每日經濟新聞記者 包晶晶 每日經濟新聞編輯 魏文藝 李淨翰
圖片來源：攝圖網（圖文無關）
今年以來，不少城市傳出房租下跌、租客難覓的消息，加上“畢業季不旺”、各線城市租金收益率連跌兩個季度、住宅綜合收益率連續5個季度下行，讓不少房東感受到前所未有的壓力。
儘管住房租賃市場整體仍呈現穩中有升的格局，但城市之間已經出現明顯分化。諸葛找房半年報顯示，2019年上半年，重點監測的全國20個城市平均租金仍然累計上漲1.67%，其中15個城市累計上漲，漲幅最高超過10%，5個城市累計下跌；一線城市上半年平均租金累計上漲達3.41%，重點二線城市僅上漲0.67%。
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，儘管各個城市平均租金漲跌互現，但由於部分城市房價持續上漲，已經顯現出對城市基本面和住房需求的透支，租金收益率和住宅綜合收益率出現了明顯的下跌。“靠持有住房賺取租金，性價比已經不高了。”有專家認為。
20城近7個月住房租金（部門：元/平方米·月）變化情況及上半年住房平均租金累計漲幅榜（數據來源：諸葛找房）
“畢業季”租賃行情短暫
“這兩個月租房比較活躍，但是最近租金水準穩定，也沒有上漲的趨勢。”上海市區一家房地產中介小劉告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者。
近日，記者實地走訪上海部分房屋中介時發現，不少中介門市的櫥窗上已不再張貼租房信息，中介工作人員表示，“租房走得快，現在都不貼出來了，需要什麽直接問吧。”
在諸葛找房監測的20個城市中，合肥、北京、泉州、大連、上海等5個城市平均租金累計漲幅最高，其中合肥漲幅高達10.23%。而廣州、深圳、三亞等城市租金則下降明顯，其中三亞平均租金今年以來累計跌幅達到6.8%，廣州則下跌了5.29%。
全國大中城市租金均價走勢及上半年累計漲幅（數據來源：諸葛找房）
諸葛找房認為，推動租金上漲的因素有季節性小高峰，但根本原因仍是人口流入導致租房需求增加。北京、上海保持較強的人口吸附能力，租金均價呈現連續上漲趨勢；深圳在春節後出現過一輪租房小高峰，隨後5、6月份租金均價小幅回落。
上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為：“這與需求增加有關，如合肥人才引進政策吸納人口進入，居住需求增加，租賃屬於消費性需求，因此反應會比買賣來的快一些。”
“租賃和買賣不一樣，租賃是實際需求為主導，如果租賃指數下滑多半是因為需求不足或是供應充沛，但結果是一樣的，供大於求會導致租金下跌。”盧文曦補充說。
今年暑期的“畢業季”行情並不給力。諸葛找房數據顯示，各城市整體租金均價已處相對高位，畢業季需求釋放短暫帶旺租賃市場，6月份多數城市租金均價上漲，但漲幅有所收窄。
而部分二線城市，如鄭州、南京等城市畢業季行情先行，5月租金呈上漲態勢，6月則漲幅收窄；西安等城市升溫滯後。
今年畢業季租房成交量也同樣未見放量。據我愛我家研究院實時監測的11個城市,6月份住宅租賃成交量環比普漲，其中武漢以環比24.5%漲幅領漲；同比數據僅杭州、北京、蘇州3城上漲，其中杭州以15.7%領漲。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示，“武漢租金環比成交漲幅最高，說明了這類城市的市場需求量比較大、具備一定的成長性。從實際情況來講，當前租賃市場的發展，還是跟畢業季有一定關係。武漢當地高校畢業生較多，產業發展比較好，這些都容易帶動租房的成交。”
近三年全國50城租金收益率（數據來源：城市房產網易居研究院）
住宅綜合收益率連降5季度
租金價格的上漲並未讓租金收益率同步上漲，住宅綜合收益率也同步下降。
易居地產研究院《第二季度50城租金收益率研究》（以下簡稱《50城租金收益率》）顯示，全國50城房價同比上漲7%、環比漲1%，而租金則同環比分別下跌1%和2%。
報告顯示，二季度50城房屋租金收益率（房屋的年租金收入與房屋價值的比值）環比下降3%、住宅綜合收益率（過去一年房價漲幅加過去一年租金收益率）環比下降了32%，已連續5個季度下降。
近三年全國50城住宅綜合收益率（數據來源：城市房產網易居研究院）
從歷史數據可見，2017年三季度至今，租金收益率便持續震蕩下行。易居地產研究院認為，主要原因仍然是房價大幅上漲所致。從供給上看，由於各地樓市持續去庫存，以及部分城市由於炒房客投資性持有，租賃住房供應量井噴，但居民收入未見大幅增加，導致供大於求，租金下跌。
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