佳兆業物業赴港IPO 融資寒冬下闖關的衝動與邏輯

又一家物業公司將在港交所敲鍾上市。

11月26日，佳兆業旗下物業集團在香港舉行IPO新聞發布會。

佳兆業提供的資料顯示，此次佳兆業物業擬發行總股票數量3500萬股，佔發行後總股本的25%，發行價格區間在9.0～10.88港元。以此計算，此次IPO預計所得款淨額約在2.8～3.81億港元之間。

雖然物業板塊一直被視為優質資產，但今年下半年受資本市場低迷影響，在港上市的物業股表現平平。剛剛赴港上市的另一家同樣由母公司分拆而來的物業股，更是遭遇了認購不足的境況，當下似乎不是上市的最佳時機。

佳兆業物業執行董事、主席以及總裁廖傳強對這一問題回應稱，對港交所、香港市場是充滿信心的。問題在於，這一波赴港上市的物業公司，選擇在這個時間節點啟動上市計劃，其背後的動機與邏輯又是什麽？

高定價與緩擴張

在佳兆業物業之前，已經有彩生活、中海物業乃至雅生活、碧桂園服務等在多家在港上市的物業管理服務公司。在這些物業公司之間，有通過社區+互聯網故事贏得資本市場青睞的，也有依靠母公司優越資源實現較好成長性的。

相較之下，佳兆業物業在規模等方面的表現並不突出。招股書顯示，截至6月30日，佳兆業物業合約管理面積3000萬平方米，在管在建面積2500萬平方米。在管101個住宅項目以及23個屬於非住宅項目，服務用戶數量為16萬人。

但佳兆業物業的高定價仍然顯示出公司對於這一板塊的期許。據《每日經濟新聞》記者了解，早期上市的彩生活定價為每股3.78港元，綠城服務定價為每股1.99港元，碧桂園服務和雅生活定價較高，分別為12.24港元每股和10港元每股。

在發布會上，佳兆業物業融資及證券業務部副總經理劉景睿回答定價問題時透露，公司的估值考慮到一些對標公司，一方面是有一個實力強大的戰略股東方，是一個地產開發商；另一方面則是服務素質以及鼓舞對象屬於中高端水準。

物業公司上市，融資的目的大體相同，無外乎收購擴張以求在規模上有更長足的進步，佳兆業物業也不例外，其70%的資金將用於收購擴張。

招股書顯示，本次IPO募集資金的50%或1.4億港元，將被用於收購或投資其他在市場地位上與公司相當的物業管理公司，20%或5580萬港元將用於收購或投資從事物業管理相關業務的公司。

但目前佳兆業物業在擴張上，走得還略微蹣跚，其旗下近80%的項目仍來自於母公司“輸血”。據公開數據，其來自佳兆業項目的物業管理服務收益為1.36億港元，佔總收益的76.6%。而來自第三方的該項收益佔23.4%，共計4170萬港元。

廖傳強坦承，在第三方的獲取管道上面，限於上市規則，所以現在收並購還沒有展開，但後續肯定會有計劃，目前還是局限於市場的招投標以及合資平台來進行的。

寒冬下的融資衝動

佳兆業已經是今年年內第四家赴港IPO的物業管理公司。在佳兆業物業之前，雅生活、碧桂園服務和新城悅已經在年內陸續在港敲鍾。此外，旭輝旗下的永升生活也正籌備上市。

在資本寒冬的背景下，外界普遍認為當下不是最好的上市時機，但佳兆業管理層仍然表示對港股市場充滿信心。

“公司籌備了兩年多，一直以來都是按照時間節點在推進，所以公司此時登陸市場，對港交所、香港市場是充滿信心的。從經營策略以及對投資者負責任來說，都是經過慎重考慮的。”廖傳強指出。

“時間節點不一定是選擇在這個時間上市，而是剛好遇上了（這個時機）。”一名港股分析師在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出。

忽略上市時機的討論，事實上分拆物業平台上市，最為基本的因素仍然是融資衝動。協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝向《每日經濟新聞》記者分析稱，當下物業公司紛紛分拆上市，其主要還是因為融資面偏緊，在過去這一兩年，房地產公司的融資需求很強烈。

“房地產公司也可以通過這個方式，將物業開發的利潤轉化為物業管理利潤來釋放，可以多一個融資平台，多一條融資管道。”黃立衝指出。

在招股書中，佳兆業也表示，分拆物業公司能建立其作為獨立上市公司的身份，並擁有獨立融資平台，能直接通過資本市場進行股本或債務融資，幫助物業板塊加速拓展，改善財務表現。

至於後市表現，黃立衝續稱，地產股的估值往往不及物業股。“物業股估值還可以，地產股估值往往沒有物業股估值高。對於物業股而言，它的預期相對穩定，多數是靠母公司源源不斷的項目開發，再交由物業公司管理。”

每日經濟新聞