樓市，真的回暖了？

網上有句話傳得很廣:中國最牛逼的通訊社是朋友圈，中國最優秀的宣傳工作者，都在房產中介的隊伍裡。

這兩周來，所有的房產中介都在傳：

南京3000人看房團65輛大巴車橫掃72盤、燕郊某盤一夜漲7000元/㎡、深圳灣華潤潤府8000萬豪宅秒清、廣州金融城土拍又出地王：樓面價3.7萬/㎡，總價達37.07億、18城調控政策鬆綁……

樓市，這麽快就回暖了？

在經歷了長達6個月的慣性下跌，市場開始造勢，營造“金三銀四”的氛圍，個別板塊個別項目的火爆在趨冷的樓市被放大，而裹挾在其中的你，是不是看到了事物的一面，沒有看到事物的另一面。

而以上這些事的真相是：

1. 南京3000人看房團65輛大巴車橫掃72盤

——南京這一房產網站每年都會舉辦3000人看房團，2016年、2017年比今年還多人都沒有上頭條，而在樓市下行的2019年的通稿卻神奇地刷屏了。

2. 燕郊天洋城一夜漲7000元/㎡

——天洋城做為燕郊鎮中心地段最好、配套最優、生活最便利的項目，是曾經站上燕郊3.5萬/㎡房價巔峰的大體量項目，而最低的時候跌到1.8萬/㎡。

相比跌去的，即使漲7000元/㎡，漲的還補不齊天跌的部分呢，而且只是單套漲，不是小區價值的整體回歸。

3.深圳灣華潤潤府8000萬豪宅秒光

——深圳灣華潤瑞府位於深圳最高端的濱海豪宅區，旁邊靠著南山的地標春筍，本次開盤推貨143套，才賣了69套，秒光的是400平D戶型，總價8000萬，還有一堆上億的賣不出去。

且不說豪宅市場與普通人無關。

深圳豪宅並非都好賣，恆裕濱城二期也是深圳灣一線海景的標杆產品，首開20萬/㎡，價高不好賣，最近剛剛下調價格，依然去化困難。還有蛇口的楓葉望海公館，近期還啟動了分銷來加暢銷售進度，回籠資金。

4.廣州金融城土拍火熱：370676萬元+55%自持，折合樓面價37465元/㎡

——所有的廣州人都知道珠江新城、琶洲、金融城是廣州向東發展的黃金三角，金融城的控規主要以商業、商務用地為主，本地塊則是為數不多的臨江宅地，南臨廣闊珠江，坐享一線江景，可做成一線瞰江高端住宅項目。

未來可能是廣州在售的唯一一線江景豪宅新房，價格頂破利潤率可想而知。這麽一塊難得一見的好地，吸引12家開發商，37465元/㎡的樓面價也就不奇怪了。

5.18城政策鬆綁

——從一線城市到三四線小城，這場鬆綁潮，覆蓋面極其廣。但是這些鬆綁政策基本都是針對“邊角料”和放寬人才落戶條件，都是一些不痛不癢的操作，不斷在試探，並沒有什麽完全放開限購限售限價的虎狼之藥，掀不起什麽大波瀾。

所以市場真的回暖了嗎？

沒有！

只是局部的項目火熱和板塊躁動，只是通過房地產自媒體文章和中介朋友圈的放大，顯得格外躁動。

而且正逢年初，正是各城高價地項目集中入市的月份，項目備案價格稍高，到時，2月的統計數據會有所上浮，到時又得躁動一番。

如果你真的相信了，這些局部的躁動能夠真正完全市場的房價預期，那就是天真了。

房價真正要回暖離不開的三大最關鍵要素是：貨幣寬鬆（錢）、限購寬鬆（房票）、限貸寬鬆（貸票）。

而樓市要迎來真正的寬鬆，顯然需要非常苛刻的條件。

結合2008年和2014上兩輪房地產刺激調控來看，真正能夠觸動調控的只有以下3點的共同爆發：

1. 受國內外經濟環境影響，經濟衰落下行預期強烈，需要托底地價房價，穩定市場預期和經濟增長。

2. 大量城市尤其是重點城市供過於求，樓市面臨著高庫存的風險。

3. 樓市遇冷明顯，掀起降價潮，成交量下滑，量價齊跌，市場救市呼聲強烈。

而2019年是個地產小年，樓市的綜合基調是穩，分類調控，一城一策，一定是大勢所趨。

真正微妙的是，不管是經濟還是房地產，都和2014年一樣，處於調整期。

經濟上，從成本優勢向技術優勢轉變，處於產業轉型升級的調整期。

房地產上，從短期調控向長效機制轉變，處於產品升級、政策升級的調整期。

所以目前影響各城市樓市大勢最關鍵的是：庫存周期和量價調整預期，所以2019年，那些庫存壓力大、量價調整超預期的城市，才更有放鬆調控、主動救市的訴求。

一般來說，對各城市來說，

（土地）消化周期在36個月以上的，停止供地；

（土地）消化周期在36-18個月的，要減少供地；

（土地）消化周期在12-6個月的，要增加供地；

（土地）消化周期在6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

所以12個月和6個月也是普遍意義上的分界線，庫存周期在12月以內的有上漲的前兆，庫存周期在6個月以內就是即將上漲了。

目前庫存周期的基本面是：20-25個月。

所以基本上不具備普漲的條件，唯有少數的城市觸到了邊界，例如深圳。

所以現在你去深圳各大售樓部看新房，會發展不少開發商都在捂盤，上有豪宅半島城邦香山美墅京基禦景峰，下有剛需盤華強城京基瓏庭，他們都在等一個合適的時機，在市場反彈期入市。

除了庫存周期之外，還有量價調整預期，我們一般通過二手房的成交周期來看。

看看二手房的成交周期有沒有連續兩個月縮短，目前全國滿足以上條件的有：北京、上海、深圳、燕郊、北三縣、廈門。

所以大勢已經很明確了：

放鬆——是“邊角料”和不痛不癢的人才落戶。

火熱——是個別項目和個別板塊。

供需緊張——是個別城市，沒有出現普遍性的高庫存或供需緊張。

綜上，房價還未達到普遍回暖的條件，只有局部城市已經開始在醞釀觸底反彈，其實“炒”的意味濃了點。

而房價真回暖了嗎？

其實，房價不只有漲和跌，中間還有“橫盤”這個大阻礙。就像這個世界並不是非黑即白,非正即誤,在那中間,還有一個無盡的灰。

在樓市分化之際，有人在撩騷，有人在尋找，各種炒作，無非就是切中了“房價要漲”這個國民最大的焦慮。

不管是躁動的房產中介還是你我，終究是大時代洪流下裹挾著的一粒塵埃罷了。