在決定為了安全品質、不再一刀切地高周轉的同時，碧桂園的拿地速度也在變慢，銷售速度也可能放緩，對於這頭曾經狂奔的大象而言，這一切真的沒有問題嗎？
本文由無冕財經原創，作者：梁爽，編輯：陳澗，設計師：甄開心，實習生：陳雪瑩
一向把高周轉奉為鐵律的碧桂園，開始踩刹車。
“下半年把安全品質放在第一位，放慢發展速度。”在8月21日的中報業績會上，碧桂園集團總裁莫斌面色凝重，一字一頓。向來語速極快的他，甚至連吐字都比平日裡放慢了許多。
與18天前的道歉會相比，碧桂園管理層的態度發生了大轉彎。8月3日，當無冕財經提問“是否考慮放緩高周轉步伐”時，碧桂園集團主席楊國強說：“5天一層是科學的，碧桂園有些數據被誤解”；莫斌認為“高周轉與我們工程品質沒有關係”；而CFO伍碧君在投資者電話會上更是直截了當：“不會放緩高周轉步伐。”
半個月過去，碧桂園第二次道歉，對於高周轉的態度也從委屈、辯解變為反省、反思，這期間發生了什麽？這頭已狂奔多時的猛獸，還慢得下來嗎？
管控思路驟變
“現在全部不談高周轉了，改講安全品質。”
在碧桂園工作多年的許靖，常年奔走於項目工地。他告訴無冕財經，最近一個月，公司內部的管控風向發生了變化。
“每個星期要安全檢查、開安全例會；每個月區域之間交叉檢查；月度考核裡，工程安全評分佔比提高到20%。”他表示，以前的月度考核看重的是工程品質，例如實測品質、橫平豎直、開裂滲漏等指標，而現在工程安全佔比提高，還要檢查工地積水、施工垃圾有沒有亂丟、不安全的搭設和洞口等等。
連內部培訓的風格都變了，以前談怎麽更快，現在談的是安全。
中報業績會上，碧桂園管理層花了大量的時間“反省與行動”。沒有親臨現場的楊國強，在“主席報告”中反思：“過去兩個月內發生的安全事故，我們檢討是對安全品質的重視程度不夠，我們正在重新審視公司的管理系統，為了立基百年，寧可放慢一些發展速度，追根溯源地全面提升公司管理水準。”
▲碧桂園此前曾發生數起安全事故。
這應該是碧桂園第一次明確提出“放慢速度”，以及要當百年老店。
莫斌雷厲風行。8月10日，碧桂園成立安全生產委員會，由楊國強親自當主任，抓安全監督；同時，碧桂園提出一系列“提質控速”舉措，包括施工合作方的選擇、當地權威第三方機構的介入、惡劣氣象下的安全風險管控、區域交叉巡檢、增加新技術使用以減少對人力的依賴、嚴控原材料，等等。
有兩項更具“殺傷力”的措施。一是項目獎金與安全品質掛鉤，采取“一票否決”製；二是要在承建商的合約條款中明確，如果工程施工指令存在安全品質隱患，施工企業可以拒絕執行，並上報集團總部。
“施工安全這件事，其實你重視了，安全肯定會提高的。”許靖（化名）說。雖說船大難掉頭，但目前整個安全理念已經迅速貫徹到公司上下每一個人。他相信碧桂園“軍團”執行力足夠強，只要總部制定指標，從區域到項目都是使命必達。
讓碧桂園踩下刹車的導火索——因售樓處6樓坍塌、導致1死9傷的上海奉賢區“紅墅林”項目已經停工滿60天。碧桂園曾預計此項目停工2個月，8月3日莫斌對無冕財經表示，“停工不會影響項目最終進度”，他計劃派一支新團隊接手項目。但如今9月將至，項目復工時間仍不明確。
政府部門的調查結果依然停留在一個月前，上海奉賢區安監局出具的初步調查報告是“趕工期是造成事故的間接原因”。碧桂園承認“人為趕工”，並對項目總經理就地免職，對區域總裁等相關責任人進行了降職等處理。
無冕財經留意到，被免職的項目總經理叫李晗，他是碧桂園“未來領袖”計劃成員，是楊國強引以為豪的1122名博士中的一員。
上海、杭州、六安的工地接連出事後，進度受到影響的已不僅僅是上述工地，而是波及到整個碧桂園。在跟政府部門打交道的時候，遠離上海的許靖也明顯感受到了幾起事故帶來的連鎖反應。
許靖發現，政府部門的驗收流程比以前放慢了。由於近期安全事故受到輿論關注，碧桂園在全國各地都有項目遭遇政府驗收進度變慢的情況，從一二線到三四五線。
