解碼碧桂園“登頂”背後：高周轉下如何高品質？

　　許木

　　趙毅 7月19日晚，《財富》發布2018年世界500強排行榜。其中，碧桂園集團（02007.HK）以335.7億美元（約人民幣2269億元）的營業收入排在第353位，名次較去年躍升114位，在內地房企中上升最快，也成為全球排名提升最快的十家公司之一。

　　步入2018年後，碧桂園的業績增長有進一步擴大的趨勢。據7月4日碧桂園公告顯示，上半年集團共實現合約銷售金額約人民幣4124.9億元，同比增長42.77%，銷售額位居行業第一。

　　碧桂園能夠登頂成為龍頭企業，與其強調的高周轉戰略密不可分。在巨集觀政策調控以及行業集中度加速提升的情況下，能否實現高周轉成為房企加強競爭力的生死考驗，而提倡“建房子又快又好”的碧桂園周轉能力在業內遙遙領先，將“快”做到了極致。

　　“快”的秘訣

　　截至目前，碧桂園集團已進入全國700多個城鎮進行開發建設，在“如何蓋好房子”方面做了很多探索，在碧桂園25周年的慶典上，碧桂園集團董事局主席楊國強表示：“要用一顆匠心，為全世界建又好又便宜的房子。”

　　碧桂園希望建造“老百姓都買得起的好房子”，強調高性價比。2017年，在一二線銷售已佔半壁江山的情況下，碧桂園的合約均價是9080元/平方米，碧桂園的項目銷售均價在前十名房企中仍處於最低水準。

　　碧桂園保持低價優勢與高周轉戰略密不可分。高周轉的核心競爭力在於“快”，快速拿地、快速開發建設、快速銷售以及快速回籠資金，房地產建造中每一個環節的“快”即形成高周轉的模式。

　　有專家分析稱，在房地產企業通過基金、債券進行融資後，需要支付相對較高的利息，如果項目可以快速開盤，讓資金盡快回籠，企業就能將利息穩定在可控範圍內。對於碧桂園而言，追求高周轉可以降低資金成本，從而建造高性價比的房子。

　　實現高周轉需要多個條件，除了保證足夠的融資能力以外，還需提高項目操盤速度。以碧桂園為例，提高操盤速度的關鍵在於工作前置，碧桂園在項目選址和土地收購階段就開始進行規劃研究初步設計，設計師和工程師則同時考慮其他橫向部門對產品的構成、項目地點、前景的建議，並協調完善相關計劃。

　　碧桂園發展研究部投資副總經理張蔚表示，當投資部門決定跟進某個地塊時，資訊會同步錄入公司系統，然後該區域的其他橫向部門如設計、工程、運營、行銷等，會同時從各自的側重點對該地塊進行研判，再經過重重評審上升到集團決策部門。

　　通過對相關工作進行極致的前置鋪排，並協調各部門齊頭並進，碧桂園得以大幅度縮短建造周期。此外，碧桂園還有另一“殺手鐧”，即將所有產品進行標準化，包括每一個窗、每一條管道，甚至每一塊混凝土模板，都是標準化的一部分。

　　碧桂園設計研究院院長黎加純介紹，為了高效開展設計工作，集團內超6000人的設計院建立了擁有海量標準模塊的戶型庫，將數以千計的成熟產品納入戶型庫。通過戶型庫，碧桂園能在短時間內篩選出高品質以及符合用戶需求的戶型產品。

　　雖然目前其他房企也實行高周轉戰略，但碧桂園的“快”仍遙遙領先。數據顯示，碧桂園房產項目平均開盤周期從2011年的11個月縮短到2016年的6個月以內，短於業界平均開盤周期8個月。需要說明的是，開盤並不等於交房。通過提高工作效率縮短開盤周期，同時又不影響樓房建設的品質，實現了保證品質前提下的高周轉、高性價比，這是碧桂園保持競爭力的核心所在。

　　碧桂園獨特的高周轉戰略也在業內受到青睞，今年5月份保利地產董事長宋廣菊表示，將向碧桂園學習項目周轉的一些做法。高周轉戰略讓碧桂園銷售規模屢創歷史新高，提高資金利用效率，從而在銷售上取得價格優勢，但另一方面也倒逼碧桂園完善建設過程中的標準化以及體系化，在行業內率先探索配套的創新技術和管理方法。

