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北上廣深杭廈,房價最高城市全部熄火

文|凱風

在中國300多個城市中,北上廣深杭廈是房價最高的六個城市。

在大多數城市樓市還在哀鴻遍野的2015年,深圳廈門就已率先反彈,拉開這一波房價暴漲的序幕。隨後北京上海接力,廣州迅速跟上,正式開啟一二線房價暴漲的大合唱。

最早啟動上漲的,也是最早開始調整的。

2017年,北京房價率先下跌,環京樓市甚至腰斬。

2017年年底,上海、廈門接力,上海高位盤整,廈門房價大幅走跌、土地流拍,成為熱聞。

到了秋意涼涼的九月,廣州杭州掉頭直下,二手房量價齊跌,市場觀望情緒濃厚。

換句話說,房價最高的六大城市,已經全員掉頭了。

01

北京上海

最嚴調控與最冷樓市

北京與上海的樓市調控,不僅領先於全國,而且在力度上也都是最嚴的。

早在2016年3月,當大多數二三線城市房價依舊低迷之時,北京上海就率先加碼限購政策。隨後,從限購到限貸限價,從限制企事業部門購房到反炒房戰,這兩個城市都走在全國前列。

所以,這兩大風向標城市,房價也是最早回調的。

早在2017年3月,當三四線城市因棚改而歡呼雀躍之時,北京房價就開始調整,一年下來最高跌幅15%。

今年上半年有所回暖,但在6月之後,又迅速轉冷,量價繼續下行。

上海也是如此。

從2017年年底開始,上海房價就進入高位盤整,迄今已經連跌9個月,二手房交易量僅有兩年前的一半左右。

心理預期的松動,正是樓市下行的先行標誌。房價會在高位反覆盤整,在外界政策變化之下,最終選擇繼續上行還是掉頭直下。

這一次,選擇的是掉頭直下。

02

深圳

調控加碼,樓市正式掉頭

7月31日,成了深圳樓市的轉折點。

這一天,重要會議宣布“堅決遏製房價上漲”,深圳第一時間即加碼調控:

限售三年、限企事業部門購房、限離婚購房三大殺手鐧齊齊上陣

從8月開始,深圳樓市從盤整向上開始變為盤整向下。

在新房上,與廣州類似,“一成首付”重出江湖。但在限價搖號之下,存在套利太空的新房仍舊保持熱度。

與新房相比,二手房的的確確開始涼了。

根據中原地產數據,9月下旬,深圳二手房報價指數繼續下滑,僅為37.14%,接近這兩年低點。

在報價上,接近60%的二手房調低報價,5%的建案降價幅度達到10-20%。

與此同時,根據鏈家數據,深圳二手房新增房源數不斷增加,而帶看量卻在一路下行,從半年前每月14萬人次跌到7萬人次,直接腰斬,市場觀望情緒不是一般濃厚。

過去一年多來,深圳曾經上演了新房連續21個月下跌、每月跌去不過百元的統計神話,這是典型的市場假摔。

而這一次,假摔不再,真跌要來了。

03

廣州

新房、二手房、土地流拍三連擊

三年前,當深圳房價率先上漲時,很多人發出“廣州房價為何漲不過深圳”的疑問。

三年後的今天,廣州房價依然低於深圳,但在漲幅上,廣州已經與北上深全部齊平,一線城市漲幅翻倍不是夢。

然而,9月以來,廣州房價開始松動,步伐和速度都超乎想象。

先是新房打折降價。

從9月初開始,廣州新盤開始打折降價。從遠郊的南沙、黃埔到中心城區的天河、荔灣,分期首付重出江湖,總裁特批房、內部團購專場、老客戶專場等促銷名目眼花繚亂,一口價部門任選樓層,現場下定折上還有折……

