遼寧加碼房地產去庫存 農民進城購房享“福利”

本報記者 宋興國 北京報導

去庫存進入最後的攻堅階段。

據遼寧日報報導，近日，遼寧省住房城鄉建設廳下發了《全省推動縣城和新城區房地產去庫存工作方案》，提出要進一步推動縣城和新城新區房地產去庫存，並且明確提出了，到2020年，各縣城、新城新區商品住宅庫存去化周期回歸到合理區間。

方案提出，支持房地產開發企業將符合條件的建案改造為孵化器、創客空間、電商企業等用房，將庫存非住宅類建案轉為研發辦公生產性服務業、旅遊、養老、文化等專項地產。同時，要用好住房公積金支持農民工貸款購房，把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋範圍。

在全國去庫存進入尾聲的階段，為何遼寧卻發聲加快去庫存？分析人士指出，需求不足帶來的去化周期較長，是遼寧乃至整個東北中小城市去庫存壓力較大的主要原因，而此次方案瞄準常住人口有序實現市民化，其政策瞄準公積金和住房補貼等領域，政策如何創新和落地，值得關注。

庫存去化周期長

12月12日，多位受訪人士均向21世紀經濟報導記者表示，遼寧此次方案的發布，與當地去庫存形勢有關。遼寧和整個東北地區，都存在住房供大於求的結構性問題。

據恆大經濟研究院院長任澤平所做的中國住房存量測算，不含學生及其宿舍，2017年東北三省套戶比（成套住宅套數/常住家庭戶數）平均值達到1.17，遠高於全國平均的1.07，也高於東中西部的1.02、1.09和1.08。

任澤平指出，一般而言，套戶比小於1，表明住房供給總體不足；套戶比等於1，表明住房總體基本供求平衡；考慮到休閑度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。從國際看，當前美國、日本分別為1.15、1.16，德國為1.02，英國為1.03。

顯然，東北地區的住房總存量存在供給過多的問題。而另一些數據則顯示，動態來看，東北的庫存去化周期較長。

國家統計局數據顯示，1-10月，東北地區建案銷售面積6409萬平方米，下降4.7%，降幅擴大1.2個百分點；銷售額4688億元，增長7.2%，增速回落2.5個百分點。

12月12日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析指出，東北的主要城市，如哈爾濱、長春、沈陽，住宅存銷比達到11.0、11.2和14.3，而全國百城平均水準值為9.2，而在關注較少的縣城範圍，存銷比數字更高。

“這主要是結構問題，並非總量問題。東北地區，尤其是方案提及的縣城和新城區，住宅整體庫存量不大，問題在於需求量不足，這導致了整體去化周期過長。”嚴躍進指出。

不過，也有觀點認為，政策的推出或與棚改政策可能收緊有關。“方案有可能在一定程度上，對衝棚改可能收緊帶來的影響。”有參與東北某中小城市棚改項目的地產商向21世紀經濟報導分析稱。該地產商表示，由於此前棚改政策的刺激，當地購房需求有明顯復甦，相應的房企拿地布局也有所增多，而棚改政策的整體收緊，可能會對需求群體的預期有所影響。

12月4日，21世紀經濟報導記者獲悉，在2019年的全國棚改計劃中，政府購買棚改服務模式將被取消。具體而言，對於新開工的棚改項目，不得以政府購買服務的名義變相舉債或實施建設工程，而是要求以發行地方政府債券方式（棚改專項債）為主進行融資。

多位分析人士均指出，由於棚改專項債模式，比政府購買服務模式，對項目的收益水準要求較高，這也意味著新的棚改項目融資將會更加困難，新政將會對棚改的規模和進度造成一定影響。

此次方案則提出，要積極穩妥推進縣城棚戶區、老舊小區、危險房屋改造。市場房源充足、庫存量大的區域，棚戶區改造可繼續推行貨幣化安置，消化庫存商品住房。

農民工納入公積金保障

如何擴大需求？方案瞄準了城鎮化福利。

方案強調，各地要切實建立健全支持農業轉移人口市民化財政政策體系，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化，並且與城鎮居民享有同等權利。

同時，方案提出，要對農民進城購房給予優惠補貼，鼓勵房地產開發企業給予購房折扣，引導商業銀行為農民購房提供更優惠的貸款政策和金融服務。用好住房公積金支持農民工貸款購房，把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋範圍。

其中，如何將農民工納入住房公積金制度覆蓋範圍，引起較大關注。

“城鄉居民在公積金等領域的趨同是大趨勢，很多地方在前幾年就開始了試點工作”，12月12日，51社保CEO余清泉對記者表示，政策要落地，在公積金的提取上，問題不大，主要問題集中於公積金貸款方面。我國公積金貸款政策較為複雜，不同城市的政策差別較大，一些地區對異地公積金貸款做出了較大限制，申請程式比較複雜。

余清泉指出，對於農民工而言，有兩個方面的問題，一是一般情況下，農民工購房會選擇在原籍所在的城鎮落地購房，尤其是對於東北這樣的勞動力流出地區，因此異地貸款的問題就不可避免。二是對於就近城鎮化的農民而言，當地的房地產能否產生足夠的吸引力。而對於企業而言，農民工納入公積金覆蓋範圍後，將會顯著加重企業負擔，如何做好相關政策引導也是問題。

不過，從全國範圍來看，推動農民進城落戶的工作仍然存在難點。11月16日，全國政協經濟委員會副主任楊偉民在公開演講中表示，中央已經確定2020年城市要落戶1億人的目標，“按照目前的進度，很可能難以完成”。

10月10日，國家發改委發布《關於督察〈推動1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實情況的通知》，宣布開展督查工作。據了解，之所以開展督查工作，與工作進展較慢有關。

因此，分析人士指出，遼寧省希望通過支持農業轉移人口市民化，增加住房需求的方式加快去化縣城和新城區庫存，後續落地政策值得關注。