長沙年底買房購房合約糾紛多 法官出點子

年底返湘置業的客戶越來越多。近日，不少長沙市民反應遇到了糾紛，開發商或物業都選擇推脫。如何在簽訂購房合約時避免被忽悠、遇到糾紛如何有效解決一直都是熱點話題。

法官表示，縱觀建案買賣合約案件，糾紛發生集中體現為五類原因，針對存在的風險點，購房者應注意四個方面的問題。

糾紛發生有五類原因

第一，開發商延期貨付房屋。開發商因故導致停工或拖延，未能按期貨付。購房人起訴要求開發商支付逾期違約金，或要求開發商交付房屋並賠償無法按期貨房的損失，或確認合約無效返還購房款等。

第二，開發商未履行或未及時履行協助義務。開發商交房後，因土地使用手續不合法、未通過驗收等原因，致使購房人不能如期取得房產證。購房人起訴要求開發商承擔違約責任，辦理房屋權屬證書並支付違約金。

第三，開發商對房屋的配套設施宣傳不實。開發商交房後，配套設施與廣告宣傳相距甚遠，購房人起訴要求開發商承擔違約責任，請求解除合約，承擔賠償責任。

第四，房價起伏、政策變化導致購房者中途違約。簽訂合約到實際履行往往需要一段時間，當交易價格下跌時，部分以投資為目的的購房者不願繼續履行合約。

第五，購房者因房屋品質瑕疵提起訴訟。建案存在滲漏、空鼓、裂縫等品質瑕疵，購房者可要求開發商履行修複義務，但部分購房者提出超出合約約定的整改要求或過高的損失賠償金額，往往不能與開發商達成一致。

購房牢記四個要點

針對存在的風險點，市一中院建議買房者應注意四個方面的問題。

第一，認真審查買賣合約條款以及相關的補充協定。尤其是涉及到交房條件、交房時間、辦證時間、支付違約金的條件等重要條款。

第二，在起訴請求開發商承擔品質整改責任時，一定要完成接房手續，並依據買賣合約條款提出整改意見。否則，將面臨訴訟請求被駁回的敗訴風險。

第三，盡量保留與開發商在交接房、驗房、因房屋存在品質問題等進行交涉時的書面證據材料，這些材料在訴訟中對購房者完成舉證義務將起到一定作用。

第四，購房者在購房前應對房地產市場進行初步的預估和判斷，並提前了解相關政策規定、首付比例及個人征信情況，避免房價波動或政策調控導致不能履行合約義務。

房屋存在品質問題 合約未約定內容不受支持

2013年4月24日，曾某某與興氏公司簽訂建案買賣合約，約定興氏公司應在2014年11月30日前將預售房交付使用。如果逾期，將承擔已付房價款萬分之四的違約金。此外，雙方就房屋裝修的細節問題寫入合約，如有違約，雙方應承擔各自的責任。

2014年11月29日，曾某某在收到接房通知書後驗房，卻發成屋屋存在六個方面的問題，其中包括負一層的排風管道、梯步及客衛生間窗戶、熱水器安裝在廚房內等問題。此後，興氏公司對相關問題進行了整改，但未達到曾某某的要求。

曾某某起訴後，要求興氏公司賠償原告損失397347.9元，其中包括維修整改導致逾期貨房的違約責任金202347.9元。

一審法院認為，對於原告提出的負一層的排風管道、梯步、客衛生間窗戶及熱水器的安裝問題，雙方並無合約依據，故對原告要求“不整改應支付整改費用”的請求不予支持。而對於逾期貨房違約金，由於被告交付的房屋符合法律規定的交付條件，房屋存在問題需要整改，是房屋品質保修的範圍，不屬於逾期貨房，故不予支持。

曾某某對判決不服上訴至市一中院，市一中院在二審查明的事實與一審一致，故駁回上訴，維持原判。