深圳，一座開發商戰圖上的堡壘，被金科（000656.SZ）悄悄撕開了一個口子。近年，恆大、碧桂園等外來房企也這樣闖進深圳。
4月中旬，金科在華南舉辦了一場盛大的戰略發布會，試圖在一個新市場建立起“金科”的招牌，並宣布已在深圳拿下兩個項目，2018年將重點拓展廣州、深圳、珠海、江門等10個城市，圍繞粵港澳大灣區布局。3月底，金科在華北也舉辦了同樣隆重的發布會。
銷售之前，品牌行銷先行，其背後，是金科布局擴圍、進軍全國的決心。截至2017年底，金科已進駐全國22個省(市)，基本完成“八大城市群”的戰略布局。
在2017年賣出658億的金科，今年的目標是突破1000億元銷售金額，到2020年，規模達2000億元。
而2015年，金科的銷售金額僅為238億元、2016年為341億元。貨幣寬鬆和三四線城市去庫存的兩年，不少房企抓住機會突飛猛進。實際上，討論金科能否成功衝刺2000億，等同於討論金科能否在余下的3年延續2017年業績爆發的勢能。
金科暗收深圳兩舊改
2017年2月、5月，金科在深圳出資成立數家公司，並在此期間收購一些本地項目公司的股權，冠上金科之名，曲線進入深圳。這是外來房企進入新市場的常見方式。
按照此前金科公布的資訊，金科在深圳拿下兩個項目，均位於深圳龍華，其中一個是代建，一個是舊改。
4月18日，金科在深圳舉辦的華南區域戰略發布會中，金科股份聯席總裁方明富介紹，金科已於2017年11月2日，拿下深圳龍華民治項目，規模約為9萬平方米。關於深圳在金科的項目，除此外，官方不願公開更多資訊。
高亢是金科派駐到深圳區域的一把手，此前他曾擔任金科湖南和雲南公司的總經理，他擔任金科在深圳成立的數家子公司的法定代表人。
高亢告訴第一財經，“在深圳的兩個舊改項目中，本來有一個是代建的，但是現在調整了，金科成為了兩個項目的大股東了。”金科把此前代建的項目收入麾下。
高亢表示，目前金科還在做拆遷等前期工作，不便透露其他資訊。在華南從事土地、項目投資的人士告訴第一財經，目前這兩個項目資料都在保密期。
金科在華南的野心當然不止深圳一個城市。粵港澳大灣區承載了許多房企的希望，金科也不例外。
方明富表示，2018年，金科計劃加大華南地區投資開發力度，布局大灣區，計劃重點拓展廣州、深圳、福州、佛山、肇慶、惠州、東莞、中山、珠海、江門等10個城市。
目前，金科在華南除了進入深圳外，已進入了廣州、佛山等城市。金科並無公布，期末華南區域能作出的業績貢獻量，但顯然，深圳兩個項目短期內無法入市。而金科在佛山的項目將成為其第一個在華南入市的項目。
2017年，金科還新進杭州、南京、南昌、福州、石家莊等城市，新項目土地總投資約460億元，同比增長約120%，共計獲取79宗土地，計容面積約1245萬平方米，同比增長約103%。
根據金科年報，截至2017年底，公司已進駐全國22個省(市)，開發項目主要分布在重慶、北京、成都、蘇州、南京、合肥、鄭州等主要一二線城市。而在2016年，金科進駐省(市)數據是14個。
金科已明確發展以重慶為核心的成渝城市群、以鄭州為核心的中原城市群、以武漢為核心的長江中遊城市群、以上海為核心的長三角城市群、以廣深為核心的珠三角城市群、以北京為核心的京津冀城市群，以及山東半島城市群、北部灣城市群。
金科在2017年年報中稱，“八大城市群”戰略布局基本完成。
從百億到千億
金科在全國範圍內的廣布局來自於對規模的渴求。
根據金科此前發布的《發展戰略規劃綱要》要在2017年至2020年三年間銷售規模力爭實現500億、800億、1100億、1500億，並在2020年力爭衝擊2000億。
不過日前，金科已宣布，2018年力爭實現銷售金額1000億元。顯然，金科的實際步伐要比原計劃快。
1998年5月，金科成立。2011年，曾經的ST東源，轉變成主營房地產業務的金科。金科借殼上市的這一年，銷售金額為145億元。一年新增的土地項目10個，那時地價尚低，一年的投資總額僅46億元，到年底總土儲面積為1280萬平方米。
2012年，金科全年實現銷售金額約175億元，同比增長20%。金科趁低吸納，通過招拍掛、收購等方式新增20個項目，土地款約92.6億元，同比增長101.3%，佔當年銷售簽約金額約56%，至年底土儲面積約1840萬平方米，足夠公司維持3～5年的開發。
2013年，金科的銷售金額約225億元，同比增長29%，全年新增19個土地項目，土地總投資約94.3億元，至年底土儲面積約2700萬平方米。
2014年，金科提出更新轉型，布局新能源和產業地產，在傳統的房地產開發方面慢了下來，銷售金額約230億元，同比增長僅2%。在投資方面，幾乎無增長，新獲17個土地項目共19宗土地，土地價款共計102億元，同比增長8%，土地儲備回落至1750萬平方米。
到了2015年，金科的銷售金額為238億元，銷售同比增長僅4%，新增9宗地，土地儲備下探至1699萬平方米。
2016年，金科增速有所改善，全年實現銷售金額341億元，銷售同比增長43%，創下上市來的最高增幅，新獲取34宗土地，土地儲備上升至1846萬平方米。
由此可知，金科2014年、2015年規模增長停滯，2016年開始步伐加快，在2017年實現規模爆發。
只是金科求量的路上，毛利率表現得不夠理想。2012年～2017年，其房地產銷售業務的毛利率分別為：35.15%、25.17%、22.96%、27.37%、19.70%、20.51%。
金科的野心是毋庸置疑的，作為渝派房企的代表，金科在立足重慶的基礎上，正走向全國，攻城略地。2018年，金科的銷售目標是突破千億，據金科2018年一季報，金科銷售金額達241億元，同比增長約142%。
如果金科能順利從百億房企進化成千億房企，便有了在2020年實現2000億銷售的底氣。
縱觀行業，如今行業排名靠前的房企，做大規模各有各法。萬科靠均勻布局和回款，碧桂園靠三四線城市和高周轉，恆大靠承接許家印的朋友圈項目，融創靠買買買，那金科靠什麽？
觀察金科自上市以來的規模增速、投資布局可知，公司規模的增長與其在土地市場的動作呈正相關關係。作為一個各方面優勢均不突出的普通房企，與資本市場相處、融資，再進行投資拿地，小心翼翼地作決策，抓住每一個視窗期，是金科實現階層上升的機會。
而金科在2014年才完成上市以來的首次資本市場融資，後又因實際控制人黃紅雲家族的減持惹來融創孫巨集斌對金科股權的覬覦。金科這一路走來不算順風順水，映照了二線房企進階之難。
因為在土地市場上的進取和回款跟不上銷售，金科的現金流稍顯緊張。2017年，公司經營活動產生的現金流量淨額為－84.85億元，同比下滑235.9%。好在，2018年一季度情況有所改善，經營活動產生的現金流量淨額為－10.06億元，同比增加83.53%。
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