他認為這是碧桂園放緩高周轉的客觀原因。畢竟，公司可以決定員工的工作強度和效率，但無法左右政府的決策速度。而政府驗收審批進度，將直接影響工程各個環節的銜接效率，進而影響工程節點和進度。
高周轉從變形到“糾偏”
某種意義上，“放慢速度”可能是對碧桂園今年高周轉到極致後的某種“糾偏”。
高周轉其實是在薄利多銷下追求資金運轉速度，目前碧桂園的資金周轉率是1.5次/年。楊國強眼中，“高周轉是我們戰無不勝的法寶”，他曾反覆強調，任何部門都要圍繞高周轉、為高周轉讓路。
碧桂園內部喜歡把工作方法簡化為代碼，前CFO吳建斌曾在書中透露，各種各樣的代碼，是碧桂園的管理工具之一。碧桂園在流傳甚廣的高周轉代碼是“456”，即拿地之後4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再周轉。
▲碧桂園此前的項目周轉速度很快。
但今年4月8日，楊國強上表達了自己的不滿：現在碧桂園高周轉進度太慢，肯定是有問題的，每個人都要從自己和自己部門檢討。
高周轉的“更新迭代”也由此啟動。為了配合提速，4月，莫斌一周內連續簽發3份檔案，其中就包括對設計部門“通宵出圖”的要求，以及“456”配套的獎罰措施——開盤工期小於等於3個月，獎勵項目總經理20萬元；工期超過6個月，罰款20萬元；工期大於7個月，項目總經理撤職。
此外還有兩項更細化的、針對項目總經理的獎罰措施，代碼簡稱為“035”，其中，“0”指的是摘牌即開工，獎勵20萬元，每推遲一天遞減1萬元；摘牌後第21天開工罰款1萬元，逐天遞增，最高罰款20萬元；第41天才開工的，項目總經理撤職；“35”指的是35天開放展示區，獎勵20萬元；35天后開放，不獎不罰。這不是硬性要求，而是鼓勵型指標。
▲碧桂園上半年流出的加快高周轉檔案截圖。
這背後其實是碧桂園持續深耕三四五線的打法。展示區包括售樓處、樣板房以及園林綠化、泳池等配套工程。從2017年開始，碧桂園在三四五線城市推行“勞斯萊斯”精品路線，其中一個重要的競爭力就在於展示區。在那些“沒有太多選擇”的城市，碧桂園的展示區做得比很多中小型房地產商好，在客戶心目中留下戶型和品質俱佳的口碑，戰無不勝。
強調展示區的策略是有效的。但在標準化的過程中，鼓勵項目團隊把時間節點縮短至35天，可能讓高周轉的動作發生變形。
35天建好展示區是什麽概念？多位業內人士表示，展示區一般需要兩三個月建成，視展示區大小、工程節奏急緩而定，但無論如何，壓縮到35天是一件頗有難度的事情。而且，大量精力集中花在展示區，則場地管理、場地策劃的精力會減少。
至於代碼“0”，完成難度也很高。從摘牌到動工，需要獲得國土證、規劃許可證、施工證等等，而這個過程有很多工作要做。
“正常來說，光設計就一兩個月，還要方案磨合、土地勘察等等。”國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝曾經做過房地產開發，他表示，項目前置工作花費半年時間都是正常的，而土地從掛牌到摘牌就一兩個月，時間被壓縮；前置工作需要支付成本，萬一地塊沒買到企業就虧了，所以並不是所有工作都適合前置。此外，一位地產開發從業人士表示，目前行業內沒拿到施工證就開工的情況是存在的，在實際執行時，前置準備時間還可能被進一步縮短。
要求員工工作細化到“每一天”、一手將碧桂園推向更高周轉的楊國強，在面對外界指責時，曾用毛筆一遍遍寫“為了什麽”，滿腹委屈。如今，他內心似乎有了新的答案——“行穩致遠”。
根據碧桂園管理層的最新定調，安全品質擺在第一位，高周轉指標可以適度讓步，包括可以申請工期延後，沒達標的項目有機會豁免，決定權在於運營中心。
至此，“更新版”的高周轉指標，在推行四個月之後，終於出現緩行跡象。
慢得下來嗎？
雖然給出了一套完整的方案，但碧桂園並沒有對“控速”給出量化指標。
任憑媒體和分析師反覆追問，莫斌的答覆都是：安全第一，放慢速度，但這個慢是相對碧桂園去年和前年的發展速度而言。這意味著，碧桂園高周轉的主基調沒有發生本質變化，它依然會是行業中周轉最快的公司之一。
