樓市裡有個段子：
保障房像校花，狼太多，肉太少。
別墅洋房像女神，只能看，得不到。
商住房像貴婦，買得起，養不起。
一手房房像蘿莉，很養眼，身價高。
二手房像剩女，年紀大，配套全。
小產權房像小三，名不正，言不順。
說起一線城市的房子，小產權房無論如何是一個繞不過去的話題。
為什麽小產權房有這麽大的市場？
最直接的原因是一線城市房價高、限購嚴格，所以很多購房者在買不起建案的情況，只能曲線救國，買小產權房。
因為小產權房各地的政策和現狀不一樣，大而全地講，可能會言之無物，所以還是挑個最典型的城市來講，然後大家以此類推去研究其他城市的小產權房。
深圳，小產權房數量之多，分布之廣，類別之複雜，在全國無出其右者。
據相關部門公布數據，深圳市的違法建築數量約40萬棟，建築面積高達4.2億平方米，佔深圳總建築面積的49.27%，基本佔據了深圳樓市的半壁江山。
目前，深圳有將近一半的人口居住在小產權房中。
深圳的小產權房主要有三種類型：
一是原住民自己籌資興建的農民樓；
二是村集體組織在集體用地上建設的統建樓；
三是外來開發商購買村裡的集體用地，未經合法手續報批而建設並出售的房屋。
因此，目前小產權房的建設方有個人、村委會和公司三個不同的主體，不同的建設方所簽訂的買賣合約也不同。
深圳最常見的握手樓類型農民房▼
近幾年有開發商修建的小產權房向高層化、社區化發展，主要以沙井片區為主，外觀與建案幾無二致。
一般說來，個人的小產權房以出租為主，村委和開發商建設的小產權房則以出售為主。
因為沒有產證缺乏法律保障，再加上小產權房往往以獨棟為主，建築品質低劣，偷面積情況嚴重，格局不合理，通風采光差，周邊環境髒亂差等原因，價格一般只有同位置建案的三分之一。因為價位的巨大優勢，吸引了大量收入不高，但又希望在深圳有一個穩定居所的人群，因此，小產權房的地下交易一直很旺盛。
因為房價上漲，小產權房也被帶得起飛了
一直以來，小產權房在自己的流通體系不溫不火地運傳了許多年之後，迎著這一輪房價暴漲，小產權房突然火了。
一是隨著深圳市中心的可建設土地越來越稀缺，政府和開發商不得不盯上了小產權房這塊最難啃的骨頭。
其實城中村舊改一直在進行，只是進度緩慢，而近兩年，這一進程明顯開始加快。
隨著崗廈、蔡屋圍、大衝、白石洲、上沙、下沙這些著名的城中村相繼被拿下，一棟棟農民樓被夷為平地，隨之而來的就是原住民通過拆遷暴富的各種傳說。
而流傳最廣的莫過於2016年年底羅湖水貝村的拆遷，拆遷之後，一則段子開始在網上和朋友圈瘋狂流轉。
深圳水貝村拆遷，全村人昨天全部在工地上擺宴席慶賀，這裡的原住居民，每一家賠償基本接近2億左右現金...高的未知。深圳是一個神奇的城市，一夜之間誕生近600家億萬富翁！而且全村還有83個女孩子沒有男朋友！38個男孩沒有女朋友！我能幫你們的只有這麽多了。
雖然後面政府緊急進行了辟謠，但原住民一夜暴富在大家看來是個不爭的事實。
對於很多深圳人來說，這些天降財富雖然看起來讓人眼紅，可畢竟自己一不是深圳原住民，二不是原住民二代，也只能暗自羨慕嫉妒恨一把而已。
可是，還有很多買入小產權房的外地人呢，他們當年以極低的價格買入了小產權房，很多也在拆遷之列，那他們是否也獲得了相應補償呢，難道他們的房子被夷為平地之後就被掃地出門了嗎?
