北京樓市面臨去化難題 未來成交或“新舊兩難”

北京樓市面臨去化難題

“銀十”落幕，10月北京新房、二手房成交呈現冷暖互現現象。機構數據顯示，10月北京新房銷量環比9月高位企穩，二手房銷量降至萬套邊緣，創今年2月以來近8個月銷量新低。有分析人士指出，近幾月限競房的扎堆入市是導致北京樓市冷熱不均的主因，但隨著後續限競房的高速供應以及樓市調控的不動搖，接下來北京新房、二手房或將迎來成交難題。

新房銷量回暖

儘管氣象漸寒，不過“銀十”北京樓市的新房成交表現卻顯露出一絲暖意。

合碩機構數據顯示，10月北京新房供應量為6208套，較去年同期的1647套增長276.9%，環比9月增長22.7%；成交量為2738套，較去年同期的1873套增長46.2%，環比9月減少7.1%。

今年以來限房價項目的井噴式供應，被視為促進新房銷量回暖的重要因素。

合碩機構首席分析師郭毅明確向北京商報記者表示，北京新房銷量回暖的最核心原因在於中低價位、中小戶型限競房的上市。

6月至今，北京限競房供應佔到同期商品住宅供應總量的64%。由於限競房大多限定了70/90，使得北京新房市場中總價400萬-500萬元左右的90平方米三居產品供量驟增。“這一總價段和面積段主要面向剛需、剛改客群，不僅填補了北京新房市場近兩年來存在的市場供應空白，更與二手房市場需求高度重合，因此造成部分購房客群由二手轉為選擇新房市場的限競房產品。”郭毅表示。

值得注意的是，儘管限競房項目的積極入市為10月北京新房市場貢獻了一定成交量，但是從整體網簽數據來看，限競房網簽比例卻並不突出。

根據中原地產研究中心統計數據，截至10月31日，今年北京合計入市限房價項目共26個、15982套房源，網簽量累計只有2581套，累計網簽比例僅16%。即使考慮到網簽數據有所滯後，限競房實際統計銷售也不過只有三成。

“限競房成交量表現平平的原因在於當下整體市場平穩，且限競房區域供應扎堆現象明顯，這使得市面供大於求矛盾顯現，購房者因而開始全面觀望。”中原地產首席分析師張大偉如是解釋道。

二手房成交遇冷

與10月北京新房銷量回暖形成對比的是，同期北京二手房的成交表現則相對清冷。中原地產研究中心統計數據顯示，10月北京二手房成交8879套，繼2月後再次低於萬套，成交量環比下降42%。

10月北京二手房市場的繼續降溫態勢，在貝殼研究院Real Data數據中也有所體現，具體表現為：成交量繼續下探、均價出現實質性下跌以及庫存房源走高。根據Real Data數據，10月北京二手房市場實時成交量環比下滑12.5%，受國慶黃金周影響降幅有所擴大，成交量在經歷連續5個月的回落後降至去年11月水準；均價方面，10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環比下跌1.2%，這已經是北京二手房均價連續兩個月環比下跌，現已跌至5月水準之下。此外，由於成交的持續走低，北京二手房庫存房源量持續上升並超過2016年2月水準，去化周期延長至13個月，處在2016年以來的歷史高位上。

對於北京二手房成交量環比大幅下降超四成的原因，張大偉分析認為，一方面是10月國慶長假的影響，較長的假期導致網簽數據減少一周，而年內成交低於萬套的2月也是受長假(春節)影響。另一方面，受9月公積金政策收緊影響，部分網簽提前，使得當周成交井噴，透支了部分10月的成交。“同時，公積金政策的收緊對於10月市場也有明顯的抑製作用，整體二手房市場相比前幾個月有所降溫。”

未來成交或“新舊兩難”

圍繞接下來新房、二手房成交狀況，多位行業專家各抒己見。

郭毅告訴北京商報記者，目前北京共出讓70余宗限競房用地，今年底前至明年，限競房仍將保持高速供應的局面，這對二手市場造成的衝擊將長期存在。隨著北京限競房新房、二手房市場博弈的加劇，有利二手房價格保持穩定。

就二手房成交問題，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前市場預期松動，買賣雙方入市積極性不高，又遇限競房項目集中入市，將分流部分二手房市場需求，預計11月二手房市場成交增幅不大，均價將在當前水準附近波動。

值得一提的是，從目前樓市現狀來看，購房者“房住不炒”的心態已經形成，此外還有相當一部分剛需客群出於對房價走勢的擔憂出現嚴重觀望。郭毅分析認為，當前北京新房市場庫存壓力已經開始顯現，如果明年樓市調控政策依然保持嚴格，房企將面臨嚴峻的去化難題。“這將會造成投資意願的大幅下降，從而影響到土地市場的正常交易。”

對此，有行業人士表示，若房企去化壓力激增，或許北京樓市接下來的成交將面臨“新舊兩難”的問題。

北京商報記者 崔啟斌 榮蕾

(編輯：萬可義)