“高周轉不是原因，而是結果。”黃立衝對無冕財經分析，碧桂園的高周轉，要結合當下的行業大背景來看。
融資管道逐漸收窄已無懸念，還疊加了限價等因素影響。資本寒冬已至，地產行業要強調現金為王。2月，碧桂園擬發行的200億元公司債顯示“中止”，這筆資金原本計劃有150億元投向長租項目、剩餘資金用於償還借款；5月，200億元公司債第二次中止；6月，碧桂園被傳暫停在三四五線“全覆蓋”戰略，同月，國開行明確表示收緊棚改；7月，市場傳出消息，部分信託公司被要求暫停全部房地產業務；截至今年8月20日，有數據統計稱，全國土地市場流拍已高達1761宗。
銷售速度在上半年已出現增長放緩的跡象。從半年報來看，碧桂園今年上半年合約銷售額4124.9億元，在行業內依然領先，但同比增速42%，跟去年上半年同比131%的增速相比已明顯放緩。
▲今年上半年房企銷售額排名情況。
碧桂園CFO伍碧君表示，上半年公司銷售樓款現金回籠約3360.2億元，同比增長52.4%，淨經營現金流為正。但賣房後的現金回籠率為81.5%，比去年的90%降低8.5個百分點，究其原因是“今年國內房屋抵押政策有比較大變化，導致行業回款普遍下降”。此外，伍碧君表示，中央對於流入房地產的資金一直在減少或者控制，她並未看到下半年有資金放寬的跡象，“我們認為目前政策對房地產沒有變化”。
碧桂園的資產負債率已連續兩年突破80%紅線，2016年和2017年分別為86%和89%，到2018年，碧桂園的負債率進一步攀升。截至6月30日，碧桂園總資產為1.4兆元，總負債1.26兆元，負債率高達89.85%。
“中國房企的下半年將會是’生死攸關’的現金搶奪戰，如果很多房企不能在短時間內回籠現金，將會出現財務困境或者崩塌。”黃立衝認為，資產負債率超過80%的房企都有危險。“只要有一個債務違約，每個海外債都有交叉違約條款，就會導致整個集團的債務全面違約，這時候，一家80%資產負債率的房企在違約情況下的價值肯定是資不抵債。”當然，龍頭房企在融資上還是相對容易些的。截至6月30日，碧桂園共有可動用現金餘額2099.14億元，此外仍有2813.9億元未動用銀行授信。
▲碧桂園與另兩家房企財務數據對比。
提高現金回籠，放緩拿地，現金流為王，被視為房企過冬的良策。
根據半年報，碧桂園上半年買了580宗地，買地支出1430億元，新增土地建築面積超過6000萬平方米，依然是龐大的數字。不過跟去年相比，這個買地支出同比僅增加11%，低於銷售額的增長。
下半年投資拿地會更加審慎。莫斌表示，公司的拿地策略做出了一定的調整，從“全覆蓋”調整為“精準覆蓋”。意思是，將嚴格按照當地限價倒推拿地成本，保證“精準拿地”，項目要拿一個成功一個，而且更加聚焦存量項目的運營。“希望放緩步伐，能夠騰出更多的太空，把現有的項目安全和品質真正做好，這就是我們下半年土地獲取的策略。”
摩根士丹利在研報中稱，不僅是拿地速度變慢，碧桂園在2018年下半年的銷售速度也可能放慢。在這個節骨點上作此準備，碧桂園用“刮骨療傷”來形容是恰如其分。
但仍有很多聲音認為，碧桂園這頭狂奔的猛獸慣性太大，此刻要把速度降下來並不容易做到。
“零傷亡的口號更像是一種安撫情緒的方法，”一位不願具名的港股分析師表示，“從投資者的角度，其實安全事故對碧桂園的規模和速度影響沒有那麽大。除非安全問題達到一定比例，否則，這個事情也就是個談資而已。”
不論是上半年的高周轉提速，還是下半年的“提質控速”，其交樓工期都要17-21個月，對財務的影響要到一年半至兩年後才能體現。
多位業內人士表示，如今刹車是否及時、現金流能否改善，都要看一年半以後。屆時，今年上半年加速高周轉時所建的項目也將集中交樓，建案品質如何，看交樓之後的客戶反饋便知。
（文中許靖為化名）
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