接著是二手房紛紛調價。

根據中原地產數據,二手住宅報價指數降到兩年以來的新低,與半年相比直接腰斬。

而在報價方面,十一之前的一周,有67%的業主調低報價,超過1/5的業主將放盤價降低到5%到20%。

此外還有土地流拍、溢價率全面走低的影響。

8月13日,廣州出讓了5宗住宅用地,其中,一宗地塊以底價成交,兩宗地塊溢價均未超過1%,剩餘兩宗地塊溢價也僅為10%左右。

8月28日,廣州從化區溫泉鎮溫泉村“火界”地段地塊,在已接近半價出讓的情況下,仍然再度流拍,這已經是該地塊第7次流拍。

新房降價打折、二手房成交量大跌、土地流拍溢價率走低,這三件事,廣州都遇上了。

04

杭州

“萬人搶房”已成過眼煙雲

就在幾個月前,杭州還是“萬人搶房”的火熱場景。

在限價搖號的刺激之下,98歲老奶奶親自上陣,一位女性在排隊現場因體力不支暈倒,6月的一次集中開盤,吸引3.6萬個家庭參與,合計凍結資金超過500億元。

身價上億也要跟著排隊,真真讓人感受到樓市的火熱。

然而,僅僅幾個月過去,杭州樓市已經是另一番風景。

9月,杭州某建案的搖號中簽率高達93.9%,只要去搖,基本沒有搖不中的。

這種場景,在三個月前簡直難以想象,6月份有建案搖號中簽率僅為3%,100個人中僅有3個中簽,概率之低,更折射樓市之熱。

從4月到8月,平均搖號中簽率從24.1%上升到50.4%,翻了一倍還多。

搖號熱情降低,州市區新房的成交量創出了記錄。不過,這一次是下跌。

數據顯示,8月杭州市區(含富陽、臨安)新房成交僅成交9867套,這是5月以來首次跌破萬套大關,與去年同期相比,下滑43.7%。

新房在限價搖號之下尚且如此,二手房市場影響更加嚴重。

就在8月,杭州市區二手房成交量僅為為4829套,同比下滑54.8%,直接腰斬,成交量僅高於春節月份,除了春節之外,這一成交量創下兩年新低。

時間進入9月,下跌趨勢繼續。

截至9月26日,杭州市區(含富陽不含臨安)二手房成交量為2718套,環比8月下降了32%,成交套數再創新低。

要知道,萬人搶房之所以如此聲勢浩大,是因為在限價之下,新房與二手房存在價差,這就是政策惠贈的套利遊戲。但隨著二手房價格走弱,套利太空逐漸減少,這就進一步擠壓了新房的搖號熱情。

這就是樓市典型的下跌循環。

05

廈門

被按住的房價

一線的房價,二線的定位,三線的收入,這是坊間對於廈門的評價。

這段話很好理解。廈門房價僅次於北上深,遠高於廣州杭州,在房價上是毫無懸念的一線。甚至在這一輪樓市上漲周期裡,廈門比北上廣深都要激進得多。

早在2014年,深圳樓市面臨難關之時,廈門就已率先回暖,房價率先開啟上漲之路,直到金磚盛會舉行,房價到達頂峰。

然而,與深圳相對堅挺的高位盤整相比,廈門一旦遭遇政策封堵,樓市就迅速轉冷。

從去年年底至今,廈門二手房房價大幅下跌,一些二手房大幅降價卻無人問津。

根據鏈家數據,最近一年多,廈門二手房均價從4.61萬元降至3.73萬元,跌幅超過19%。

同時帶看量從今年3月的1.23萬次下滑到8月的8400次,下滑30%以上。

與此同時,廈門兩年的地王項目,正面臨“上市即虧損,不上市耗不起”的困境。

廈門之所以陷入如此境地,跟其城市結構和樓市需求結構密切相關。

一方面,廈門房價高過廣州,原因是廈門城區面積過小而島內土地資源開發殆盡,加上廈門作為旅遊城市和宜居城市,整個福建的財富都匯聚於此,房價得到支撐。

另一方面,當限購、限售如影隨形,外來需求被嚴重遏製,廈門房價自然得不到支撐。

廈門樓市轉跌,足當為許多本地需求不足的城市提供鏡鑒。

06

樓市的順周期性

房價一漲,動輒翻倍。房價下跌,最多不過20%,跌回原點的微乎其微。

這是樓市短周期與長周期的悖論所在。

在長周期下,房價可能永遠漲,幾年一翻倍,本來就是常態,直到一次崩盤,終結一切。

在短周期下,房價有起有伏,有升有降。房價短周期,以回調為主,是對房價急速上漲的修正,雖不足以改變房價長期上漲的大趨勢,但足以影響市場預期,而預期一旦下行,想要扭回來就不容易了。

最關鍵的一點的是,樓市具有順周期性。房價越是上漲,市場越是趨之若鶩;房價越是下跌,越是無人問津。雖然有不少人盼望著崩盤,但真要崩盤了,你根本就不會再入場。

所以,相對不可預測的崩盤,我們能確定的無非是,不要在狂熱的最高點買入,當樓市進入冰封期,信號如此明確時,不妨多看少動,等待時機的到來。

-END-

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