北京“930新政”三周年將至，二手房市場“入秋”

這個月底，北京將迎來“930新政”三周年。這三年來，北京樓市全面降溫，購房逐漸恢復理性。從今年8月的數據看，成交量同比、環比再次出現下降。8月份北京二手房市場成交量小幅下滑，全月二手住宅網簽量12050套，環比上個月下降5.4%，同比去年同期下降19.9%。

不僅如此，各個中介內部數據也顯示出目前二手房市場的低溫狀態。

北京麥田披露了其內部房產統計數據，8月份麥田二手住宅成交均價環比微漲了0.6%。此外，8月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最後一次報價-1）為-5.95%，比上月下滑0.38個百分點，議價空間持續6個月擴大。

北京鏈家二手房實時成交環比下降6%。在成交持續低迷下，均價下跌幅度加大，8月通過其成交的均價為61223元/平，環比下跌1.5%，同比下跌3.2%。鏈家方面也介紹，這是價格出現的連續第三個月同比和環比同時下跌，市場繼續降溫的趨勢明顯。

業內分析，當前市場的觀望情緒濃重。貝殼找房相關研究人員稱，前期入市需求雖然有小幅增加，但是沒有轉化成市場成交，從鏈家的帶看成交比數據來看，8月的帶看成交比為81，是2018年以來的最高值。

“北京二手房市場成交量連續3個月在1.2萬套上下小幅波動，8月份在上個月成交量小幅回升後，並沒有持續上揚，而是再度小幅下滑，可見需求仍然乏力，觀望心態較濃。”麥田房產分析認為，一方面，北京房地產政策穩定不變，尤其信貸政策依舊對需求有所抑製；另一方面，7月底政府方面對房地產的定調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也有利於市場預期進一步穩定，買賣雙方的博弈仍在繼續。

貝殼研究院稱，價格的下跌進一步刺激觀望情緒，尤其是剛需客戶對價格敏感度更高，400萬以下剛需房源成交節奏慢，業主售房困難導致換房改善困難，會使得改善市場（對標700萬以上房源）也慢下來，市場出現了“負循環”。

從成交周期來看，鏈家內部的房源成交周期繼續延長，至101天。2019年以來，北京市場不管新房還是二手房在售量均有明顯增長，前8個月，北京新房供應同比增長近20%以上，二手房在售量同比也有所增加，市場上可選房源的持續變多也使得客戶的看放選房更加從容，市場節奏放緩。

需要注意的是，由於需求依舊存在，市場觀望情緒也將倒逼業主降價。7、8月的新增客源量環比分別增加4.2%和6.8%，可見市場上仍有不低的新增需求，但是可選房源的增加和價格的下跌使得需求不急著入市。“調研發現，最新商貸利率的規定在北京市場客戶群體中普遍認為是利空政策，可能會進一步帶動觀望情緒。”貝殼找房研究人員稱，市場的低迷導致售房難度增加，倒逼業主降價，8月調價房源中降價房源佔比升至89.8%，為2019年以來的最高值。

對於未來走向，也有業內人士分析，後期市場將依舊低迷，價格有小幅下跌壓力。從需求端來看，8月下半月成交量略有回升，且新增客源及帶看量均有增加，市場上需求仍在。但考慮到客戶觀望情緒濃厚，需求釋放速度較慢，後期二手房成交量預計將保持在每月1-1.2萬套左右的低溫水準。從歷史來看，這是一個會讓價格小幅下跌（月度2%以內）的水準。

作者:曹政