北京日報：修法並不代表“小產權房”能轉正

北京日報訊（記者 曹政）12月23日，土地管理法、城市房地產管理法修正案草案提請全國人大常委會審議。但這一消息也在網絡上立刻引起誤讀——“小產權房”轉正有戲？對此，業內專家分析，該政策並不涉及銷售類型的建案、“小產權房”等，也不能引申為“小產權房”可以轉正。

修正案草案中，首先是縮小土地徵收範圍，規範土地徵收程式，完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制。修正案草案刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。而農民住房不再作為地上附著物補償，而是作為專門的住房財產權給予公平合理補償。

在明確集體經營性建設用地入市條件及管理措施方面，對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由部門或者個人使用;集體經營性建設用地使用權的最高年限、登記等，參照同類用途的國有建設用地執行。此外，健全宅基地權益保障方式，完善宅基地管理制度。對人均土地少、不能保障一戶一宅的地區，允許縣級人民政府在尊重農村村民意願的基礎上采取措施，保障農村村民實現戶有所居的權利;下放宅基地審批權，明確農村村民申請宅基地的，由鄉(鎮)人民政府審核批準，但涉及佔用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續。

與此同時，為了與土地管理法修改做好銜接，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙，城市房地產管理法修正案草案規定，城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。

“其實，相關政策並非第一次落地，多年前已經有試點。”中原地產首席分析師張大偉說，早在2015年2月,北京大興等33縣(市、區)就被國土部門確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。其中，2016年1月,北京市讚比西房地產開發有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權,這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地。

需要注意的是，即便是有試點、有修法，也不能就這樣引申為“小產權房”轉正。“‘小產權房’不能轉正！”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直言，此次政策對於集體建設用地的概念明確提到了兩點，其一，主要是工業用途和商業用途，這可以擴展為共有用途、狹義上的商業用途、辦公用途等，而涉及的銷售類型的建案、“小產權房”等居住用途都沒有提；其二，此類用地強調了經營性用途，“小產權房”本身也談不上經營性用途，即便存在各類出租的概念，本身也是違法的。