劉全：高房價還要維持50年！

中國房地產市場快速發展20多年，為國民經濟高速增長及創造稅收等方面貢獻顯著。劉全分析認為，房地產市場調控政策持續已經有一年之久，全國房地產市場呈現分化明顯，而房價上漲動力卻是有增無減。一線城市房地產市場調控政策收緊，房價仍然維持在高位並沒有實質下降，二線城市房地產市場受放開人才落戶政策影響房價出現大幅上漲，三四五線城市房地產市場受大城市調控政策及房價超高影響，大量外溢客群落地和棚改貨幣化補嘗等疊加作用之下，房價出現明顯上漲態勢。

中原地產最新調查顯示，全國100強房企5月份單月銷售環比增長17.7%，三家龍頭房企碧桂園、恆大、萬科5月份銷售數據均有大幅增長；其中，碧桂園單月銷售金額770億元，同比增長92.2%，恆大和萬科分別同比增長12.6%、20.0%；全國130家房地產企業第一季報實現營收和淨利潤分別為2998.84億元、334.57億元，同比分別增長18.87%、39.93%。劉全分析認為，2018年第一季度上市房企銷售業績大幅增加。房地產市場調控政策受國民經濟增長及土地財政收入等多方面影響，房地產調控要留有一定的市場太空。房地產市場調控主要目標是維持房價平穩上漲，而不是真正打壓房地產市場及高房價。

2017年年報中，萬科地產負債率83.98%，碧桂園負債率88.9%，恆大淨負債率183.7%，融創淨負債率202.1%。2017年，上市房企整體平均淨負債率76.61%。截止至5月24日，全國22家房企拿地超過百億，合計購買土地金額5139.6億元；其中，購買土地金額超過200億元房企共有13家。劉全分析認為，房地產行業屬於資本密集型行業，項目開發需要投入大量資金和開發周期較長。房地產商合理的負債有利於公司快速發展，全國多家上市房企經營發展歷程已經印證了這一點。房地產開發商高負債利用金融資本大舉買地，搶佔城市優質土地資源就等於賺取巨額利潤。房地產市場快速發展帶動房價大幅升高，房地產行業本質上是多方利益群體各取所需。

劉全分析認為，房地產行業是金融資本和綜合實力比拚，房企為了爭奪優質地塊，以高負債率為代價提高資產回報率也是房企的生存之道。對於投資者來說，資產負債率越低，可利用資金越少，雖然相對安全，盈利能力明顯不足。中國房地產市場基本面利好,三四線城市房地產市場高速增長,二線城市市場穩中有升,而一線城市市場價格在高位徘徊。國民經濟快速增長和土地財政收入等離不開房地產行業有力支撐。全國高房價之下，房子已經成為“奢侈品”，高房價還要維持50年！

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.6.4