房價在松動 未來是跌還是漲？

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　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李德林

　　短期看金融，中期看土地，長期看人口。對於不能滿足持續人口淨流入等相關條件的城市而言，那高虛的房價隻不過是空中樓閣而已。

　　房價在松動，這是下跌的開始，還是盤整後為新一輪的上漲蓄勢。但是，在德林社看到的種種信號面前，也許你該對重新審視房價的上漲趨勢了。

　　如果你是地產商，要是政府賣給你一塊“零溢價”的地，是不是覺得在中國這簡直是天方夜譚的說法？

　　還真別說，杭州就出現了這件不可思議的事情。   

　　7月26日，去年8月份剛剛撤縣設區的臨安區，青山湖科技城板塊的一塊地，僅經過1輪競拍就以9400元/平方米的底價成交，0溢價。

　　7月30日，旭輝才經過3輪競拍，就在杭州蕭山拍到了一塊幾乎0溢價的地。

　　進入下半年以來，杭州市成交的26宗居住用地中，溢價最高的僅為41%。不僅溢價低，不少地塊還是以底價成交，甚至還有流拍的。

　　然而，更令人吃驚的是另一個二線城市----廈門出現了地價腰斬現象。據說地王揮淚拋售，房價下跌上萬元！高位衝進去的投資客，大套的浮虧上百萬，小套的浮虧五十萬．更令人痛苦的是，因為限售政策這些韭菜還不能割肉。

（資料來源於安居客，2018年廈門房價均價走勢）

（資料來源於安居客，2018年杭州房價均價走勢）

　　經過德林社查詢相關數據發現，2018年7月份至8月，杭州房價開始出現回落勢頭，而廈門房價至去年9月開始就開始了下跌之路，直到近期才出現回升。值得注意的是，尤其是二手房市場 ， 出現了實質性下跌。

　　這對於地王頻出，房價高歌猛進的中國樓市來說的確是個不尋常的現象（要知道杭州和廈門都是有代表性的城市），那麽這背後又有什麽原因呢？

　　房價漲跌一方面與民眾的心理預期有關，另一方面也與房地產公司主動降價售賣有關。

　　現實情況是，現在的房地產公司一直面臨資金緊張的巨大壓力。一直以“高周轉”著稱的碧桂園為例，這家龍頭企業近期頻繁事故頻出。媒體報導稱正常蓋一層樓需要6天，而碧桂園一層只需要0.75天。為什麽碧桂園要冒著出事故的風險也要去這麽做呢？

（該圖表以2017年年度報表數據計算得出）

　　一般來講，存貨周轉速度越快，存貨佔用水準越低，流動性越強，存貨轉化為現金或應收帳款的速度就越快，這樣會增強企業的短期償債能力及獲利能力。以2017年為例，碧桂園存貨周轉天數大約為620.68天，中國恆大存貨周轉天數大約為1440天，萬科存貨周轉天數為大約為1198.03天，保利地產存貨周轉天數為1333.33天。值得注意的是，四大房企的存貨周轉率基本低於0.6，從數值來看存貨周轉率並不高。

　　（數據來源於東方財富網）

　　我們再來看看幾個有代表性的A股上市房企相關數據。對比2017與2018年一季度經營現金流情況可知，A股上市龍頭房企經營現金流基本為負數，除了招商蛇口和華僑城A今年一季度經營現金流有所改善以外，其它三大房企經營現金流情況變得更加嚴峻。

　　所以這些房地產公司要想跑馬圈地、脫穎而出，快魚策略才是是上策。通俗點說就是死命提高周轉率扛過高負債還款壓力。具體表現為：及時收回現金-----然後拿地開發---配套到位----開盤銷售，------再收回現金．．．．．．．那這背後的根源就是在去杠杆的大背景下，大多數房地產公司資金嚴重吃緊，所以出現了一些開發商不惜“割肉”出售建案以周轉資金的現象。

　　優質的龍頭企業尚且如此，那些小房企的情況可想而知不會好到哪裡去。

　　近期中央政治局也正式定調要堅決遏製房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。以前，德林社就在《大招來了，房價要變天了》這篇文章說過棚改貨幣化安置對一些二三四線樓市的影響是很大的。因為棚改收緊後，一部分潛在購買力就被限制了，即使將來有新盤集中入市，市場還能承接得住這些項目嗎？開發商心裡其實是十分清楚的。

　　同時，監管層持續對資金流入房地產行業嚴防死守。房地產公司被迫廣開門路、自籌資金。但借錢是有成本的，房企通過各種方式融資，無論是難度還是成本都在上升。錢一缺，大家都不玩了，火爆的土拍溢價率和地王也就難以再現，部分二線樓市也就變得冷清了。

　　在去杠杆和嚴調控的大背景下，一些現金流差中小房企終究會被市場淘汰，即使是一些大房企，一旦出現資金鏈斷裂隨時可能轟然倒塌，真正能存活留下來的會是那些現金流充足的房企。

　　杭州“零溢價”和廈門房價崩潰現象的出現不是偶然。現在財政收入增長最快的有兩個，一個是個稅，一個是土地，在其他收入不行時，加大土地供應，而企業又沒錢，加之國家調控力度加大，“零溢價”就出現了。無論價格是市場自發調整，還是被政策施壓，這兩個二線樓市“涼涼”的背後，是人們看漲的心理預期逐漸在改變。

　　總之，房子最終是用來住的，不是用來炒的。德林社認為伴隨著不動產資訊全國聯網和、貨幣棚改化安置改革、房產稅草案逐漸成型和高層定調等一系列信號出現，一些價格嚴重偏離實際的城市房價下跌是有可能的。

　　德林社非常認可行業內對房價判斷的一種觀點：短期看金融，中期看土地，長期看人口。對於不能滿足持續人口淨流入等相關條件的城市而言，那高虛的房價隻不過是空中樓閣而已。

　　所以，首套剛需買房沒的說，畢竟有家的幸福無法用金錢來衡量。如果是投資，還是謹慎為妙，一是上漲太空已經有限，二是流動性被不斷鎖死，三還有下跌風險。因此，現在而言，投資買房已經不是一個好買賣。

　　(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)