很多風聲漸漸顯露了出來，據說，在拆遷過程中，當年買了小產權房的業主大部分都和開發商簽了拆遷補償協定，獲得了同面積建案置換的補償，除建案置換外，很多還獲得了現金補償。
這是一個令許多深圳人心潮澎湃的傳聞。
這意味著，以上沙為例，五年前以1萬元每平米買入的農民房，現在可以置換價值9-10萬元的建案，這種升值幅度足以令人心跳加速，血脈賁張。
可能很多人會說，小產權房業主沒有法律保障，一旦原業主反悔打起官司，現業主必輸無疑，結果是賠了夫人又折兵。
可實際上，這樣的事情，現實中發生的卻很少，一是因為很多小產權房經過多次轉手，現任業主與最早的原住民早已沒有任何關聯，而有資格索回產權的只是原住民，而非前任業主。
而一棟農民房中如果絕大部分住戶都是外來購買群體，那即使原住民想打官司，他也要掂量一下如何與整棟樓的業主進行對抗，犯了眾怒會是什麽後果。
而且更多的小產權銷售方是村委會和開發商，他們更不具備索回的資格和條件，因此，絕大部分小產權房業主實實在在地獲得了補償。
第二個原因則是深圳2017年8月頒布的棚改政策，2017年8月9日深圳頒布的《關於加快推進棚戶區改造工作的若乾措施》中明確指出，本次棚改計劃從原定的30年縮短至20年。
相對於城市舊改和更新，棚改的政策會強硬許多。
明眼人都能看出，深圳政府強勢推出棚改政策，主要在於之前舊改拆遷進展一直十分艱難，由於必須征得100%的居民同意。
其實1：1.3的建案原址置換對於原住戶已經非常有利，但有的人的野心和需求是無窮盡的。
著名的羅湖木頭龍小區拆遷案例，開發商益田集團在與小區大部分住戶簽約之後，2011年就動手拆遷了已全部簽約的部分建案，本以為籍此可以給釘子戶施加壓力讓他們盡快簽約離場，沒想到反遭釘子戶挾製，握了一手好牌的釘子戶開出離譜天價拒絕搬遷。
結果益田集團一方面無法清場開建新盤，另一方面要支付大量已簽約住戶的過渡期租金，到目前為止支付的各項費用已接近十個億。
也許有些“人權鬥士”會說，人權是第一位的，看看日本，因為一位老太太不肯搬家，政府就讓飛機改道。
只是，因為1%的釘子戶的一己私欲而置99%的公民權利於不顧，讓他們長年租住在外顛沛流離，到底是哪一方的人權更重要呢?
不過，在很多人看來，棚改政策會大大推動老舊小區和城中村的拆遷進度。
那在城中村拆遷加速和小產權房業主獲得置換補償的雙重利好下，現在終於要分析到很多人關心的話題：小產權房值得買嗎？目前是否是購入深圳小產權房的大好時機呢?
小產權房，是否值得買？
2018年開年以來，很多學員都在問，小產權房是否值得買？一線城市的小產權房是否值得買？一線城市中最有活力的深圳的小產權房是否值得買？
首先，深圳的小產權房數量巨大，但都是地下交易。
尋找合適房源是一個漫長的過程，在正規的中介公司是找不到小產權房的掛盤資訊的，你必須通過地下中介公司或到一個一個城中村去慢慢尋找，這是一個非常耗費精力的過程。
其次，目前小產權房已經聞風而動，近期價格紛紛飆漲。
關內位置較好的已漲到3萬多一平米，而且一房難求，關外位置一般的也要1-3萬/㎡，差不多等於同位置建案的一半左右。
目前業主惜售情緒嚴重，甚至不少在售的房源要求隻簽使用權，不簽所有權，意思就是你住可以，一旦拆遷的話，對不起，補償歸我，購買房款還給你，你可以滾蛋了。
天啊，天底下有這麽便宜的事情嗎?
第三，深圳的小產權房，十年內只有關內的才有價值，關外的等待拆遷需要極其漫長的過程。
很簡單，關內面積小，政府迫於發展需要，拆遷意願強烈，但即使這樣，關內大大小小上百個城中村要想全部拆遷也需要經過漫長的過程。
如果你運氣足夠好，買到的小產權五年之後等到了拆遷計劃，那麽，談判、拆除、等新樓建成入住，至少就是又一個五年過去了，十年拿到新房，這是在你運氣足夠好的情況下。
如果運氣一般呢，十五年，二十年，還是三十年?
而面積廣闊的關外呢，大片大片的小產權房，密密麻麻，讓人眼暈，你買了這裡的小產權房，等到拆遷很有可能要到你的下一代，甚至下下一代。
當然，不排除你手氣超旺，買了之後第二年這裡就立項拆遷了，但是，我更喜歡講概率，不喜歡搏運氣。
第四，深圳小產權房偷面積情況十分嚴重。
你花了50㎡的錢，可能買到的只有40㎡，等到拆遷置換的時候，開發商可不會按照你所謂房本上的50㎡，而是根據實際用面積置換，那你到手的建案就只有40㎡，這些損失都是要折算到你購買的單價裡面去的。
第五，購買小產權房需要全款，動輒一兩百萬的資金長期沉澱在這裡，又無法抵押貸款，都是要計算成本的。
最後，買小產權房還要承擔政策變化和原住民悔約的雙重風險，不排除未來某一天政府對小產權房，采取對待釘子戶實施棚改的強硬政策，這兩個風險疊加在一起其實並不小。
所以，買小產權房是一件蠻冒險得事情，能買有產權的建案，堅決別買小產權房。
或者有人覺得自己運氣好，有人覺得不怕等，也有人覺得長期拿著出租也不差。
補充說明一點，如果一定要買，關內的優於關外的，關外有成片拆遷規劃的優於無規劃的，還有關外近幾年興建的社區花園式的高層小產權自住很好，搏拆遷的千萬勿碰。
小產權房轉正是無望的。那些幻想未來小產權房轉正的人們，請放棄幻想，你我有生之年是不會有這麽一天的。
更多關於買房的實用乾貨，請在“大鬍子說房”微信公眾號查看，如有房產問題需要谘詢，可以給我留言哦~
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室