內地業務受挫輝煌不再？港資房企瑞安遭遇人事大地震

　　內地業務受挫輝煌不再？老牌港資房企瑞安遭遇人事大地震

　　楊玲玲

　　石英婧 老牌港資房企瑞安房地產有限公司（00272.HK，以下簡稱“瑞安房地產”）近期遭遇人事大地震。

　　根據媒體報導，包括瑞安管理執行董事、豐誠物業董事長郭慶，瑞安房地產瑞虹新城項目總監及中國新天地市務推廣及策略傳播總監劉夢潔，成本測量部總監Frankie Lai，瑞安管理（上海）有限公司總經理李劍鋒，前瑞虹商業總經理張良軍等在內的一批老臣相繼離職。

　　外界認為，這批老人的出走，可能意味著瑞安一個時代的徹底結束。回顧過去數十年的發展，包括瑞安在內的眾多港資湧入內地掘金，一度成為中國房地產的先鋒。不過近年來，隨著內資房企的迅速崛起，港資房企頹勢漸顯，輝煌不再。其中，瑞安房地產就是港資房企內地發展的一個縮影。

　　據了解，在數位離職高管中，郭慶加入瑞安已經有21年，劉夢潔在瑞安工作也有17年之久。針對高層管理人員的變動以及公司內地發展計劃等問題，瑞安房地產企業傳訊部相關負責人回復《中國經營報》記者稱：“我們尊重公司每一位員工在其職業生涯發展過程中所做的選擇。公司人員流動是正常現象，公司也會招募更有經驗的人加入瑞安房地產，以助力公司在未來的發展過程中，注入更多活力和創新精神，從而繼續打造更高品質的綜合社區。”

　　內地業務收縮老臣相繼出走

　　瑞安房地產2017年年報顯示，現年43歲的郭慶於1997年加入瑞安房地產，在中國房地產發展行業擁有逾21年工作經驗。郭慶曾出任瑞安房地產武漢天地項目之項目總監，亦曾參與該集團於上海的其他項目，包括上海新天地、太平橋公園、翠湖天地一期及楊浦創智天地項目。

　　郭慶持有同濟大學城市規劃學士學位，他在構建該集團的管理體系和流程方面承擔重要職責，曾長官行政服務部、流程與資訊管理部，集團在武漢、重慶及佛山的房地產開發業務及集團的物業管理業務。

　　同時，39歲的劉夢潔在任職期間曾負責瑞虹新城項目整體策劃、定位及開發管理，住宅行銷及商業地產的全面管理工作，同時負責中國新天地市務推廣、數字化行銷及客戶關係管理工作。

　　劉夢潔於2001年加入瑞安房地產，在行銷市務及資產管理方面擁有逾16年工作經驗。持有複旦大學EMBA碩士學位、複旦大學國際新聞本科學歷，並為上海市虹口區政治協商委員會委員。

　　記者梳理發現，除了最近這一批離職高管，過去幾年間，包括蔡玉強、黃勤道、尹焰強在內的老臣均已相繼離開。市場觀察人士提出，公司老臣相繼出走會導致人心浮躁，且會阻礙公司長遠戰略的持續有效執行。

　　回顧瑞安房地產的內地發展史，較早進入內地市場的瑞安房地產，采取“低價囤地緩慢開發”的重資產模式，以吃透土地溢價，並大量布局舊改和商業地產物業，其中最具標誌性的項目當屬上海新天地，以及上海盧灣區舊改項目。

　　不過近幾年來，隨著內地房企的異軍突起，瑞安房地產開始感覺水土不服，不得不拋售內地物業以回籠資金，有收縮內地戰線之勢。據記者不完全統計，自2012年起，瑞安以11.68億元出售沈陽項目二期，到最近一次2018年6月，將持有的彩橋控股全部股權的50%以45.89億元對價賣給大悅城旗下公司，瑞安房地產主席羅康瑞在出售物業上已經套現將近500億元。

　　而如今，老臣們又紛紛選擇離開，原因何在？對此，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，對於部分港資房企來說，發展遇到了瓶頸，不排除高層管理人員有換平台的想法。同時，當前市場行情預期不樂觀，也加速了企業內部的換血。

　　不過值得一提的是，今年7月初，連續出售旗下優質資產的瑞安房地產，聯合太保壽險、永業集團，以136.1億元的總價拿下上海史上總價第三高土地——新天地商辦地塊，樓面價約為44963元/平方米，溢價率0.22%。