　　高周轉背後的高科技

　　高周轉戰略之下並不代表著低品質。以上世紀80年代深圳國貿大廈為例，中建三局在承建時創下了三天蓋一層樓的速度，成為中國建築史上引以為豪的“深圳速度”，曾被當作典型廣為宣傳。30多年過去，國貿大廈依然是深圳的標誌性建築之一，在品質上受到廣泛認可。

　　中國房地產業協會名譽副會長童悅仲認為，中國房地產高品質發展需要滿足綠色健康、智慧以及長壽（耐久）等條件，但當前房地產市場距離高品質發展還有一定差距。

　　目前我國建築行業仍存在“設計水準偏低”、“工程建設組織方式落後”以及“品質安全事故時有發生”等問題，為解決行業痛點，碧桂園自主研發了SSGF工業化建造體系，提供新型裝配和建築工業化解決方案，希望能將高周轉與高品質相融合。

　　據碧桂園方面表示，SSGF建造體系不僅能提高開發速度，同時也能提升產品品質。相關數據顯示，傳統裝配式建築工期平均一層樓8天，SSGF體系為5天。基準工期可以從700天縮短至400多天，以30層高層洋房為例，開工至交付的基準周期由25.1個月縮短至15.8個月。

　　截至2018年6月底，碧桂園已在57個區域、300個項目採用SSGF高品質建造體系，這些項目分布在北京、廣東、四川以及江蘇等20多個省（自治區、直轄市），並計劃未來將逐步在新開發項目推行這套體系。

　　碧桂園方面表示，為達到綠色環保的高品質要求，SSGF建造體系通過鋪設透水路面，在屋面和層間種植綠植以及中水的回收利用等措施構建綠色生態社區。此外，SSGF建造體系每個樓層均為模具空中裝配、一次整體澆築成型，實現全面取消砌築抹灰，大幅度減少木材、砂石等使用，減少二氧化碳的排放和土地佔用，大大降低環境成本和能源成本。

　　在國家“一帶一路”的倡議下，碧桂園的SSGF建造體系也有望走出國門。中國房地產業協會副會長兼秘書長馮俊認為，碧桂園SSGF體系把生產、科研與投資結合起來，解決了科研設計施工與投資者之間的問題，SSGF構造了由投資者發動的技術進步的生產體系，讓我們看到了技術進步的力量。

　　產業鏈連接上下遊

　　身為房地產行業的龍頭企業，碧桂園對高新技術也越發重視，逐漸布局智能製造、現代農業等新興科技產業，在這家房地產巨頭旗下，逐漸出現了機器人餐廳、無人汽車等高技術產物。

　　不久前，碧桂園已經在人工智能領域動作頻頻。6月初，碧桂園首個人工智能產業園在深圳正式成立，簽約13家企業，園區正式運營後企業年產值約10億元。當月中旬，碧桂園與長沙市政府聯手，計劃在未來5年將在長沙投資3000億元，加快人工智能產業發展。

　　在洶湧而來的科技浪潮中，房地產企業早已跨界發展。楊國強認為，做人工智能要有遠見，有耐心，要從基礎研究做起，碧桂園未來會在這個領域開展大規模的研究。

　　為順應房地產存量時代以及“房住不炒”“創新驅動發展”等變化，碧桂園計劃構建“產業+科技+金融”全產業鏈元素，其以社區為切入點，從地產延伸到酒店建築、物業家裝、綠化公司、長租公寓，再到文化創意、產城融合、智能製造以及現代農業等上下遊鏈條。

　　在國家提出鄉村振興戰略後，農民出身的楊國強宣布回去耕田，碧桂園通過發力現代農業機械和種業，引進先進農業高科技人才，可以將鄉村振興和扶貧結合，而碧桂園的產業鏈條無疑能為現代農業的發展提供助力。

　　2018年，碧桂園響應黨和國家戰略號召，將扶貧工作提升到主業的高度。作為一個有責任的企業家，楊國強時刻不忘回報社會，他認為，我所擁有的財富只是社會交給我保管的，有了能力幫助別人是很自然和正常的，我只是盡自己本分而已。

　　如今，楊國強把房地產開發和扶貧事業作為主業，一邊守著北滘鎮的農田，一邊謀劃著開機器人餐廳；而曾在他主導下的碧桂園則仍在高周轉戰略下持續向前奔跑，不斷登上頂峰。楊國強認為人生有兩條路：“一種是走過一道紅地毯，兩旁布滿鮮花，給你一盞阿拉丁神燈，要什麽有什麽，這不好玩。越過河流、爬過高山之後在山頂乘涼，幸福感才會來。”

責任編輯：魏雨