證監會細化再融資審核 涉房融資之門緊閉

中房報記者 苗野丨北京報導

不好的消息接踵而至。

這兩天，被稱為“再融資33條”的檔案攪動著地產圈的神經，它再次重點表明“涉房再融資不推進審核”的要求。

具體要求是：對於涉房上市公司再融資，主營業務為房地產的上市公司，或主營業務雖不屬於房地產，但目前存在房地產業務的上市公司申請再融資，為防止募集資金變相用於房地產業務，暫不推進審核；對於已經實現轉型的房地產的上市公司，並公開承諾在國家巨集觀調控期內不從事房地產業務且房地產業務已清理完畢條件的，可予以推進審核。

消息一出，市場焦慮情緒躍然而上，部分地產股更是出現明顯跌幅，新城控股、新華聯、中洲控股都出現跌停，華夏幸福、中糧地產、萬澤股份跌幅逾4%，金地集團、保利地產跌超3%，深物業A跌1.9%。

不過，與敏感的市場行情相比，房企內部對“再融資33條”卻表現得很淡定。上海某房企證券中心負責人稱，對於涉房上市公司再融資暫不推進審核一直都在嚴格執行，除2016年整體融資環境寬鬆後，這兩年罕有開發商定向融資獲批的案例，看到的是越來越多的上市公司終止定增。市場在去杠杆，不管直接融資還是間接融資對於房企都很難。

對於發展，企業們都在想著自己的辦法。

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“再融資33條”卡死涉房融資

實際上，上周五證監會在官網披露的短短一句話，宣告了本周IPO發審會將暫停一周，同時也解釋了此次暫停的原因為發審委委員調研上市公司再融資事宜。雖然引發了行業的頗多猜測，但“再融資33條”的出現，還是在低迷的市場環境下給房地產市場潑了一盆“冷水”。

所謂“再融資33條”就是證監會向券商下發的《再融資審核財務知識問答》與《再融資審核非財務知識問答》兩份檔案，具體細化了再融資審核要點，共33條。

據了解，上述兩份檔案尚未最終定稿，還有調整修改之處，最終版本以監管部門正式發布檔案為準。

檔案明確要示，募集資金不得投向房地產項目，如擬用於置辦土地或房產的，按照以下原則處理：

一、擬使用募集資金自建房地產用於研發中心、辦公樓、員工宿捨的，審核中應要求申請人結合項目建設內容說明實施的必要性、合理性，是否符合土地規劃用途，是否存在變相用於房地產開發等情形。保薦機構及申請人律師應對上述事項進行核查並發表意見。

二、擬使用募集資金購買土地或房產的，如購買金額佔募集資金總額比例較高（擬購買土地或房產金額超過募集資金總額的30%），審核中需關注其融資必要性，防止其利用募集資金投資房地產。但是，募集資金用於購買工業用地的除外。

實際上，房企在二級市場再融資大門早在2016年就已關閉。

Wind數據統計顯示，2016年以來，共有61起涉及房地產企業的定增預案，合計擬募集金額高達3577.39億元。但遺憾的是，最終通過發審委的數量僅有14起，涉及金額也僅為947.74億元。

更為嚴重的是，目前拿到證監會許可證的僅有7起，涉及金額進一步縮水至577.4億元。如若扣除新華聯仍未實施，以及世榮兆業和北辰實業兩家上市公司許可證到期已失效後，目前已實施金額僅為482.4億元。

其中，SST前鋒以及中華企業兩家上市公司包攬了幾乎全部的金額，前者用於北汽新能源的借殼上市，與房地產業務並無任何關係。後者則是受益於上海地產集團的內部重大改革從而涉險過關。

某信託公司高級經理袁吉偉表示，這兩年再融資對房企作用很小，在房地產調控高壓態勢下，資本市場對於房地產融資監管會越來越嚴格，A股上市房企想要定向增發幾無可能。

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小企業融資管道收窄

就在“再融資33條”面世後的兩天，正榮地產於10月18日宣布其將按原票據的條款及條件對美元優先票據進一步進行國際發售，額外票據發行所得款項淨額再融資其現有債務。

此前9月19日，正榮地產宣布發行2.8億美元的優先票據，票據將自2018年10月2日起，按年息12.5%計息。

正榮地產成為了一個挑戰者。當然，還有很多中小企業需要融資支持。

“兩年房地產巨集觀調控收緊，房企股票市場就已經受到了較嚴格的約束，這次檔案再次強調了對於涉房業務上市公司再融資的規定，與之前的監管政策精神是一致的，調控使得房地產主要融資管道依然約束性較大。”袁吉偉表示。

上遊財經顧問江瀚則認為，這一切都是為了去杠杆。“再融資33條”也將會加速房地產市場兩極分化，越是強者越能從商業銀行、資本市場和債券市場融資，小企業融資管道收窄。

“這不僅體現在再融資端，在IPO方面也一直如此。”北京某投資公司總監稱，房企“活下去”還是要靠“高周轉”，要麽加快降價銷售回籠資金，要麽放緩相關投資，不斷拓展融資路徑，港股可以配股融資，也更容易發行美元債融資。對表外融資和債務融資依賴過高的上市公司也存在一定風險。

最近一段時間，萬科喊出了“活下去”的口號，中原提出了“排隊等死”的判斷，整個房地產市場似乎已提前進入寒冬。與此同時，直接融資、間接融資頻頻受阻，房地產企業的融資利率已經升到了2017年以來的高位，融資困局已然形成，還錢壓力不斷增加的房地產企業到底該怎麽活下去？