自半年報公布以來，北京首都開發股份有限公司(600376.SH，以下簡稱“首開股份”)的銷售規模以及資金狀況受到外界諸多關注。克而瑞公布的《2018上半年房企北京銷售排行榜及項目榜》中，首開股份以40.68億元排名第三。
面對大本營北京區域毛利率連續下滑、市場持續調控，“京內京外”是首開股份近年來一直在考慮的問題。首開股份方面此前回復《中國經營報》記者採訪時表示，2018年公司在京外區域重點關注南方部分已經深耕的城市。
關於首開股份京外投資，值得一提的是在其財務報表上“躺”了近10年的項目遼寧葫蘆島國風海岸，佔地2056畝(135萬平方米)，建築面積169萬平方米，是葫蘆島首個單體最大項目，2010年已開工，預計總投資額為100.52億元。
近日，記者實地走訪葫蘆島首開國風海岸了解到，該項目二期高層和別墅在售中，項目地理位置離葫蘆島市區中心較遠，周邊配套設施尚待建設。首開股份方面在書面回復中表示，葫蘆島國風海岸項目分五期開發，目前一期竣工交用，二期部分竣工，竣工交付面積約為24.1萬平方米，剩餘三期尚未開工建設，項目周邊的配套設施是根據項目開發進度逐步完善的。
開工近10年完工面積不足15%
從北京乘坐動車，三個半小時可到達遼寧省葫蘆島市北站，出站後首先映入眼簾的便是首開·提香灣的廣告牌，這是首開國風海岸二期別墅的推廣名稱。
據首開國風海岸銷售人員介紹，該項目住宅產品分為小高層、洋房和別墅三種類型，二期681套別墅在售，均價13000元~15000元/平方米;另規劃有5萬平方米的大型商超，以及學校、醫院等配套設施。“醫院今年底會投入使用，5萬平方米的大型商超、幼稚園等都在洽談中。”銷售人員說。
首開股份官方提供的資料顯示，首開國風海岸項目分五期開發。一期總建築面積18.9萬平方米，項目包括23棟9~11層小高層住宅、8棟6層花園洋房、13棟3層聯排別墅及部分底商和集中商業配套、4棟地下車庫，現已竣工交用。二期規劃總建築面積17.2萬平方米，其中住宅建築面積12萬平方米，部分學校、醫院及車庫配套5.2萬平方米。其中學校、醫院、車庫已竣工交用，住宅部分在建。項目剩餘三期，尚未開工建設。
由此計算，該項目從2010年開工至今，實際竣工面積為24.1萬平方米，而其規劃建築面積達169萬平方米，竣工交付面積佔比不足15%。
記者實地走訪時看到，該項目周邊配套設施尚待建設，項目所在地理位置離葫蘆島市區中心較遠。對此，首開股份方面在書面回復中表示，項目周邊的配套設施是根據項目的開發進度逐步完善的。現已建成東北師范大學連山實驗高中、社區醫院、青依酒店、兒童樂園、沿街商業等配套，其中學校已經開學，青依酒店、兒童樂園、沿街商業已經營業。
葫蘆島地處遼寧省西南部，是山海關外第一市，與大連、營口、秦皇島、青島等市構成環渤海經濟圈，地理位置優越。首開國風海岸在銷售中也以“北京人的後花園”為一大賣點。據了解，中介公司每周都會組織北京看房團乘坐大巴車前往首開國風海岸。記者到該項目售樓處走訪時，銷售人員稱剛接待完一批北京客戶，“平均一批客戶(一輛大巴車所載乘客)能成交三四套”。
首開股份方面稱，項目初期，葫蘆島政府提出打造“北京人的後花園”的宣傳口號。幾年來通過開展項目周邊的沙灘治理，保護打漁山濕地公園的候鳥棲息勝地，營造濕地生態環境。近年北京客戶對項目認可度較高，成交佔比達62%，現項目主抓環京客群和本地剛需客群。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析認為，正是因為其靠近秦皇島的“優越”地理位置，周邊海景房存量較多，影響了首開國風海岸的行銷，相對而言項目開發就會滯後，這表明首開股份對銷售市場的預估不太樂觀。
“這個項目關鍵在於行銷，行銷效果好就會加快開發進度，保證資金回籠，不然就只能坐等地價上漲。”嚴躍進說。
對於開發進度問題，首開股份官方認為，國風海岸項目體量較大，開發進度是根據房地產市場的大環境和葫蘆島的區域市場情況，來確定項目的開發節奏，現已完成一期建設、二期主體完工，同時完成相應配套建設，開發進度按計劃進行。
葫蘆島投資始末
公開資料顯示，首開國風海岸開發商為葫蘆島首開巨集泰房地產開發有限公司(以下簡稱“葫蘆島巨集泰”)。首開股份在葫蘆島投資最早始於2011年。2011年5月23日，首開股份公告稱，為拓展葫蘆島周邊房地產市場，尋找新的土地儲備，公司擬與葫蘆島打漁山園區人和投資有限公司(以下簡稱“人和投資”)共同出資成立公司，其中人和投資出資6000萬元，佔新成立公司30%股份，首開股份出資1.4億元，佔新成立公司70%股份。
2011年8月22日，首開股份公告表示取得了打漁山園區三十九至四十八號10 個地塊的國有土地使用權，成交總用地面積約為121萬平方米，土地總價款為6.55億元。
2011年10月10日，首開股份公告稱，受讓人和投資持有的葫蘆島巨集泰30%股份，加上已經持有的70%股份，葫蘆島巨集泰成為首開股份全資子公司，收購價格為1.05億元。
嚴躍進認為，在葫蘆島拿下大塊土地符合首開股份拿低價地的一貫策略。首開股份官方回復表示，由於當年葫蘆島房地產形勢較好，且首開地產正處於“立足北京，拓展全國”的戰略階段，能用少量資金取得較大面積的土地，符合當時的投資戰略方針。
根據最新公布的2018年半年報數據，葫蘆島國風海岸項目總建築面積約169萬平方米，在建建築面積約為12萬平方米，2018年上半年新開工面積和竣工面積均為0，上半年投資額度為0.98億元，2018年計劃投資約5億元，並且計提了1.16億元存貨跌價準備。
記者此前採訪時提到關於在三四線城市投資的問題，首開股份相關負責人回復表示，公司由於之前有所布局，目前三四線城市的儲備比較充足。
根據首開股份年報資訊，其目前在北方區的葫蘆島、南方區的海門、綿陽等地都有在建在售項目，可售資源超過400萬平方米。從2017年的銷售情況看，葫蘆島、海門等地的銷售與往年相比有比較明顯的提升，首開股份希望2018年三四線項目能夠延續2017年的銷售勢頭。
截至2018年6月底，首開國風海岸項目共計投入14.9億元，累計銷售面積為10.17萬平方米，項目開發進度直接關係到資金回籠，首開股份為包括葫蘆島國風海岸項目在內的三四線項目找到了融資途徑。2017年8月1日，首開股份公告稱，葫蘆島巨集泰、沈陽首開盛泰置業有限責任公司、綿陽首開興泰置業有限公司、海門錦源國際俱樂部有限公司與國金證券股份有限公司簽訂《股權收益權轉讓協定》。 協定約定，國金證券以60億元受讓首開股份持有的以上各方100%股權的收益權。
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