摘要：無論是資金體量還是政策限制來看，炒房難度都要提高幾個級別
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撰文|張銀銀
“粵港澳大灣區”要來了！樓市還會好嗎？
有媒體報導，近期，全國政協港澳台僑委員會主任朱小丹透露了粵港澳大灣區的最新動態，他表示，大灣區發展規劃綱要將頒布，國務院在作最後修改，預計5月正式公布。
在此之前，頒布實施粵港澳大灣區發展規劃，全面推進內地同香港、澳門互利合作已經被寫入今年的政府工作報告。
緊隨其後的是一大波概念股的利好。然後，你懂的，樓市或將受影響，畢竟房價隨政策波動，也不是什麽新鮮事了。
1、政策如何影響房價？比如極端像丹東
最近給人的感覺就是：海南火完丹東火，丹東火完“約談12城”火，還有之前的雄安新區，以及一直點著火從未熄滅過的一線城市們。隨著各種新政頒布，各地的樓市都紛紛波動。
現實永遠比想象中的更加魔幻。尤其是48小時上漲57%的東北小城“丹東”，誰也沒想到因為隔壁老朝，而讓自己從默默無聞站上了當代網紅的位置。
媒體和一波又一波的炒客們共同見證了這一丹東歷史時刻：從售樓廳無人問津，到丹東不動產登記中心發通知因登記業務急劇增加，實行預約發號；
江景住宅從3000塊/平米的單價跳至七八千。開發商也顧不得合法與否，紛紛自行定製“限購政策”，捂盤惜售已成常態。
遼寧省委曾描繪過丹東的產業藍圖：“南有廈門，北有丹東”，並將丹東新區綜合定位為：中朝邊境互補合作的橋頭堡、未來的區域綜合交通樞紐；區域定位為：丹東未來的“銅鑼灣”。
從目前的房價來看，倒是離“銅鑼灣”接近了一大步。其經濟實力又如何呢？
公開資料顯示，丹東2017年GDP為793億元，在遼寧14個城市中排名第9。從2010年到2016年，丹東人口持續減少，流失了28%，財政收入下滑15%，在遼寧14城排名倒數第一。截至2016年底，該市60周歲及以上戶籍老年人口超過20%。
如此來看，這火爆的樓市99%的原因當“歸功於”隔壁老朝祭出的新政。
杠杆遊戲也多次說過，我國樓市其實就是政策市。儘管受土地供給、貨幣政策等因素的影響，但短期內，大部分是市場預期在決定房價。
而市場預期如何形成？就看上頭。
2、“粵港澳大灣區”發展規劃頒布在即，樓市還會好嗎？
這一次的“粵港澳大灣區”呢？儘管正式的發展規劃尚還沒發布，但從各方表態來看，“大灣區”的級別低不了。
比如廣東省社會科學院、香港明匯智庫、香港紫荊雜誌社、中國國家行政學院(香港)工商專業同學會、社會科學文獻出版社近期共同發布的《粵港澳大灣區建設報告2018》就指出，粵港澳大灣區是“繼東京、紐約、舊金山灣區之後對全球資本投資具有強大吸引力和輻射力的第四大灣區。”
彭博經濟學家陳世淵也對媒體表示，粵港澳大灣區發展規劃或著眼於打造一個世界級、具有高度活力的城市群，進一步提升大灣區製造業、高科技、創新、金融、外貿、港口、文化和旅遊等多個領域的中心地位。
世界級的大灣區，怎麽也得匹配世界級的高房價吧？
實際上，市場早就已經察覺到動向，並已經開始了布局。大量房企在披露年報時都紛紛提及在大灣區的布局。公開數據顯示，2018年一季度這9座城市的的合計土地成交金額共計805億。
在房住不炒的大背景下，大灣區的9座城市是否會重演“丹東神話”？杠杆遊戲倒覺得不大可能。
就大灣區的9座城市：深圳、廣州、佛山、肇慶、東莞、惠州、珠海、中山、江門，和2座特別行政區：香港、澳門而言，房價都已經不低了。
稍微低一些的江門、肇慶情況如何呢？江門市住建局近日公布的《2018年4月江門房地產市場主要數據》顯示，該市新房住宅成交均價為8526元/平方米，環比上漲3.9%，同比上漲23%。
肇慶市2018年4月均價也達到8632元/平，去年同期均價為5371元/平，上漲60%多！
其他6座城市均價都已經在1萬元以上，最高的深圳，4月均價54169元/平方米。
這些城市在被納入“大灣區”範圍之前，其實大部分已經是較為熱門的炒房城市了，限購什麽的都已經加持。
再加上因為規劃即將頒布，熱錢開始蠢蠢欲動，部分城市又開始紛紛為調控“打補丁”，比如東莞、佛山、江門，最近半個月都有所行動，推出新政預防炒房。
目前效果如何還不好說，但至少明確了態度，就是不想讓炒房客日子好過。可以預想，想要在這些地方投資樓市，無論是資金體量還是政策限制來看，都要比在丹東之類難度提高幾個級別。
當然，我國的事情，一切皆有可能。
3、大灣區領頭羊深圳，“19連跌”之後會如何？
最後來說說“粵港澳大灣區”重量級城市：深圳。對於這座城市，杠杆遊戲一直不想多說，因為有過某些經歷，害怕啊！
最近一次看到深圳的消息是房價“19連跌”。
深圳市規土委公布數據顯示，深圳2018年4月新房成交均價54169元/平方米，較3月每平方米下降了16元。這是自2016年10月頒布樓市調控政策以來，深圳新房均價的連續第19個月下降。
其實關注深圳的朋友都會發現，所謂的“19連跌”，其實對於其均價來說，跌幅小的幾乎可以忽略不計。
除了2016年10月，深圳推出史上最嚴厲的“深八條”以來，當月均價下跌了6000元左右還比較慘之外，隨後的連跌18個月，累計下跌額度還不到1500元，這對於其宇宙級別的單價來說少得可憐。
杠杆遊戲也說過，受市域面積所限，深圳房價幾乎無解。
市域面積全國十大城市中最小，供給緊張。棚改、舊改、廠改也不是那麽容易，利益協調糾紛很多。
作為大灣區的第一梯隊城市，從長期來看，深圳房價香港化的可能性很高。香港目前是什麽情況？
最近看到的公開報導是，5月7日，香港市區重建局（簡稱市建局）公布以實用面積每平方呎約23568港元，向西營盤崇慶裡/桂香街項目的物業業主發出收購建議。
逾2.3萬收購呎價是什麽概念？假設自住業主目前持有450平方呎（約50平方米），收購款項就達到了1060多萬港幣（約860萬人民幣）！
不過話說回來，深圳和香港的不同在於，雖然深圳自己市域總面積不算大，但周邊大啊！隨著城市交通，包括軌道越來越發達，深圳還可以更大。可以建設的地也並不是沒有，只是需要觀念更新，做出更多宜居的努力。
希望這次大灣區規劃的推出，會是一個契機。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室