盈利下降90％，美好置業轉型不順全面虧損

7月14日，美好置業集團股份有限公司（000667.SZ，以下簡稱“美好置業”）發布2019年半年度預告，報告顯示，美好置業預計2019年上半年盈利1100萬元–1400萬元，同比下降93.81%-95.13%。

對於業績下滑問題，報告表示公司裝配式建築、現代農業等新業務板塊處於業務培育期，尚未開始貢獻利潤。房地產業務板塊預售項目期末預收账款近84億元，但尚未達到結算條件，將在以後期間逐步確認收入，由此致使結算收入和營業利潤較上年同期減少，本報告期業績同比下降。

實際上，美好置業的業績從2017年起就開始全面下滑，同時美好置業去年實現營業收入約25.2億元，同比減少43.21%，扣非後的淨利潤僅2.42億元，同比下降64.57%。目前來看，這種收入利潤雙降的現象已經從2017年延續到了2019年。

業績不斷下滑，地產業務萎縮，新版塊虧損，美好置業還“美好”嗎？

轉型不順，新業務幾乎全面虧損

曾經7次入選中國房地產百強企業的美好置業，2018年其銷售簽約額為77.3億元，雖然相較於2017年的31.6億元，增長233%。但對於其原本100億元計劃額，完成率僅77%。並且從70多億的銷售額來看，美好置業只能算是一家中小型房企。

今年2月，美好置業董事長劉道明在亞布力論壇上公開表示，“九十年代以前的房地產基本沒法住了，農村的房子慢慢也要淘汰……這幾個原因讓中國的房子長期是看好的，我個人的觀點是房地產二十年是沒有問題的。”

一面看好房地產發展前景，一面卻已經開始了多元化轉型。目前，美好置業共有五個業務板塊，包括房產開發業務、城市土地開發業務、產業新鎮業務、現代農業、裝配式建築業務。2018年下半年開始大力宣傳進行戰略升級、多元發展，現代農業業務和裝配式建築業務成為其主要布局方向。

可美好置業的轉型進展並不順利，美好置業從2013年起就裝配式建築業務進行了拓展和實踐，在全國範圍進行生產基地布局。據統計，截至2018年末，美好置業新設的裝配式建築子公司共26家，報告期內僅1家盈利，21家虧損。

在現代農業方面，美好置業2018年 2 月設立了全資子公司美億農業，重點發展以蝦稻共作為主、小規模特種養殖為補充的第一產業，以小龍蝦、大米和蝦飼料加工、農副產品和地方特色食品加工的第二產業，以市場交易、電子商務、冷鏈物流服務、社區配送為主的服務業。計劃投資20億元，可承擔現代農業業務的美億農業2018年虧損967.38萬元。

房地產業務萎縮，賣“子”換利潤

從財報中披露的數據來看，目前美好置業的收入來源仍為房地產業務。截至2018年末，美好置業房地產業務實現營收23.24億元，同比下滑37.64%，佔總收入的92.21%，毛利率從上年同期的26.04%降至22.8%；城中村綜合改造項目收入8305萬元，同比大幅下降87.27%，在總收入中佔比僅3.3%，同時毛利率也從2017年99.59%下降至96.93%。

值得注意的是，2018年4月，美好置業將旗下全資子公司名流置業武漢有限公司100%股權轉讓給廈門市英泰富房地產有限公司，交易價格20.63億元。而美好置業卻將這筆收入計入了經常性損益，美好置業在年報中稱，考慮該收益的實質為城中村改造業務所產生的收益， “三舊改造”屬於公司日常經營業務，近年來持續為公司貢獻利潤。為保持公司年度報表數據可比性，故年度報告中調整為經常性損益列報。

該筆股權出售為美好置業貢獻了6.58億元的淨利潤，2018年美好置業扣非後淨利潤約2.42億元。

聚焦武漢，拿地放緩

華中（武漢）區域是美好置業的核心重點區域，公司采取了以武漢為中心，向湖北省內異塵餘生的布局開發策略。目前在武漢擁有“名流•人和天地”、“名流公館”、“名流印象”、“名流世家”、“美好名流匯”、“香域花境”、“長江首璽”等多個已開發或在建項目。

就在美好置業拋售子公司的同時，拿地速度卻在下降。年報顯示，2018年美好置業計劃新增土地儲備面積163萬平方米，而實際僅完成34.97萬平方米，完成率僅為21%，而2016年和2017年該數據分別為25.89%和10.8%。最近3年美好置業對應的土地儲備面積分別為199.99萬平方米、181.82萬平方米和53.52萬平方米，連年下滑。

杠杆控制平穩，償債能力尚佳

與其他方面相比，美好置業對杠杆的控制相對較好。截至2018年末，美好置業總負債約為153.04億元，同比增長57.11%；總資產達到230.98億元，同比增長33.94%。扣除預收账款之後的資產負債率為51.99%，較2017年略增0.3個百分點，杠杆控制較為平穩。

得益於一年內到期的非流動負債的減少，美好置業2018年的有息負債由2017年的54.33億元降至2018年的51.09億元，為近五年的最低值。淨負債率也同比下降約7.6個百分點至37.25%，不到行業1/4分位數水準。

融資方面，美好置業2018年報顯示，期末公司融資餘額51.41億元，期限在6至36個月，融資綜合成本在5%-12%之間。全年公司利息支出1.07億元，與2017年大致持平。

美好置業的融資主要來自銀行、票據、債券、基金和資產管理公司貸款，其中，銀行貸款24.51億元；票據、債券和基金合計10億元；資產管理公司貸款16.90億元。

近五年來看，美好置業反映短期償債能力的指標走向均處於波動較大的狀態。其中2018年美好置業調整後的速動比率為1.35，較去年上升64.63%；調整後的現金比率為0.43，同比上升19.44%。這主要是由於2018年末美好置業有70億元預收账款未達結算條件，導致期末預收账款同比增長了300.29%，進而造成反映短期償債能力的指標同比增長幅度較大。

另一方面，預收账款的非正常結轉也導致了美好置業反映長期償債能力的指標“（貨幣資金＋存貨＋投資性房地產－預收账款）／全部債務”，同比下降60%降至0.5，若在美好置業預收账款正常結轉的情況下，根據往年的趨勢推算，其反映長期償債能力的指標會高於目前的計算值。

截至2019年第一季度，美好置業實現營收1.09億元，同比下滑42.29%，歸屬於上市股東的淨利潤為-1.25億元，較上年同期虧損減少。

當前，美好置業正處於一個尷尬的情況當中，在新業務還沒發展成型，主營業務卻已經開始掉隊。在這樣一個主業萎縮、新業務發展不利的局勢下，美好置業又將怎樣應對？

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