　　同日，瑞安房地產公告稱，就該項目成立合資公司，其中太保壽險擁有70%股權，SODH（瑞房全資子公司）擁有25%股權，上海永業擁有5%股權。合資公司的注冊資本由各股東根據股權比例分配以現金支付，合資公司董事長由太保壽險委任。瑞房僅具有小股東身份，對此公告中表示“符合輕資產業務策略”。

　　長三角房地產觀察人士提出，隨著內地用工成本逐漸上漲，以及本土企業快速崛起，港資企業在發展理念上與內地企業產生了較大差異，發展模式也發生了很大變化。資金和土地帶來的利潤在減少，對企業的要求是緊隨市場，緊跟大市而動，這一點對很多港資企業來說，有較大難度。

　　“邊買邊賣” 港資房企內地投資邏輯何在？

　　過去數十年間，以瑞安房地產、九龍倉、恆隆、長實等為代表的港資房企湧入內地掘金，曾引領中國房地產市場發展方向。不過近年來，隨著內地房企的異軍突起，港資企業逐漸顯露出頹勢，包括恆隆、新世界、湯臣、長實等多家企業均在陸續減持內地項目。

　　值得一提的是，在拋售非核心項目“瘦身”的同時，部分港資房企也在購入優質資產，以加劇擴張步伐。自去年以來，港資房企在內地市場頻繁落子。其中，恆隆地產（00101.HK）、九龍倉（00004.HK）兩家企業更是瞄準杭州、蘇州，加大對長三角房地產市場的投資力度。

　　日前，被譽為“浙江省內最具商業價值的地塊”、地處杭州武林商圈最核心區域的百井坊地塊掛牌出讓，最終被港資房企恆隆地產以107.31億元拿下，這是杭州第三宗總價過百億的地王，也是恆隆地產上半年在土地市場的唯一一次出手。

　　據介紹，恆隆預計投資約190億元，在百井坊商業綜合體地塊發展大型商業綜合項目，包括世界級商場和辦公樓。

　　“恆隆地產一直是著眼長線發展的地產商，內地消費市場現已逐步復甦，加上內地中產階層崛起，以及個人消費持續增長，成為中國重要的經濟支柱，恆隆對內地市場充滿信心，並預期我們的業務將持續增長。”日前，恆隆地產集團傳訊部相關負責人在接受本報記者採訪時提到，恆隆一直對內地商業及零售市場的發展非常樂觀，這次入駐杭州，正配合恆隆欲進一步擴大在內地投資的長遠策略。

　　同時，記者採訪中了解到，港資房企九龍倉近來在內地市場拿地動作頻頻，在2017年9月的蘇州土拍中，九龍倉先後以8.17億元、17.15億元及22.89億元競得24、25、27號地，總拿地價48.21億元，新增18.76萬平方米土地面積。

　　而距離該次拿地不久，九龍倉剛以10.97億元總價、樓面價3.65萬元/平方米、自持比例25%競得杭州三塘單元宅地。短短兩天時間，九龍倉跨越蘇杭拿下4宗地，儲備土地19.83萬平方米，一時在業界引起轟動。

　　記者觀察發現，九龍倉長期以華東為布局重點，目前其在內地的土地儲備約400多萬平方米，其中華東就有200萬平方米，分布於上海、蘇州、無錫、寧波、杭州等地。該公司去年下半年至今所拿19塊地中，約有12塊在蘇州、杭州。

　　對此，九龍倉集團相關負責人回復稱：“九龍倉對內地房地產市場抱審慎樂觀的態度。為應對內地市場的變化，九龍倉近年已調整策略，將原本分布16個城市的布局調整至聚焦北京、上海、杭州、蘇州、廣州及深圳6個目標城市，這有助推動集團內地發展物業的業務。”

　　據了解，九龍倉計劃今年在北京、上海、杭州及蘇州推出7個住宅項目，全年的銷售目標是220億元，可售面積約100萬平方米，今年的竣工面積約80萬平方米。“集團將繼續采取謹慎但積極的買地策略，在目標城市物色合適地塊。”該負責人回復表示。

　　對於港資企業內地投資動向，萊坊大中華區研究及谘詢部主管紀言迅此前在接受《中國經營報》記者採訪時提到：此前港資房企在香港擁有大量土儲，近幾年來，隨著內地房企進入香港拿地，將地價大大推高，港資房企也在反思自身的布局版圖，挖掘內地市場投資機會。

責任編輯：魏雨