八張圖看清六大城市搖號搶房的根源

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家黃志龍

　　杭州、成都等城市出現萬人搶房的怪象，直接原因是新房、二手房價格嚴重倒掛，形成“買到即賺到”的市場氛圍。

八張圖看清六大城市搖號搶房的根源

　　進入火熱的夏季，杭州、成都、西安等城市紛紛出現搖號搶房的火熱行情。為了防止房地產市場失控，12個城市被住建部約談。為何在“五限”（限購、限貸、限價、限售、限商）調控政策之下，房地產還如此火熱？其背後的根源是什麽？

　　搖號購房的城市“房荒”到什麽程度？

　　搖號購房的首要原因是住房庫存短缺、部分城市新房有效供給不足的問題。從全國情況看，過去兩年內，一、二、三、四線城市階梯式去庫存，使得今年4月末全國住宅庫存降至2.85億平米，庫存同比已連續20個月負增長（參見下圖）。

　　在全國去庫存的大趨勢下，主要二線城市的庫存短缺問題尤為突出。從新聞披露的采取搖號購房的6個二線城市（杭州、南京、西安、長沙、成都、武漢）來看，住宅庫存量都處於或接近歷史新低。其中，南京商品住宅可售面積有280萬平米，杭州為220萬平米。更進一步來看，截至今年4月末，長沙以外的其他5個城市，住宅存銷比均在10個月以下，6個城市存銷比全部低於低庫存城市門檻線——2017年4月，住建部檔案《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中規定“對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏”，杭州和武漢存銷比更是低至4.38個月和4.23個月（見下圖）。

　　那麽，這些長期低庫存的城市是否按照住建部的要求，增加了土地供應呢？從數據上看，2017年六大城市累計住宅類用地成交面積為3247萬平米，較2016年2687萬平米增幅達21%，為2014年以來最高水準。其中，杭州、武漢、南京、西安住宅供應面積均大幅增長，長沙、成都由於前期住房庫存量較大適當控制了供地（參見下圖），但整體仍保持較高的土地供應水準。

　　在住宅銷售端，購房搖號看似市場火爆，但實際上今年1-4月六大城市中杭州、南京、西安、成都等城市的住宅銷售面積同比都出現大幅負增長（參見下圖），長沙和武漢的住宅銷售面積同比基本持平。由此可見，六大城市庫存大幅下滑不是由需求增加導致的。

　　土地成交增加而住房供應不足的原因是什麽？

　　土地供給的增加，並不必然形成新增住房的有效供給，開發商要根據資金籌集狀況、房地產調控政策進行開發。而住房的新增有效供給，還需要重點關注住房竣工面積的數據。今年1-4月，六個城市中，成都、西安、武漢三個城市房屋竣工面積同時大幅負增長，增幅分別為-32.2%、-69.1%和-24.4%，杭州竣工面積增速也創下近年來新低（-3.8%），南京實現微幅增長1%，長沙增幅較高為31.6%，這也是今年以來長沙存銷比明顯上升的主要原因。

　　更進一步分析，2017年土地供應面積大量增加，卻沒有在房屋竣工面積和有效供給方面得到反映，其背後的原因可能有以下兩方面：

　　第一，房地產企業的融資環境持續收緊。相對於房地產開發投資總額（主要由土地購置費和建築工程投資組成），建築工程投資更能反映土地成交之後能否轉化為住房有效供給的先行指標。建築工程投資則與房地產開發的資金環境密不可分，歷史數據也表明，房地產開發資金來源和建築工程投資始終保持著大致同步的走勢（參見下圖）。

　　然而，2017年以來，房地產開發資金來源持續回落，今年1-4月，資金來源累計增幅僅為2.1%，創下近三年來新低。房地產開發資金來源中，銀行貸款出現了6.1%的負增長，而2017年全年房地產企業債券融資僅為1265億元，銳減6222億元。因此，在信託、資管計劃等融資管道均受阻情況下，房地產開發資金來源前景並不樂觀。在支付高額土地購置費之後，用於實際建築工程投資的資金卻無著落，資金來源受阻是土地交易之後無法形成住房有效供給的重要原因。

　　第二，“高地價、限房價”挫傷房企加快開發的積極性。資金短缺的開發商還可以多方籌措，但高地價、限房價才是有效供給不足的關鍵原因。大家可能還沒有忘記，2016-2017年二線城市土地市場地王頻出的新聞，在此以杭州、南京、成都三個城市為例，過去兩年內，這三個城市住宅用地溢價率大幅高於2015年之前的溢價率（參見下圖），開發商再度面臨“麵粉貴過麵包”的尷尬。

　　高價賣地之後，為了抑製房價過快上漲，大多數一、二線城市都采取了限房價政策，導致新房、二手房價格的嚴重倒掛現象。以此次搶房現象較嚴重的杭州為例，雖然杭州二手房價格漲幅有所回落，但亞運會和人口持續流入使杭州房價仍有上漲的壓力。然而，在限價政策乾預下，杭州市新房價格卻出現了罕見的負增長，新房、二手房價格漲幅出現有史以來的反方向變化。新房、二手房價格的嚴重倒掛，改變了購房者心態，“買到即賺到”和“買房中彩票”的市場情緒使得觀望者也加入了搶房行列。

　　綜上所述，杭州、成都等城市出現萬人搶房的怪象，直接原因是新房、二手房價格嚴重倒掛，形成“買到即賺到”的市場氛圍，更深層原因是“高地價、限房價” 挫傷了房企加快開發的積極性，結果只能是開發商囤地推遲開發，加上房地產企業融資環境的持續收緊，新房有效供給進一步短缺，庫存進一步下降，導致新的房價上漲恐慌。顯然，這種“高地價、限房價”調控政策所造成的市場失序，需要引起監管部門警惕，房地產調控政策也需要根據新情況、新問題進行修正與完善。

　　(本文作者介紹：蘇寧金融研究院巨集觀經濟研究中心中心主任、高級研究員。)