對投資、金融穩定、地方財政、民生和輿論等，影響不可同日而語。特別是，經濟全局開始從“穩中向好”轉向“穩中有變”，對樓市穩定的訴求強烈。因此，棚改、租賃、城鎮化、產城融合等都會對衝樓市下滑，政策也鼓勵合理住房需求，樓市會在高位平衡，回調是小幅度的。對開發商而言，告別跑馬圈地的轉型確實是陣痛，但能將人、產業、地產、城市融合起來，建有人住、買得起，有實體運營的房子，就有未來。(作者系資深地產研究人士)
來源：南方都市報
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