從消費者的角度看，購房這一傳統的市場行為也已被插上了互聯網的翅膀，消費者願意花費更多的時間在線上看房，購房行為也愈發冷靜，隨著VR等人工智能技術在房產領域的應用越來越成熟，看房效率也將進一步提升。
圖片：CNSPHOTO提供
二手房市場發展趨穩或下行
貝殼研究院發布的《2018年下半年房地產市場展望》預計下半年二手房市場將趨穩或下行。根據鏈家監測的包括北京、上海等在內的16個重點城市的交易數據來看，2017年3月密集調控以來，市場經歷了“大幅降溫—低位企穩—向上修複”這三個階段，當前階段市場熱度和調控前仍然處於低位。從成交數據來看，2018年前5月成交量環比2017年後5月增加21.8%，前五個月月均成交量是2017年3月的一半。
北京二手房市場一改持續走低態勢，在今年4、5月迎來 “小陽春”跡象，交易量回升市場回暖。貝殼研究院認為，北京二手房的這波升溫是在過去大力的調控、市場需求被極度遏製的情況下出現的自然的修複過程，動力來自於每一年的新增人口以及家庭的改善需求等等，是“一種自然的平穩的釋放”，並非真正熱起來了，5月份的回暖是不可持續的。
二手房市場降溫的城市或經歷了多輪政策加碼。上海2018年月均成交量比2017年減少了28.8%；而自2016年10月至今經歷了4輪調控的成都，上半年二手房均價波動不大，近期成交量也在持續下降。
二手房市場在不同城市之間的分化非常明顯。根據貝殼找房的數據，前期調控徹底的上海及經歷多輪加碼的成都市場處在下行通道中；而調控政策相對寬鬆的城市，再輔以人才吸引政策對調控的弱化，如重慶、長沙、西安等市場表現出較明顯升溫跡象；調控力度大的城市二手房市場保持相對平穩，如處在恢復期的北京、天津等。
在由DT財經主辦的“預見·北京2018城市數據創想會”上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領也對目前的房地產市場的趨勢和變化進行了介紹。楊現領表示，從2018年上半年的情況來看，房地產市場市場交易量發生了明顯了下降。“從二手房交易來看，房地產下行已經開始了，而且下行其實正在加速，包括租金市場也是一樣，現在大家都在關心租金上漲，進入九十月份之後將放緩，慢慢進入下行通道。“楊現領表示，過去二十年是以增量為主導的時代，二手房交易非常低，相對1.5億套的新房交易量，二手房大概只有兩千四百萬套，且75%發生在過去五年，可以看出，過去五年二手房市場在快速崛起。
針對下半年的市場走勢，貝殼研究院認為，政策可能還將維持偏緊，下半年二手房市場下行壓力略大於上行動力，總體二手房市場仍然將趨穩或略向下。下半年政策可能的走向或將包括：嚴格控制信貸進入房地產，嚴格限定居民過度加杠杆；更多城市跟進禁止企業購房的措施；人才引進政策與購房資質脫鉤，如要求交一定年限的社保、限價政策逐步退出等。
互聯網時代購房行為更理性
楊現領還著重分析了互聯網對消費者購房交易產生了的影響。“實際上，今天所有的成交用戶都是互聯網用戶。據檢測，在貝殼找房成交的消費者中，65%的人會注冊鏈家網或者貝殼網，60%有訪問行為，40%訪問過房源頁面。用戶從第一次訪問到最後的購買行為花費兩百多天，前段時間是看相關的購房知識內容，包括購房資格、購房相關政策、市場資訊，後續更多關注房源本身。”
楊現領表示，互聯網讓消費者更加理性。從消費者在買房過程中付出的時間成本來看，一名消費者購房的全過程中大約有八十天的時間花費在線上，每天的瀏覽時間是18分鐘，總瀏覽時長是1440分鐘。“不過從線下看房行為來看，他們在線下選房也需要花費時間，成交一套房子最少線下要看五套。看房等於長征，上半年全國二手房交易客戶大概走了2187995次，走過的路可能三百萬公里，相當於240次長征的距離。看得出，我們的消費者奔波在路上，而經紀人也是非常辛苦，所以我們行業還是非常傳統，被數據改變得非常有限。”
對比買房和賣房的的消費者，租房的消費者對互聯網的需求又有不同。楊現領介紹，租賃市場的消費者更高頻地訪問互聯網，對房源的要求更強，所以租賃大部分的匹配發生在線上，全面及時的互聯網租賃平台對交易的體驗、租賃用戶的體驗非常重要。
楊現領最後表示，技術的發展將可以有效地提升看房效率。“我們知道，到今天為止技術對互聯網的滲透比較有限，現在的痛點就是買房、賣房的人都特別累，效率低下。在這種情況下，未來技術的發展太空很大。我們今年做了一個嘗試就是用VR實成屋源的可視化，VR技術應用後交易發生很大的變化。例如成都50%掛牌的在售房源通過VR展示，一個VR用戶和普通用戶相比人均停留時間提升四倍，人均瀏覽房源提升到兩倍，7日內人均代看提升到1.4倍，這說明任何一點技術的改變都能代表邊界效果極大的提升。”
的確，中國商報記者了解到，近幾年AI的深度運用為傳統行業提供了全新技術工具，成為企業流量數據增長的強勁驅動力。安居客2018年上半年統計數據顯示，受臨感VR看房、安選保障服務、房源全息字典等產品影響，安居客App流量同比增長高達75％，用戶規模及月活等也都呈現了高速增長態勢。有業內人士表示，人工智能＋VR技術在房產經紀服務領域的運用，在推動平台各方面數據飆升的同時，也對行業服務模式轉型、肅清行業亂象等產生了深刻影響。而且，與業內其他同類產品相比，臨感科技感更強、與產業融合度更高，若能夠廣泛應用，或將成為撬動房產經紀服務業態升維的杠杆，可加速推動房地產業可持續發展健康生態的實現。
采寫丨中國商報記者 祖爽
編輯丨楊明麗
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