房企戰略回歸一二線？熱點城市土地交易升溫

導讀：一線城市雖然調控仍然嚴厲，但市場潛在需求規模較大，且“利空出盡”。對於房企而言，戰略地位仍然不容忽視。

來源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）

記者丨張敏

編輯丨黃鍇

圖片來源 / 圖蟲

在充分享受此輪棚改帶來的三四線樓市紅利後，房企似乎有了回歸熱點城市的跡象。

同策研究院近日對300個城市的土地交易分析指出，今年10月，一線城市成交的土地金額為606.91億元，環比大幅上漲143.36%，同比上漲13.11%。同期，二線城市和三四線城市的土地交易金額均出現下滑。該機構指出，“受政府政策影響，眾多房企重返一線城市。”

客觀上，這種變化的出現確有政策原因。

一方面，棚改貨幣化退潮，使三四線樓市的前景受到影響；

另一方面，在監管層的督促下，一線城市的供地規模有明顯提升。

而在主觀上，上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出，一線城市雖然調控仍然嚴厲，但市場潛在需求規模較大，且“利空出盡”。對於房企而言，戰略地位仍然不容忽視。

那麽，一線城市土地交易升溫，三四線城市降溫，是否意味著房企的戰略重心正在向核心一二線城市回歸？

熱點城市土地交易升溫

從結構上看，近期一線城市的土地交易規模明顯提升，而二三線城市土地交易則出現降溫。

這也在不同機構的數據中得到了佐證。華創證券對100個城市的土地市場進行統計發現，10月一線城市成交的住宅用地建築面積環比上漲43.1%，二線城市下降22.4%，三線城市上漲1.4%。成交金額方面，一線城市上漲113.3%，二線城市下降34.8%，三四線城市上漲6.4%。

易居克而瑞對40個城市統計發現，10月一線城市宅地成交面積和成交均價都有提升，屬於“量價齊升”，二線城市“量價齊跌”，三線城市“量跌價漲”。

土地交易的熱度，通常能反映出市場預期的好壞。

華創證券指出，今年以來，三四線城市對整體成交同比拖累仍在持續，這主要源於兩個方面的原因：

第一，4季度為全年基數最高區間；

第二，三四線銷售市場超預期下行，情緒逐漸向土地市場蔓延。至於超預期下行的原因，則被普遍認為和貨幣化棚改退潮有關。

對於一線城市的熱度，上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報導表示，在長期嚴厲的調控下，一線城市的土地供需長期處於低位。今年以來，這些城市土地供應量驟增，刺激了“久旱逢甘霖”的開發商出手拿地。

但這些土地的限制條件相對苛刻，使得開發商不得不變得“理性”，因此一線城市土地交易的價格和溢價率都相對不高。比如，11月5日，北京成交一宗奧體中心商業地塊，不僅要求建成後全部自持，而且要求拿地者有運營大型國際會展的經驗。同日成交的另一宗混合土地，則要求公建部分自持20年以上。

北京某房企人士向21世紀經濟報導表示，“選擇的余地確實比較大，競爭也不太激烈，但考慮到北京的調控不會輕易放鬆，大家也比較理性。”

事實上，除一線城市外，部分熱點城市的土地交易也因類似的情況而升溫。今年以來，重慶、鄭州、蘇州的土地出讓金水準均已超過千億，杭州則超過2000億。

板塊輪動效應明顯

由於區域發展水準和調控政策頒布節奏的差異，我國房地產市場呈現出明顯的板塊輪動特徵。具體表現為，當市場上行時，通常是一線城市率先升溫，二線、三四線城市依次跟進。當市場下行時，也大致按照同樣的軌跡降溫。

正因如此，房地產企業往往在不同的時點選擇不同的布局策略，從而最大限度地收獲市場紅利，回避市場風險。

以最近兩個樓市小周期為例，2009年，樓市從金融危機的影響中恢復，一線城市率先升溫。次年，二三線樓市跟進升溫，房企大舉布局這些區域。但隨著2013年末樓市風險凸顯，企業的區域布局又回歸核心一二線城市。

在2015年末至今的這輪市場周期中，歷史重演。一線城市曾是最先升溫的市場，但從2016年年中開始，二線城市全面回暖。此後，借助貨幣化棚改大潮，三四線樓市升溫明顯。很多全國性房企的布局重心，也從一線城市層層外擴。目前，三四線城市對其業績增長的貢獻率仍是最大的部分。

嚴躍進認為，如今房地產調控政策依然嚴厲，樓市尚無全面復甦的動力。但由於去庫存已經取得階段性成果，此前火爆的三四線城市，將不再受到政策眷顧。

貨幣化棚改政策的退潮，被認為是三四線樓市的最大利空。嚴躍進認為，很多三四線城市的市場太空不大，並在此前的一輪周期中釋放殆盡。加上部分城市的房價和地價攀升至高位，房企的積極性正在受到影響。

他表示，將戰略重心向核心一二線城市回歸，有著邏輯上的正確性，部分企業已經做出這種選擇。

新城控股高級副總裁歐陽捷也指出，在很多區域，縣城房價已經超過省會城市，這既反映出價格的失序，也說明“相比一些三四線城市，省會城市的住房價值顯然被低估了”。

但也有人持不同看法。蘭德谘詢機構總裁宋延慶就認為，未來幾年，限購、限價的一二線城市機會很少。三四線城市以及可以歸為五六線的縣城市場，是未來的機會所在。但這些城市需要滿足兩個特點：不限購、不限價；很少有外來開發商。

前述房企人士指出，不同企業的區域布局策略有所差別，這主要跟公司的整體戰略有關。目前可以確定的是，核心熱點城市的成交量處於歷史同期低位，尚有不少釋放太空。三四線市場在經過此輪釋放後太空不足，部分城市甚至出現透支。

他認為，由於樓市調控政策嚴厲，核心一二線市場很難在短期內真正復甦。但綜合考慮市場太空、樓市運行周期、區域異塵餘生力等因素，將戰略布局重心回歸至一二線城市，是房企的重要選擇。

本期編輯 陳思

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