新浪財經訊 3月29日消息，新城控股早盤小幅高開後持續跳水，一度跌超6%，截止發稿，新城控股跌5.44%。
眾所周知，房地產行業2015年迎來了一輪從一二線城市蔓延至三四線城市的瘋狂漲價潮，“量價齊升”使得此前瘋狂加杠杆做多的房企迎來了爆發式增長。
從新城控股上述時期的融資情況也能夠看出當時加杠杆的力度——2013年-2014年，公司的期末融資總額分別為60億元、59億元；而2015年-2017年則攀升至156億元、246億元和395億元。
雖然因為追求規模快速增長而導致融資總額快速增長，但是新城控股通過合理安排融資方式，較好控制了融資成本，並且呈現出逐年下降趨勢。
2014年，新城控股首次通過資本市場實現融資，發行20億元公司債，同時還有銀行貸款金額39億元，當年融資加權平均成本為7.71%；2015年公司成功發行50億私募公司債，整體融資平均成本降至7.26%；2016年，公司成功發行80億私募公司債，加權平均成本僅為4.74%，整體加權平均成本為5.49%。
進入2017年，新城控股也通過融資工具，在市場整體利率上行的大背景下，實現了整體加權平均成本的進一步下行。公司完成三期中期票據發行，合計募集資金45億元，綜合票面利率5.55%；完成一期PPN發行，募集資金20億元，票面利率6.3%；完成一期5年期高級美元債券發行，募集資金2億美元，票面利率5%；完成一期ABN發行，發行金額21億元，優先A票面利率5.38%，優先B票面利率6.2%。報告期末，公司整體平均融資成本為5.32%。
新城控股近幾年融資情況
融資為新城控股在過去幾年房地產高景氣時期規模快速增長以及利潤能力的提高奠定了基礎。自2013年之後，這家房企毛利率一路上行，從2013年的22.50%提升至2017年的34.85%。
新城控股近5年毛利率情況
除此之外，新城控股的企業運營建設能力也成為公司快速發展的助推器。
公司實際控制人王振華常常把新城控股比作一隻駱駝，他認為駱駝文化有持久的耐心和踏實的勤奮，並要求公司以駱駝的姿態穩步快速擴張。為了擴張，新城控股還力邀陳德力、章晟曼以及袁伯銀等一批業內有影響力的職業經理人加盟。
2016年下半年，新城控股不惜重金從萬達挖來其負責運營商業地產的副總裁陳德力，其在萬達任職的6年，是萬達商業地產真正開啟加速的6年。2016年下半年陳德力加盟新城之後，吾悅廣場發展進入加速期，2017新開業12座，超過之前4年的總和，同時2020年的開業目標也上調至100座，截至2018年3月24日，包括開業、在建以及拿地的吾悅廣場總數量已經達到67座。
而曾在財政部、世界銀行、花旗集團和香港證券及期貨事務監察委員會等多個機構任要職的章晟曼，依托於自身強大的證券及銀行背景助力新城控股持續實現商業地產輕資產化運營，2017年公司發行的PPN以及ABN只是剛剛開始。
此外，從萬科挖來專管人力資源事務的副總袁伯銀，在新城控股扮演著“大內總管”角色。他們與分管住宅事業部的聯席總裁梁志誠以及副總裁歐陽捷一起組成了目前新城控股的管理層團隊。
通過觀察這家公司的存貨周轉，可以看出其運營能力。
一般對於房地產企業來說，從拿地、建設開發、銷售到回款整個周期如果越快，那麽企業銷售規模就會越快增長，同時利潤也會越多，相應的企業現金流就越不容易出現問題，還可以通過回款繼續投入到新項目中去。
從近幾年新城控股存貨周轉率來看，在2017年銷售前20名的房企中位居前列，基本均處於0.5以上，僅有2017年略有下滑至0.45。
質疑與未來隱憂
儘管業績方面有著亮眼表現，但市場上仍不乏對於新城控股質疑的聲音，包括經營模式的可持續性、負債高企以及現金流等問題。
新城控股目前依托於綜合體模式發展勢頭良好，不過一位從業近20年、歷任多家龍頭房企的運營總監向界面新聞直言，未來新城控股仍然存在一定隱患。
在這位運營總監看來，當前環境下房地產的核心成功因素是現金流要好，現金流包括融資性現金流和經營性現金流。以前住宅開發利潤高的時候，如果住宅利潤可以把自持物業的土地成本和建設成本完全覆蓋，經營性現金流也可以很快回正，那這樣的商業綜合體就是好項目，這也是萬達廣場模式的核心。
自持物業產生的融資性現金流完全是增量，就可以支持萬達廣場迅速的複製擴張，一旦經營困難，因為經營成本中不存在資本化利息支出，所以可以有很大的降低租金太空來吸引主力店入駐，讓其他綜合體沒有生存太空。而一旦市場進一步惡化，可以關店減少虧損，整體還是賺的。
以上模式有兩個重要前提：1．住宅或其他可售資源銷售創造的利潤能覆蓋自持物業的土地和建造成本；2．自持物業能夠有足夠的抵押融資價值（這個得看地段）。目前第1點前提基本現在已經很難實現了；而第2點前提會逐漸惡化——銀行會挑剔商業綜合體的抵押價值，以免形成不良。
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